但隨著證監(jiān)會(huì)監(jiān)管問(wèn)答及負(fù)面清單對(duì)資產(chǎn)的限制，2020年以后景區(qū)資產(chǎn)開展證券化逐步停止，景區(qū)資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模不足300億元。

【品橙旅游】自 2012年，華僑城集團(tuán)成功發(fā)行歡樂(lè)谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃以來(lái)，全國(guó)各地景區(qū)以入園憑證收益權(quán)、纜車收費(fèi)權(quán)、觀光車收費(fèi)權(quán)、管理服務(wù)費(fèi)等方式，成功發(fā)行二十余單景區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

但自2023年以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)文旅行業(yè)強(qiáng)勁復(fù)蘇，文旅類城投所處外部環(huán)境持續(xù)改善，文旅資產(chǎn)現(xiàn)金流狀況逐步好轉(zhuǎn)，景區(qū)資產(chǎn)通過(guò)CMBS（不動(dòng)產(chǎn)抵押資產(chǎn)支持證券）等模式逐步具備了進(jìn)行盤活和證券化的條件，這無(wú)疑再次為文旅資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

近日，中信建投-嘉城集團(tuán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（紅色旅游街區(qū)）成功發(fā)行，在此之前天風(fēng)-古運(yùn)河資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃也順利落地，規(guī)模分別為3.21億元和6.21億元。

來(lái)源：嘉城集團(tuán)

由于CMBS項(xiàng)目本身并不像景區(qū)產(chǎn)生門票等類似收益，不論是歷史文化街區(qū)還是國(guó)家級(jí)旅游休閑街區(qū)，其做CMBS項(xiàng)目的底層資產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)作為底層物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行抵押，以商業(yè)物業(yè)的租金及運(yùn)營(yíng)收入現(xiàn)金流作為償付來(lái)源的資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。

3.21億元的歷史文化街區(qū)資產(chǎn)證券化

近日，中信建投-嘉城集團(tuán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（紅色旅游街區(qū)）成功發(fā)行，專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為3.21億元，期限18年（每3年設(shè)置開放回售），優(yōu)先級(jí)票面利率2.0%。該單項(xiàng)目為全國(guó)首單紅色旅游街區(qū)CMBS項(xiàng)目、浙江省首單歷史文化街區(qū)CMBS。

實(shí)際上，早在2024年12月，中信建投-嘉城集團(tuán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（紅色旅游街區(qū)）就已在上交所通過(guò)審核。項(xiàng)目計(jì)劃管理人為中信建投證券，原始權(quán)益人為嘉城集團(tuán)，底層資產(chǎn)為嘉城集團(tuán)持有的梅灣歷史文化街區(qū)及蘆席匯歷史文化街區(qū)，該物業(yè)位于國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)嘉興南湖旅游區(qū)湖畔。

圖：嘉城集團(tuán)abs 來(lái)源：上交所債券

2007年梅灣歷史街區(qū)整體修繕，占地面積達(dá)10.5萬(wàn)平方米，總建筑面積11.4萬(wàn)平方米。整個(gè)街區(qū)以禾興南路為界，分東西兩個(gè)片區(qū)，由梅灣美食城、梅灣新天地、梅灣商街、梅灣老街和商務(wù)館五大塊所組成。主要景點(diǎn)以梅灣古街和梅灣島、放鶴洲兩小島為主要特色。街區(qū)內(nèi)有1處全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位即沈鈞儒故居，2處省級(jí)文物保護(hù)單位即汪胡楨舊居和金九避難處（含韓國(guó)臨時(shí)政府要員住址），2處市級(jí)文物保護(hù)單位即范蠡湖和朱生豪故居，1處歷史建筑即徐詒谷堂。2010年，梅灣被浙江省人民政府公布為省級(jí)歷史文化街區(qū)。

蘆席匯歷史街區(qū)于2022年正式開街，是嘉興市“月蘆文杉”片區(qū)的重要城市節(jié)點(diǎn)之一，以“文化+商業(yè)+旅游”的模式，建設(shè)以精品文化主題酒店、特色餐飲、文化創(chuàng)意和休閑商業(yè)為主，街區(qū)總建筑面積88419.11平方米。目前，街區(qū)年游客接待量超200萬(wàn)人次。

嘉城集團(tuán)負(fù)責(zé)嘉興市南湖旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)和日常運(yùn)營(yíng)，其中旅游板塊經(jīng)營(yíng)開發(fā)的旅游資源有南湖、環(huán)城河、梅灣街歷史街區(qū)、月河歷史街區(qū)、蘆席匯歷史街區(qū)等。 2024年嘉城集團(tuán)適應(yīng)營(yíng)收182.24億元，毛利率為12.30%。其中，旅游產(chǎn)業(yè)收入為5.61億元，毛利率為53.30%。

6.20億元國(guó)家級(jí)旅游休閑街區(qū)資產(chǎn)證券化

2023年4月，無(wú)錫市梁溪文旅發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資子公司江蘇古運(yùn)河投資集團(tuán)有限公司成功在上海證券交易所發(fā)行天風(fēng)-古運(yùn)河資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，這是全國(guó)首單國(guó)家級(jí)旅游休閑街區(qū)CMBS。

來(lái)源：梁溪文旅集團(tuán)

江蘇古運(yùn)河投資集團(tuán)有限公司作為無(wú)錫古運(yùn)河風(fēng)貌區(qū)內(nèi)各個(gè)景點(diǎn)及周邊域規(guī)劃、建設(shè)發(fā)展的重要載體，擁有古運(yùn)河風(fēng)貌區(qū)內(nèi)所旅游景區(qū)資源的特許運(yùn)營(yíng)管理權(quán)，是無(wú)錫市旅游景區(qū)開發(fā)建設(shè)的龍頭企業(yè)之一，其核心旅游資源包括無(wú)錫南禪寺、清名橋歷史文化街區(qū)等多個(gè)景區(qū)項(xiàng)目。2024年，江蘇古運(yùn)河投資集團(tuán)有限公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.61億元，同比下降63.06%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)1.28億元，同比下降78.67%。

圖：古運(yùn)河abs 來(lái)源：上交所債券

天風(fēng)-古運(yùn)河資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃是以清名橋歷史文化街區(qū)作為資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模6.20億元，期限18年（3+3+3+3+3+3），其中優(yōu)先A級(jí)資產(chǎn)支持證券信用級(jí)別為AAA，發(fā)行利率3.79%，優(yōu)先B級(jí)資產(chǎn)支持證券信用級(jí)別為AA+，發(fā)行利率4.19%。

清名橋歷史文化街區(qū)內(nèi)目前擁有國(guó)家、省、市級(jí)文保單位19處、牌坊8座、其他文物遺存17處。清名橋歷史文化街區(qū)入選文化和旅游部公布的首批國(guó)家級(jí)旅游休閑街區(qū)名單、第二批國(guó)家級(jí)夜間文化和旅游消費(fèi)集聚區(qū)，同時(shí)清名橋歷史文化街區(qū)還是國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)。

該項(xiàng)目的底層資產(chǎn)是蘇古運(yùn)河投資集團(tuán)有限公司所擁有的地處無(wú)錫市梁溪區(qū)清名橋歷史文化街區(qū)，包括位于南下塘街、南長(zhǎng)街、清名橋街、伯瀆港、大窯路等共計(jì)219處商業(yè)服務(wù)、商業(yè)、金融、信息用途房地產(chǎn)，以及江蘇南禪寺企業(yè)管理發(fā)展有限公司所擁有的周邊16個(gè)停車場(chǎng)。差額支付承諾人是無(wú)錫市城南建設(shè)投資發(fā)展有限公司，實(shí)際融資人為梁溪文旅發(fā)展集團(tuán)有限公司。

當(dāng)前，天風(fēng)-古運(yùn)河資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃目標(biāo)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要是通過(guò)對(duì)外出租實(shí)現(xiàn)收益，物業(yè)共有18個(gè)簽約客戶，已簽約面積為39701.35平方米。其中，租賃面積排名第一的租戶占已租面積的比例為47.40%，租賃面積排名第二的租戶占已租面積的比例為21.81%。

不論是中信建投-嘉城集團(tuán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（紅色旅游街區(qū)）還是天風(fēng)-古運(yùn)河資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，其增信方式、交易結(jié)構(gòu)等與景區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品并沒(méi)有較大的差別，但這兩單旅游街區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品均是以背后的城投為基礎(chǔ)。

實(shí)際上，這兩單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品所依據(jù)的政策正是《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)）?！兑庖姟分忻鞔_指出：重點(diǎn)盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長(zhǎng)潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)，就包括旅游資產(chǎn)在內(nèi)。通過(guò)發(fā)行債券等方式，為符合條件的國(guó)有資本投資、運(yùn)營(yíng)公司盤活存量資產(chǎn)提供中長(zhǎng)期資金支持。

面對(duì)如此政策機(jī)遇，是否會(huì)引發(fā)包括204個(gè)國(guó)家級(jí)旅游休閑街區(qū)和1200余片歷史文化街區(qū)發(fā)行資產(chǎn)證券化的熱潮呢？

顯然，不會(huì)。

根據(jù)《意見》要求：根據(jù)實(shí)際工作需要，在全國(guó)范圍內(nèi)選擇不少于30個(gè)有吸引力、代表性強(qiáng)的重點(diǎn)項(xiàng)目。其目的防止造成“一哄而上”的現(xiàn)象。而且試點(diǎn)項(xiàng)目，自然不會(huì)全部是旅游項(xiàng)目。但上述兩單旅游街區(qū)成功發(fā)行資產(chǎn)證券化的路徑，無(wú)疑為相關(guān)旅游街區(qū)提供了可借鑒的融資途徑。

（梁青 本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，與平臺(tái)無(wú)關(guān)）