這幾天，琶洲南新地塊調(diào)規(guī)，討論很多。

上周末，廣州規(guī)自局悄咪咪地掛出了一個(gè)調(diào)規(guī)公告，位于琶洲南TOD西側(cè)的AH031403地塊商改住。

地塊為混合型商住地塊，占地約5萬平，總建面約17.2萬平，容積率約3.43，限高100米。

其中，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地為住宅建面的3.3%，另外包括12班幼兒園等配套，配建不多。

體量挺大的，相當(dāng)于一個(gè)中大社區(qū)了，按每套140平面積來算，約1200套住宅，如果是大戶型為主，也有800-900套。

一石激起千層浪。

尤其是琶洲南TOD業(yè)主反饋更為強(qiáng)烈，想必相關(guān)的內(nèi)容，大家都看到了。

這里就不貼出來了。

簡(jiǎn)單梳理一下，幾個(gè)關(guān)心的重點(diǎn)，主要是這幾個(gè)：

1）琶洲嚴(yán)禁商業(yè)開發(fā)，是不是在無序商改住；

2）新地塊會(huì)不會(huì)擠壓省實(shí)琶洲學(xué)校的學(xué)位；

3）琶洲后續(xù)的供應(yīng)量和市場(chǎng)走向，是不是背刺。

一起來聊聊。

其一：琶洲經(jīng)開區(qū)，確實(shí)在2022年就明確，嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，這也是寫進(jìn)省府批復(fù)文件里的。

但是，這并不意味著，琶洲從此不會(huì)有新增住宅的供應(yīng)。

嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)仍然是主基調(diào)，但主要集中在狹義的琶洲島、尤其是中、西區(qū)。

琶洲南區(qū)，作為琶洲島的外延核心片區(qū)，定位是創(chuàng)新拓展融合區(qū)，連片開發(fā)。

西區(qū)主要是人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)，搞錢搞業(yè)務(wù)，漂亮的寫字樓CBD，發(fā)展成熟，但是已經(jīng)飽和。

中區(qū)主抓會(huì)展+總部，包括抖音華南總部，未來財(cái)富新貴。

東區(qū)，琶洲東島尖，廣州版超總，定位很高，有后發(fā)潛力，但片區(qū)連片開發(fā)需要從朱氏家族拿回大片土儲(chǔ)。

這是難題和骨頭。

南區(qū)，則是用來承接琶洲高端改善，以及新科技新貴的居住需求，提供居住和公共配套的。

琶洲南區(qū)和西區(qū)、中區(qū)連片開發(fā)，功能互補(bǔ)，但也不是睡城和后花園。

其二：如果不收儲(chǔ)，原定的控規(guī)，風(fēng)險(xiǎn)雷區(qū)中的珠光，也無力開發(fā)。

熟悉琶洲的同學(xué)，應(yīng)該清楚，原先這塊地的原業(yè)主方，是珠光。

但是，珠光遇到了財(cái)務(wù)危機(jī)，之前備忘錄提到的電子競(jìng)技、文化創(chuàng)意的產(chǎn)業(yè)，大概率不能落地，也沒錢落地。

而且，24年如果作為電子競(jìng)技、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)用地出讓的時(shí)候，珠光拿了，大概率...

一言難盡就是了。幸好，當(dāng)時(shí)終止了。

如果珠光拿到，一頓騷操作，到時(shí)候，對(duì)片區(qū)配套，城市界面改善，對(duì)片區(qū)業(yè)主房價(jià)的影響更不可控。

2、新地塊很大概率能讀上省實(shí)琶洲學(xué)校

我對(duì)比過海珠區(qū)行政區(qū)劃圖，琶洲南AH031403地塊和琶洲南TOD同屬官洲街道，也是同一規(guī)劃單元。

這意味著，按照海珠區(qū)現(xiàn)行的政策，新地塊大概率能入讀省實(shí)琶洲學(xué)校，這點(diǎn)沒得battle。

至少現(xiàn)在來看，小學(xué)是穩(wěn)的，至于中學(xué)，一樣是全區(qū)搖號(hào)，這個(gè)也是按海珠區(qū)政策執(zhí)行。

很多人擔(dān)心會(huì)不會(huì)擠壓學(xué)校資源？

其實(shí)，看今年的招生政策，省實(shí)琶洲學(xué)校今年第一屆招生，小學(xué)部兩個(gè)班，僅僅面向琶南招生。

而整個(gè)小學(xué)部，規(guī)劃有18個(gè)班級(jí)，哪怕簡(jiǎn)單粗暴地把6個(gè)年級(jí)平均分，后續(xù)也依然有擴(kuò)班招生的空間。

另一個(gè)，對(duì)交通承載力的問題。

我們?cè)诘貕K現(xiàn)場(chǎng)看到，琶洲南區(qū)AH031403地塊四周都有道路，而且已經(jīng)在修建中了。

據(jù)看守地塊的保安說，當(dāng)天只是因?yàn)閯偤孟掠瓴艣]開工。

道路打通后，就未必是全部占用琶南的出入交通了，南邊大約100米就能直達(dá)12號(hào)線赤沙南站。

3、核心板塊，核心地塊，眾多開發(fā)商緊盯。

這兩天，從我們目前了解的情況，琶洲南區(qū)AH031403地塊，已經(jīng)有很多開發(fā)商盯著了。

包括但不限于：越秀、保利、華發(fā)、中海、金茂、建發(fā)、保利置業(yè)等一眾主流開發(fā)商關(guān)注。

同時(shí)，客觀條件也就決定了，隨著地塊的誕生，琶洲南TOD的價(jià)值，不僅不會(huì)被弱化，還因?yàn)檫B片開發(fā)預(yù)期而得到增強(qiáng)。

這是項(xiàng)目所處的地段，所擁有的配套，以及自身過硬的產(chǎn)品力，還有圈層氛圍決定的。

具體來看，新地塊，雖然位置在隔壁，但是優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)并存，并且計(jì)容新規(guī)落地之后，贈(zèng)送率會(huì)控制。

幾個(gè)重點(diǎn)：

1、位于琶洲南區(qū)成熟區(qū)域，一橋之隔就是琶洲西區(qū)總部集群

2、學(xué)鐵商素質(zhì)過硬，北邊有濱水公園景觀，提高了改善屬性

3、3.43的容積率+限高100米，相對(duì)更低的密度

4、不過，計(jì)容新規(guī)收緊后，得房率不會(huì)特別夸張

這塊地旁邊就是琶南一期最先交付的區(qū)域，濱水公園、會(huì)所也在這邊，高端居住氛圍已經(jīng)打出來了。

地塊自身的學(xué)鐵商，也都是明牌：

學(xué)，有可能就近安排入學(xué)。

鐵，是12號(hào)線東段赤沙北站，預(yù)計(jì)全運(yùn)會(huì)前開通，步行100米可直達(dá)D出口

12號(hào)線通達(dá)度也不錯(cuò)，1站換乘8號(hào)線赤崗站，1站換乘11號(hào)線赤沙站，去琶洲和金融城都很方便。

商，是琶洲西區(qū)加上琶南二期的商業(yè)區(qū)

而且，地塊西側(cè)為赤沙涌，一直向北貫通到黃埔涌，未來這里大概率會(huì)一起做一個(gè)濱水景觀帶。

貫通整個(gè)濱水景觀帶的道路也在整了，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)能看到雛形，速度挺快的。

另外，這塊地還能望到廣州塔，即便站在地面，也有近在咫尺的感覺，真正的塔景房。

至于地塊現(xiàn)狀，大部分已經(jīng)被圍擋起來，內(nèi)部主要是雜草地、泥土地，整理工作估計(jì)不難。

現(xiàn)場(chǎng)還可以看到，地塊被一條道路分成了南北兩區(qū)。

其中，北區(qū)緊挨著琶洲西區(qū)，離廣州塔也更近，還有濱水公園，能做更高端產(chǎn)品；

南區(qū)更近地鐵和琶南二期的商業(yè)，但景觀受限，估計(jì)改善一些的產(chǎn)品。

當(dāng)然，也有可能合并為一塊地，那就能增加大社區(qū)的觀感，兩種思路都為開發(fā)商騰出足夠大的產(chǎn)品打造空間。

至于短板，主要有兩個(gè)：

一是北邊不夠方正，有一小部分是現(xiàn)有的機(jī)關(guān)單位，景觀面也較窄。

二是地塊西側(cè)、南側(cè)有部分舊村、工業(yè)區(qū)、學(xué)校區(qū)等，也有很多租戶、外賣騎手進(jìn)進(jìn)出出，好在密度不高，但對(duì)圈層有一定影響。

其實(shí)，在廣州，你可以完全相信片區(qū)開發(fā)的力量，帶來的城市發(fā)展勢(shì)能和量級(jí)。

不過，說真的，控規(guī)公示才幾天，就引發(fā)這么多話題討論，幾家開發(fā)商也補(bǔ)充：

看看能不能搞出來。

最后，不方便說的，掃碼私聊了。