止跌回穩(wěn)提出8個月了，沒想到還沒完成。

70%的小區(qū)越賣越便宜，新掛牌的房源價格更低。

完成止跌回穩(wěn)的只有豪宅和浦東新房，漲價后依舊火爆。

豪宅跟我們關系不大，浦東新房真的讓很多人看不懂。

翡雲(yún)悅府一批次63.84分，二批次55.64分。

上周末浦開江南里開盤日光，前灘公館五期開盤日光。

都躲在寒冰之下，憑什么就你沸騰了？

今年上海新房觸發(fā)積分16次，10次都在浦東。

用腳趾頭想想都知道這事兒不正常。

70%的二手房還在降，浦東漲價了還火爆，難道內(nèi)外環(huán)境的惡劣對浦東沒影響？

實際上陸家嘴的金融精英也在大幅降薪，張江的科技企業(yè)也在裁員。

“事出反常必有妖，人不知理必有禍”，如果沒看懂市場盲目沖進入容易當韭菜。

浦東樓市的問題環(huán)二講了很多次，購買力太強、供應量太少（《浦西居民，不要去浦東買房》）。

那些都是長期問題，現(xiàn)在短期都出現(xiàn)了異常。

今年新房總體表現(xiàn)好過二手。

二手房不斷出貨，掛牌量居高不下。

今年新房供應量卻創(chuàng)了歷史新低，比2020年還低。

2020年口罩剛開始公司要求居家辦公，新房肯定少。

現(xiàn)在更少。

新房供應少，買新房的人卻變多了。

好房子、四代住宅在上海普及開來，吸引了大家目光。

新房總體是托住了。

新房縮水最嚴重的就是浦東，同比大降61.7%，1-4月份上市面積竟然不如寶山。

浦東經(jīng)濟總量是寶山9倍，人口是寶山3倍，新房比寶山還少（btw，浦東是怎樣用3倍人口創(chuàng)造9倍GDP的？）。

都知道浦東新房少，沒想到今年這么少。

只是新房少也沒用，很多地方還在降，你漲價了大家憑什么買單？

“好房子”的提出一舉攻克了這個難題。

我們樓盤漲價是因為品質比二手房更好。

現(xiàn)在新房確實漂亮，你看看這會所，哪個客戶看了不心動。

你看看這裝修標準，哪個客戶看了不動心。

這些品質的提高給了大家理由，應該要花溢價。

人都是感性動物，看看二手房斑駁的外立面，再看看新房富麗堂皇的大堂，多花點錢也忍了。

看看二手房用了好幾年的老板、九牧，樣板間的漢斯格雅、嘉格納亮瞎眼。

多花點錢怎么了？

其實挺好的，愿打愿挨，皆大歡喜。

唯一的問題是，溢價過高買入，后面可能下跌甚至破發(fā)。

房價怎樣才能健康上漲？

居民更有錢了，出得起高價（購買力提升）。

或者配套、環(huán)境更新，提升了地段價值（地段提升）。

現(xiàn)在看浦東的很多新房，這兩點并不具備。

經(jīng)濟下行，外部環(huán)境變差，浦東受到的沖擊最大。

1990年到2022年浦東經(jīng)濟總量翻了266倍，全市只有57倍。

然而這幾年浦東不行了。

2023年浦東增速4.38%，泯然眾人，甚至不如全市平均數(shù)。

2024年數(shù)據(jù)很亂，統(tǒng)計口徑變了很多，總體而言浦東基本持平全市。

GDP口徑變了，稅收卻沒變，浦東稅收竟然下滑了。

企業(yè)所得稅、個人所得稅都在下滑。

這種情況下你告訴我居民都不賺錢，就浦東居民賺錢了，我是不信的。

其實浦東新房賣得好還有一個原因，南匯已經(jīng)無法分流浦東客戶。

曾幾何時浦東人最不care地段，聯(lián)洋可以農(nóng)田變市區(qū)我御橋也可以。

浦東人需要的是房子新、房子好，遠一點無所謂，荒一點無所謂，早晚都會成熟起來。

那個時代浦東一切欣欣向榮，大家野心勃勃。

現(xiàn)在浦東郊區(qū)（南匯為主）新房已經(jīng)賣不動了。

祝橋公元2040曾經(jīng)火爆一時，現(xiàn)在隔壁的森蘭海天名筑沒人買。

甚至連品質著稱的金茂府都賣不動。

浦東人確實想要好房子，但是太遠的地方他們也不去了。

購買力集中在外環(huán)內(nèi)，也加劇了個別樓盤的火爆。

側面說明浦東人野心正在衰退，對城市擴張的信心在衰退。

大家不相信祝橋可以成為下一個御橋。

大家信心衰退，正是因為親身感受到了經(jīng)濟寒冬。

同事、朋友不斷降薪失業(yè)，哪來的城市擴張？

陸家嘴的購買力都在下滑。

地段價值提升更談不上，浦東幾個新片區(qū)就在不停地建小區(qū)，公共配套變化不大。

1000多萬的房子，附近幾乎就是城鄉(xiāng)結合部。

大家能捏著鼻子接受，是真的沒得選。

購買力沒增加、地段價值沒提升，其實房屋價值沒變。

引發(fā)漲價、引爆市場的，是短期供需失衡、是短期品質提升。

小米汽車剛上市時需要加價買，太稀缺了，產(chǎn)能跟不上。

好品質帶來了溢價。

小米汽車產(chǎn)能跟上后就沒人加價買了，溢價消失。

好房子原則上可以無限復制，后面溢價慢慢的就降低了。

供應量更是偽命題，浦東大把大把的空地，想增加供應一句話的事兒。

兩三年后，如果浦東新房翻倍增加、好房子翻倍增加，還能維持這么高溢價嗎？

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寫這篇文章不是說浦東新房不能買，是希望大家心里清楚，你花錢買的是什么。

有些樓盤地段提升了、周邊居民富裕了，可以溢價購買。

純粹是供需失衡、品質溢價，那要警惕一下，搞不好要破發(fā)虧錢。

甚至對有些客戶來說品質有點溢價也沒啥，提前享受好房子總要有代價。

比如你買個150平大戶型，肯定就是為了享受，貴一點就貴一點吧。

現(xiàn)在奇葩的是有些90平小三房也搞這套，杜拉維特、漢斯格雅、嘉格納配齊。

有必要嗎？

你有這個錢，用在改善居住空間、用在提升配套上不香嗎？

一線廚衛(wèi)品牌肯定好，更多的是“逼格”，漢斯格雅的花灑用起來洗澡更干凈嗎？

別人孩子上學走路過去，5分鐘。

你家孩子上學得電瓶車接送，20分鐘，下雨天淋一身回家。

驕傲的跟孩子講，看，我們家是漢斯格雅。

別人家父母配藥走路去醫(yī)院，順路去公園遛個彎。

你家老人擠半小時地鐵才到醫(yī)院，回家累到大喘氣，你過來說看我們家嘉格納。

開發(fā)商宣傳這些，是因為他們只有這些牌可以打，而且很廉價。

你不加思考的為這些買單就是純純冤大頭，自住性價比不高還不保值。

真的建議大家想想兩個問題。

你花高價買的是什么？值不值這個錢？