老鐵們，不知道你們有沒(méi)有同感，反正我感覺(jué)，物業(yè)的好日子算過(guò)到頭兒了！

就在昨天，我跟家里人扯閑篇說(shuō)這個(gè)事兒，家里人還提醒我“大過(guò)節(jié)的，別給人添堵”；

但我是實(shí)在婁不住了：你可拉倒吧！對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，變天或許就在一念之間！

這個(gè)事兒，還得從重慶老鐵最近的一番神操作開(kāi)始說(shuō)起——

5月21日，重慶市南岸區(qū)南屏鎮(zhèn)萬(wàn)科金域?qū)W府翰林小區(qū)發(fā)布了《臨時(shí)業(yè)主大會(huì)通知》

原本以為只是一個(gè)業(yè)主大會(huì)通知，還臨時(shí)的，也許平平無(wú)奇；

但它神就神在：

不僅重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，還引入了“彈性定價(jià)”模式！

不僅引入了“彈性定價(jià)”模式，還明確了小區(qū)公區(qū)收益收入歸屬。

而且，整個(gè)流程是在各級(jí)主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行的。

相當(dāng)于政府搭臺(tái)，業(yè)主大會(huì)唱戲。

此處必須引用凱申的名言：不明白，但是優(yōu)勢(shì)在我…

來(lái)來(lái)來(lái)，不明白聽(tīng)我慢慢給你講！

先來(lái)說(shuō)說(shuō)物業(yè)“彈性定價(jià)”模式。

物業(yè)將小區(qū)拆解為95個(gè)服務(wù)空間、1530個(gè)作業(yè)對(duì)象，總共508項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)。

其中，158項(xiàng)屬于底線要求，要么是法律法規(guī)明確規(guī)定的，要么是萬(wàn)科物業(yè)的品牌底線；

另外的350項(xiàng)為可選服務(wù)內(nèi)容，業(yè)主可以按照自己的需求選配相應(yīng)服務(wù)、具體收多少錢(qián)。

咱打個(gè)比方，你去紅浪漫瀟灑，洗澡那50是必選項(xiàng)，剩下的都是可選項(xiàng)：

搓澡30、打鹽68、敲背80、松骨120、拔罐150、泰式200，具體面議…

重慶市南岸區(qū)這個(gè)萬(wàn)科金域?qū)W府翰林小區(qū)，總體量有85.57萬(wàn)㎡，分為翰林和翰江兩個(gè)組團(tuán)，僅翰林一個(gè)組團(tuán)就有9000戶業(yè)主，居住人口20000人朝上。

而且，這個(gè)小區(qū)物業(yè)形態(tài)比較復(fù)雜，高層、洋房、公寓、商業(yè)…應(yīng)有盡有。

此前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（/㎡/月）是：高層3塊、洋房3塊8、公寓4塊、商業(yè)9塊、停車(chē)位80塊/月；

而最新的這份物業(yè)合同給出的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：高層2塊2毛8、洋房2塊5毛8、公寓2塊6毛2、商業(yè)5塊2、停車(chē)位還是80塊/月。

有消息給力的老鐵透露說(shuō)：這是采用“彈性定價(jià)”模式綜合定價(jià)的結(jié)果。

企業(yè)提供服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)頻次以及服務(wù)價(jià)格供大伙兒選擇，再由業(yè)主代表根據(jù)日常需求選擇定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

這樣做的好處就是：實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。

咱們?cè)谛掳嫖飿I(yè)合同附件里看到了“物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)清單”——

具體干什么活兒、在哪兒干、什么頻次列得一點(diǎn)不含糊。

再來(lái)說(shuō)說(shuō)小區(qū)公區(qū)收益收入歸屬問(wèn)題。

小區(qū)《臨時(shí)業(yè)主大會(huì)通知》第三條明確講了：

今后該小區(qū)公區(qū)收益收入，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣除20%經(jīng)營(yíng)成本，其余80%歸全體業(yè)主所有。

其中，全體業(yè)主部分的50%，授權(quán)物業(yè)每年向業(yè)主現(xiàn)金發(fā)放；

另外50%授權(quán)物業(yè)用于小區(qū)公共區(qū)域修繕，修繕事項(xiàng)和金額需在小區(qū)前置公示，接受業(yè)主監(jiān)督和答疑。

不僅服務(wù)項(xiàng)目能彈性定價(jià)，而且有望看見(jiàn)一筆回頭錢(qián)。

回頭錢(qián)多與少那都次要得，起碼誠(chéng)意這塊兒直接到位了！

如果以上全面落實(shí)，那在這一畝三分地當(dāng)業(yè)主，還是相當(dāng)?shù)脛艃旱摹?/p>

2

不過(guò)，以上內(nèi)容目前還處在《萬(wàn)科金域?qū)W府翰林小區(qū)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)通知》的公示階段。

具體敲定，還要看6月6日-6月23日宅開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的投票結(jié)果。

有一說(shuō)一，重慶萬(wàn)科金域?qū)W府并不是第一個(gè)吃“彈性定價(jià)”螃蟹的小區(qū)。

放眼全國(guó)來(lái)看，僅在2024年，全國(guó)范圍內(nèi)就已經(jīng)有青島、武漢、銀川等不少城市的百來(lái)個(gè)小區(qū)要求過(guò)20-35%不等幅度的物業(yè)費(fèi)下調(diào)。

整個(gè)2024年，萬(wàn)科物業(yè)就已經(jīng)在全國(guó)十多個(gè)小區(qū)逐步推行了這么個(gè)玩法。

但值得一提的在于，有相關(guān)政府部門(mén)指導(dǎo)參與，這還是頭一次！

熟悉咱們國(guó)家一貫玩法的老鐵一定都不陌生：

到了這個(gè)階段，基本上就等同于得到了國(guó)家隊(duì)的支持、拍板；

進(jìn)一步擴(kuò)大推廣到全國(guó)，大概率就只剩時(shí)間問(wèn)題了。

而且，以萬(wàn)科的江湖地位、品牌號(hào)召力與國(guó)資背景來(lái)看，率先推動(dòng)物業(yè)新玩法，既是在優(yōu)化服務(wù)打民心牌，也是在給國(guó)家隊(duì)推動(dòng)物業(yè)改革提供了一個(gè)切口。

那么，國(guó)家隊(duì)也好、物業(yè)巨頭也好，為啥這回有這么大動(dòng)力去推動(dòng)物業(yè)費(fèi)變革呢？

仔細(xì)想了想，我梳理出以下兩點(diǎn)當(dāng)前各方都無(wú)法回避的事實(shí)——

首先，當(dāng)前物業(yè)費(fèi)體系讓供需兩端都不滿意。

對(duì)于不少業(yè)主而言，水漲船高的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越像一筆糊涂賬。

許多老鐵的反饋是：就感覺(jué)物業(yè)費(fèi)收了，而且貌似年年都在漲價(jià)。

統(tǒng)計(jì)顯示，從2015年-2023年，全國(guó)商品房物業(yè)費(fèi)年均漲幅約為8.2%；

但享受到的服務(wù)都有啥、服務(wù)質(zhì)量有沒(méi)有隨著物業(yè)費(fèi)的上漲而提升，不好說(shuō)。

此外，不少物業(yè)公司還有提前預(yù)收下一年度物業(yè)費(fèi)的習(xí)慣。

反饋到各位業(yè)主自身的體感就是：

這怎么今年的物業(yè)費(fèi)剛收沒(méi)倆月，又開(kāi)始收下一年的？這不今年結(jié)束還有好幾個(gè)月嗎？

咱誰(shuí)也別當(dāng)外賓，有沒(méi)有遇到過(guò)這個(gè)事兒，歡迎大伙兒在下方留言區(qū)吱個(gè)聲兒。

咱們今天說(shuō)到的重慶市在2024年6月初出臺(tái)了新修訂的《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，其實(shí)很大程度上順應(yīng)了當(dāng)下的民心。

再來(lái)看物業(yè)公司那邊，同樣滿肚子牢騷——

人力成本年年漲，漲個(gè)物業(yè)費(fèi)大伙兒要么開(kāi)罵、要么不交；

導(dǎo)致我回款慢得一批，營(yíng)收和利潤(rùn)過(guò)去跟緊急集合似的，現(xiàn)在跟哭笑不得似的…

2024年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)68家上市物業(yè)公司中，大約有2/3沒(méi)掙著錢(qián)。

其次，作為業(yè)主的正當(dāng)合法權(quán)益亟待被保障。

物業(yè)和物業(yè)費(fèi)說(shuō)穿了就是業(yè)主們以自家建筑面積為依據(jù)，眾籌購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

照道理說(shuō)，業(yè)主是甲方、物業(yè)公司是乙方。

但這個(gè)甲方，既沒(méi)有物業(yè)費(fèi)定價(jià)權(quán)，也沒(méi)有選擇乙方的權(quán)利，小區(qū)公區(qū)收益多數(shù)情況下跟自己無(wú)關(guān)…

你哪天想著“你物業(yè)公司不行，我作為甲方有權(quán)解雇你！”

對(duì)不起，業(yè)主大會(huì)走起吧？

要是沒(méi)有業(yè)主大會(huì)，那就現(xiàn)在、立刻、馬上手搓一個(gè)，至于搓得快、搓得慢，那可就沒(méi)準(zhǔn)兒了…

就您這甲方的處境，光緒的好大侄兒見(jiàn)了都得驚呼一句：“你讓朕想起一位故人…”

你要問(wèn)他“哪一位故人”，他真敢告訴你：“我的前半生”。

明明是甲方花錢(qián)，卻處處感受到乙方才是大爺…

而乙方這個(gè)大爺當(dāng)?shù)囊彩且欢亲游?/p>

不管是物業(yè)費(fèi)上漲還是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，確實(shí)客觀上存在一定不透明與不可量化。

一旦業(yè)主不滿意，就有可能要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)；

而物業(yè)公司如果出于成本或營(yíng)收考量拒絕這么干，那業(yè)主便可能拒繳。

而且，拒繳物業(yè)費(fèi)距離上必須征信還有很長(zhǎng)的一段過(guò)程——

一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司訴訟、雙方舉證、法院調(diào)查…

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量本身是否存在貨不對(duì)板，這玩意兒實(shí)踐中不好量化。

這就導(dǎo)致類(lèi)似案件即便上了法庭也很可能曠日持久。

所以鬧上法庭對(duì)雙方來(lái)講都不是樂(lè)意見(jiàn)到的事兒。

實(shí)踐中，通常是法院判定你理應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)，而你拒絕執(zhí)行才會(huì)鬧上征信…

要是長(zhǎng)此以往，你琢磨物業(yè)公司受得了受不了？

3

因此，引用彈性定價(jià)+具體協(xié)商的模式，的確可以在很大程度上緩解供需兩頭的矛盾——

一頭兒通過(guò)需求端反饋實(shí)現(xiàn)降本增效；

一頭兒通過(guò)壓價(jià)與自選節(jié)約物業(yè)開(kāi)支。

如果落實(shí)到位，那大概率會(huì)出現(xiàn)的結(jié)果會(huì)是：

無(wú)效勞動(dòng)少多了、不必要開(kāi)支壓縮了、拖欠現(xiàn)象緩解了、物業(yè)費(fèi)漲跌合理了…

如果你跳出物業(yè)供需雙方的敘事，站在更大的維度來(lái)看，一定會(huì)有新的發(fā)現(xiàn)：

存量物業(yè)持續(xù)改善，正在成為歷史的必然。

?？丛蹅兲?hào)的老鐵一定都知道，目前新房市場(chǎng)和二手房的分化史無(wú)前例。

我們看到的房地產(chǎn)市場(chǎng)大致是這樣的——

一級(jí)市場(chǎng)地王頻出；
二級(jí)市場(chǎng)豪宅瘋搶?zhuān)?/strong>
三級(jí)市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量。

如果不出意外，十多年房齡朝上的老物件，大概率會(huì)隨著時(shí)間的推移而呈現(xiàn)價(jià)值回歸。

可是，房子是分城市、分區(qū)域、分板塊、分品牌、分位置、分戶型、分朝向的…

即便都是存量房市場(chǎng)，價(jià)格表現(xiàn)也絕對(duì)不可能一碗水端平。

尤其是存量時(shí)代加速到來(lái)，相當(dāng)一部分上了歲數(shù)的房產(chǎn)可能不再有增值神話的加持，搏存量品質(zhì)就成了保值增值的關(guān)鍵要素。

而且，這件事幾乎對(duì)所有各方都有實(shí)實(shí)在在的好處——

從市場(chǎng)主體視角來(lái)看，物業(yè)品質(zhì)帶來(lái)的品牌溢價(jià)力很可能反饋到新房市場(chǎng)上去，從而加快新房去化流速以及非限價(jià)時(shí)代的議價(jià)能力；

從物業(yè)公司視角來(lái)看，品質(zhì)能打的物業(yè)有利于擴(kuò)大在增量和存量市場(chǎng)兩個(gè)維度上的市占率，為進(jìn)一步擴(kuò)大營(yíng)收和利潤(rùn)提供先決條件；

對(duì)于地方來(lái)說(shuō)，增量市場(chǎng)由品質(zhì)過(guò)硬的房企和物業(yè)供應(yīng)商不斷提高市占率，有利于在增量市場(chǎng)形成正向拉動(dòng)、在存量市場(chǎng)保值增值；

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，價(jià)格合理、服務(wù)品質(zhì)OK的物業(yè)加持本小區(qū)，既能讓自己實(shí)實(shí)在在得到高品質(zhì)體驗(yàn)，也有利于提高小區(qū)的議價(jià)空間。

所以，這場(chǎng)正在到來(lái)的物業(yè)變革，本質(zhì)上是增量博弈與存量博弈的雙軌制時(shí)代下，必然發(fā)生的產(chǎn)權(quán)意識(shí)覺(jué)醒。

結(jié)合全球眾多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看——

這場(chǎng)物業(yè)變革早已不是要不要發(fā)生，而要以多么分化與激烈的方式發(fā)生。

作為普通人的你我，當(dāng)前更為務(wù)實(shí)的做法是選好城市、選好區(qū)域、選好板塊、選好房子以及選好物業(yè)。

以上每一個(gè)賽道，都有可能決定著分化時(shí)代下的資產(chǎn)價(jià)值走向。