眾所周知，浦東的中產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力十分強(qiáng)大：

就連前灘南這種一片荒蕪、價(jià)格又非常貴的地方，新房都能五開(kāi)五罄。

看似不合理，但是實(shí)際上又非常有道理，因?yàn)榭陀^(guān)的市場(chǎng)情況就是如此：

如今在浦東買(mǎi)房，拿著800-1500萬(wàn)的改善預(yù)算的購(gòu)房者，大家的看房方向都很一致；

除了內(nèi)環(huán)內(nèi)的大花木地區(qū)，大家基本去看的都是前灘、北蔡、御橋、唐鎮(zhèn)、三林，基本都不會(huì)往浦東北部金橋、森蘭、外高橋等板塊去看房。

浦東發(fā)展一路向南，浦東的購(gòu)買(mǎi)力也一路向南去買(mǎi)房子，高價(jià)新房的熱銷(xiāo)是購(gòu)買(mǎi)力用錢(qián)投票的結(jié)果。

而相比于浦東南部樓市的火爆，浦東北部的市場(chǎng)就有點(diǎn)慘：

金鼎天地的新房金鼎睿府新盤(pán)的滯銷(xiāo)；

金橋仁恒最新成交價(jià)，已經(jīng)和在售新房的倒掛消失；

外高橋的干掛石材、地鐵口新房陽(yáng)明花園開(kāi)盤(pán)零認(rèn)購(gòu)；

森蘭標(biāo)桿社區(qū)仁恒森蘭雅苑的成交價(jià)跌回2020年。

浦東北部樓市，是不是要徹底沒(méi)落了？

其實(shí)在之前的多篇板塊分析文章里，我們就已經(jīng)對(duì)浦東北部傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)板塊金橋、森蘭、外高橋如今的樓市情況，進(jìn)行了相應(yīng)的分析。

系統(tǒng)性的看，浦東北部樓市不景氣，本質(zhì)上原因只有一個(gè)：

浦東北部整體沒(méi)落了，購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)入萎縮期，因此樓市才開(kāi)始走向沒(méi)落。

眾所周知，浦東的傳統(tǒng)格局是北強(qiáng)南弱的。

一方面老浦東整體的版圖就是在如今浦東的北部區(qū)域，直到2009年把南匯合并之后才有了現(xiàn)在的新浦東。

左圖為 1991 年浦東新區(qū)總體規(guī)劃圖、右圖為 2000 年上海市城市總體規(guī)劃-中心城土地使用規(guī)劃

浦東北側(cè)本來(lái)就是老浦東開(kāi)發(fā)的早，另一方面，老浦東四家馬車(chē)最開(kāi)始也是外高橋和金橋率先成熟崛起，城配套的城市化建設(shè)也是率先展開(kāi)。

90年代中期，相比于當(dāng)時(shí)還剛建設(shè)陸家嘴、以及根本不知道高科技企業(yè)在哪里的張江高科；

當(dāng)時(shí)金橋就靠著白色家電享譽(yù)世界，外高橋靠著工業(yè)和外貿(mào)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

浦東的城市開(kāi)發(fā)邏輯直到今天都一直都是衛(wèi)星城的邏輯，先有產(chǎn)業(yè)后有城。

因此從規(guī)劃思路上，浦東也是先在金橋外高橋周邊進(jìn)行樓市開(kāi)發(fā)。

金橋西側(cè)率先開(kāi)始了居住區(qū)建設(shè)，后面又為了引進(jìn)通用汽車(chē)等外企，才有了國(guó)際社區(qū)碧云和聯(lián)洋。

外高橋早年就為了港口工人配了不少工人新村；

后面也在靠近高行的地方搞起了陽(yáng)明花園一期這種外銷(xiāo)房，后面又開(kāi)發(fā)了仁恒家園這種多層改善社區(qū)。

仁恒家園

直到2009年浦東合并前夕，整個(gè)北浦東大部分區(qū)域都已經(jīng)基本完成了城市化開(kāi)發(fā)。

僅剩的區(qū)域就只有外高橋和金橋之間夾著的綠地，已經(jīng)浦東東側(cè)的幾個(gè)待開(kāi)發(fā)區(qū)域。

因此當(dāng)時(shí)浦東甚至還提出了一個(gè)規(guī)劃，叫做四大新市鎮(zhèn)。

如果按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃思路下去，如今浦東第一的改善社區(qū)應(yīng)該是當(dāng)年的高橋新鎮(zhèn)，如今的森蘭。

正浦東c位，可以直接吸納外高橋和金橋以及陸家嘴的有錢(qián)人。

而當(dāng)年就已經(jīng)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的“唐鎮(zhèn)國(guó)際社區(qū)”恐怕早就已經(jīng)成熟，合慶也不會(huì)到了今天還是不毛之地。

但是2009年浦東合并南匯，讓一切都變了。

浦東的面積一下子擴(kuò)大三倍，土地充裕了，原來(lái)的規(guī)劃思路就不合適了。（原本浦東新區(qū)的面積是569.57平方公里，合并南匯區(qū)后，面積增加到了1429.67平方公里，幾乎擴(kuò)大了一倍多。）

搞規(guī)劃不能只看當(dāng)下，更要看未來(lái)。

如果按照原來(lái)的規(guī)劃思路，繼續(xù)向東開(kāi)發(fā)完合慶曹路這些地方，就直接變成了死角，起不到承上啟下、擴(kuò)大城市邊界的作用。

而合并來(lái)的南匯土地，就很難在這個(gè)規(guī)劃思路下得到快速的提升和發(fā)展。

而此時(shí)，上海市中心由于世博的開(kāi)發(fā)開(kāi)始向南蔓延，隨后幾年啟動(dòng)的徐匯濱江和前灘的開(kāi)發(fā)更是逐漸把市區(qū)范圍向南拓展。

而隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的沒(méi)落，主打高科技的張江成為浦東新的產(chǎn)業(yè)發(fā)動(dòng)機(jī)，張江向東拓展還是向南拓展也是亟待解決的問(wèn)題。

因此，經(jīng)過(guò)幾年的規(guī)劃調(diào)整，2015年之后，浦東的開(kāi)發(fā)思路直接轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽繛橹鏖_(kāi)發(fā)邏輯：

城市發(fā)展上，優(yōu)先開(kāi)發(fā)空地，而非進(jìn)行存量更新。

城市向南開(kāi)發(fā)周康，開(kāi)發(fā)御橋，開(kāi)發(fā)三林，三林南，開(kāi)發(fā)臨港。

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某種程度上來(lái)看，浦東北部的沒(méi)落，其實(shí)是浦東城市發(fā)展壯大的必然選擇。

搞過(guò)城市規(guī)劃的朋友應(yīng)該都知道，有空地開(kāi)發(fā)的時(shí)候，沒(méi)人會(huì)去搞老城區(qū)的城市更新。

成本又高，速度又慢，最終效益還未必好。

因此全國(guó)的大部分城市，在市中心的擴(kuò)大方向上，都走了再造一個(gè)新城的路線(xiàn)，在老城區(qū)的旁邊開(kāi)發(fā)新區(qū)：

比如杭州有了錢(qián)江新城，南京有了河西cbd，紹興有了鏡湖新區(qū)。

上海和他們的區(qū)別很大。

浦西市中心開(kāi)發(fā)的時(shí)間太久太長(zhǎng)，現(xiàn)代化開(kāi)發(fā)又比較早，最開(kāi)始起步直接就是通過(guò)老城區(qū)的舊改。

現(xiàn)代化和歷史積淀早已融為了一體，因此浦西從來(lái)沒(méi)有開(kāi)發(fā)出來(lái)一個(gè)新中心，一直在傳統(tǒng)核心區(qū)及邊緣做城市更新。

如果浦東沒(méi)有合并南匯，那么后面浦東的開(kāi)發(fā)思路一定是越來(lái)越浦西化的：

把空地都建好之后，就會(huì)一方面開(kāi)始搞城市更新，另一方面搞資源配套的補(bǔ)齊，沒(méi)有醫(yī)院的建醫(yī)院，沒(méi)有商場(chǎng)的建商場(chǎng)。

但是有了大量土地的浦東，浦東其實(shí)也走上了大多數(shù)城市的規(guī)劃思路：

不斷開(kāi)發(fā)新城和新的產(chǎn)業(yè)區(qū)，去承載新的產(chǎn)業(yè)和居民。

有限的資源一定是要投入到產(chǎn)出最大的新區(qū)域開(kāi)發(fā)上的，因此整體浦東北部近些年的發(fā)展速度都比較緩慢。

如今的浦東北部，可以說(shuō)從城市開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展上都落伍了。

首先從城市建設(shè)上來(lái)看，由于當(dāng)年外高橋、金橋都是按照工廠(chǎng)園區(qū)進(jìn)行規(guī)劃的，核心界面的城市化水平都比較差。

外高橋的住宅區(qū)域至今仍有大量的城中村存在，區(qū)域內(nèi)連個(gè)像樣的商業(yè)綜合體都沒(méi)有，完全的鄉(xiāng)鎮(zhèn)感，看起來(lái)不像21世紀(jì)。

金橋的核心區(qū)有大量的廠(chǎng)房存在，雖然建設(shè)了副中心，但是周邊一路之隔就是各種加工廠(chǎng)房。

從城市規(guī)劃的整體性來(lái)看，金橋副中心的區(qū)域中心屬性，和張江副中心的差距還是比較明顯。

近些年張江地區(qū)的城市開(kāi)發(fā)、配套升級(jí)大家有目共睹，相比之下，北部金橋和外高橋的城市界面的確提升有限。

而產(chǎn)業(yè)上更是不用多說(shuō)。

金橋的情況大家都清楚。

外高橋由于洋山深水港的出現(xiàn)已經(jīng)成了邊緣小港，工業(yè)、外貿(mào)企業(yè)的轉(zhuǎn)型同樣也遇到了一定的壓力。

整體來(lái)看，浦東北部各區(qū)域的城市化水平升級(jí)有限，產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)力增量有限，直接帶來(lái)的結(jié)果就是增量購(gòu)買(mǎi)力的萎縮：

產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新增購(gòu)買(mǎi)力極少，原有的本地購(gòu)買(mǎi)力也開(kāi)始逃離：

不在浦東北上班的人肯定不會(huì)買(mǎi)這里；

即便是在附近工作，在樓市共識(shí)已經(jīng)一路向南的情況下也會(huì)被南部分流。

因此，浦東北部這些地方的房子，才十分難賣(mài)，價(jià)格也不太堅(jiān)挺。

而在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，這種下行萎縮狀態(tài)的樓市行情，將會(huì)一直在浦東北部上演。

不談房?jī)r(jià)漲跌，至少在賣(mài)房上，房東肯定會(huì)遇到一些困難。

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)然，浦東也不是無(wú)限向南拓展。

目前來(lái)看，到了周康就已經(jīng)是一個(gè)階段性的城市開(kāi)發(fā)結(jié)界。

當(dāng)下，浦東北部也逐漸進(jìn)行起了城市更新動(dòng)作，比如金灘最近就傳來(lái)了消息可能要?jiǎng)庸ち恕?/p>

之前一直在開(kāi)發(fā)的金鼎九宮格如今也有了雛形，未來(lái)也會(huì)成為一個(gè)小的區(qū)域中心。

我們是堅(jiān)定看好浦東樓市的潛力的，浦東北部也只是當(dāng)下遇到一些發(fā)展的困難。

隨著北部地區(qū)如今啟動(dòng)了城市更新，金灘、金橋等區(qū)域的二次開(kāi)發(fā)，未來(lái)幾年，浦東區(qū)域的格局肯定又會(huì)發(fā)生一些向好變化，也會(huì)對(duì)區(qū)域的樓市造成新的改變。

具體的發(fā)展變化、規(guī)劃落地情況，我們會(huì)持續(xù)保持關(guān)注，并及時(shí)推文分析，歡迎關(guān)注。