房地產(chǎn)的至暗時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，但留下的代價(jià)，卻沉重的讓人難以接受。

　　最近，摩根士丹利發(fā)布了一份重要研報(bào)，給遍體鱗傷的中國(guó)樓市下了一個(gè)階段性的總結(jié)。

　　摩根士丹利推測(cè)，2021年至2024年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)累計(jì)相關(guān)損失約7萬(wàn)億人民幣。

　　其中金融體系承擔(dān)了近一半損失，主要包括銀行貸款損失2.05萬(wàn)億、理財(cái)和信托等1.31萬(wàn)億、銀行額外撥備5000億元。

　　其余的，股權(quán)投資者損失9200億元、供應(yīng)商1萬(wàn)億元、境外與境內(nèi)債券投資者8410億元和1990億元。

　　但這個(gè)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)很保守，因?yàn)閱魏愦筘?fù)債就有2.4萬(wàn)億，這樣一算，恒大負(fù)債就占了總損失的三分之一，顯然這種可能性比較小。

　　根據(jù)摩根士丹利的研報(bào)，7萬(wàn)億損失，金融體系承擔(dān)近一半損失，成了風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)核心樞紐。

　　理解起來(lái)也比較容易，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)并不是單純的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，不怎么講究的說(shuō)，它就是一個(gè)以土地和房子為抵押品的“金融游戲”。

　　這個(gè)“金融游戲”的核心在于土地和房子被賦予很高的信用創(chuàng)造能力，實(shí)際估值嚴(yán)重依賴(lài)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，所以一旦房?jī)r(jià)下跌，預(yù)期逆轉(zhuǎn)，整個(gè)邏輯就運(yùn)轉(zhuǎn)不下去了。

　　所以這幾年，房?jī)r(jià)下跌、房企暴雷、地產(chǎn)信托暴雷、政信類(lèi)項(xiàng)目暴雷、信托銀行壞賬激增等等與房地產(chǎn)鏈條相關(guān)的一切都發(fā)生了。

　　回到“金融體系承擔(dān)近一半損失”這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，就是銀行系統(tǒng)正在為房地產(chǎn)這場(chǎng)清算買(mǎi)單。

　　是不是這樣呢？那可不是。

　　過(guò)去幾年，銀行的資產(chǎn)收益率確實(shí)在下降，利潤(rùn)空間也不斷被壓縮，但實(shí)際的損失并不是銀行承擔(dān)了，也不是整個(gè)金融系統(tǒng)去承擔(dān)，而是整個(gè)社會(huì)在承擔(dān)。

　　按摩根士丹利的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，過(guò)去4年，銀行貸款損失2.05萬(wàn)億，銀行的利潤(rùn)空間確實(shí)是收縮了，但是銀行的信貸也同步收緊了，存款利率也一直在往下降。

1、2022

年、

2023

年，民企債券凈融資額

億、

億元，直到

2024

年民企債券凈融資才轉(zhuǎn)正增長(zhǎng)；

2、今年4月以來(lái)，已有超20家商業(yè)銀行下調(diào)了定期存款利率，調(diào)整后，銀行存款利率全面邁向“1字頭”。

　　這就是說(shuō)，表面上看銀行確實(shí)在為當(dāng)前的“崩盤(pán)”兜底，但實(shí)際上銀行早就通過(guò)投資者、存款人、納稅人把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去了，你想讓銀行默默吞下這苦果，那是不可能的。

　　所以最終的結(jié)果就是整個(gè)社會(huì)買(mǎi)單，大家兜里沒(méi)錢(qián)，消費(fèi)同步降級(jí)。

　　目前來(lái)看，這7萬(wàn)億并不是全部損失。

　　后續(xù)的新增損失，摩根也給到結(jié)論：

整體來(lái)看，市場(chǎng)已充分消化前期信用風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)

2-3

年新增損失僅為約

1

萬(wàn)億元。

　　摩根的數(shù)據(jù)可以做個(gè)參考，但后續(xù)會(huì)怎么樣現(xiàn)在還不好說(shuō)。

　　而且摩根的數(shù)據(jù)是沒(méi)有算上居民端的財(cái)富損失的，也就是房?jī)r(jià)下跌，給大家?guī)?lái)的財(cái)富蒸發(fā)。

　　之前華爾街日?qǐng)?bào)有報(bào)道過(guò)巴克萊銀行的研究，研究結(jié)論顯示，中國(guó)房產(chǎn)泡沫破裂已經(jīng)導(dǎo)致18萬(wàn)億美元（130萬(wàn)億人民幣）的財(cái)富損失，相當(dāng)于每個(gè)家庭損失6萬(wàn)美元（43萬(wàn)人民幣）。

　　整體的房?jī)r(jià)跌幅情況已經(jīng)相當(dāng)于把國(guó)家一年的GDP都蒸發(fā)掉了，這讓大家怎么敢花錢(qián)。

　　不好的消息是，最近房?jī)r(jià)又開(kāi)始往下跌了，今年關(guān)稅戰(zhàn)影響顯現(xiàn)，樓市明顯變差了，像深圳最近一些二手紅盤(pán)又開(kāi)始探底創(chuàng)新低了。

　　同時(shí)，今年前5個(gè)月的數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額比去年同期還降了10%，意思就是今年開(kāi)發(fā)商賣(mài)房還沒(méi)去年賣(mài)得好。

　　包括現(xiàn)在的關(guān)稅戰(zhàn)，以及這兩天的伊以沖突一直在惡化大家的預(yù)期，會(huì)有更多的人選擇捂緊錢(qián)包。

　　現(xiàn)在的主要問(wèn)題并不在房?jī)r(jià)，而在于房地產(chǎn)-金融-財(cái)政的三角循環(huán)還在，且短期內(nèi)也無(wú)法完全打破。

　　這其實(shí)就又回到了老生常談的問(wèn)題上了，轉(zhuǎn)型沒(méi)有完全成功，稅收沒(méi)增長(zhǎng)，土地財(cái)政依賴(lài)的路徑就還會(huì)存在。

　　現(xiàn)在各地存在的一個(gè)問(wèn)題就是，地方?jīng)]錢(qián)，只能想方設(shè)法拿出好地賣(mài)，同時(shí)把各種限制房子的條件也放松了，新樓盤(pán)得房率越來(lái)越高，加上調(diào)低容積率，不要求配建保障房，不要求搭配商業(yè)，品質(zhì)也越來(lái)越好，打造出的新規(guī)產(chǎn)品，性?xún)r(jià)比超高，相當(dāng)于又是變相降價(jià)，這打的二手房和存量新房毫無(wú)招架之力，只能不斷降價(jià)，形成惡性循環(huán)。

　　伴隨著房?jī)r(jià)下跌，樓市危機(jī)帶來(lái)的中產(chǎn)財(cái)富損失就還會(huì)繼續(xù)。

　　以前房?jī)r(jià)上漲，大家都認(rèn)為是高房?jī)r(jià)擠壓了消費(fèi)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌呢，連工作都沒(méi)了，更沒(méi)錢(qián)消費(fèi)。

　　房子說(shuō)到底是商品，商品就是由供需決定價(jià)格，但房地產(chǎn)現(xiàn)在屬于產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩，全國(guó)新房庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)了7.7億平米，比2015年還高，庫(kù)存不去完，價(jià)格就很難穩(wěn)住。

　　針對(duì)房地產(chǎn)難題，上面這幾年的對(duì)策是政策托底+市場(chǎng)出清。

　　先說(shuō)市場(chǎng)出清，就是企業(yè)自救，降價(jià)賣(mài)房，允許一些企業(yè)倒閉、關(guān)停，但有負(fù)面影響，裁員降薪現(xiàn)象會(huì)變多，失業(yè)率也會(huì)上升。這一點(diǎn)大家都應(yīng)該有體會(huì)。

　　政策托底就是通過(guò)財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策等維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，防止硬著陸。

　　但現(xiàn)在看，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本上都已經(jīng)放松了。

　　原來(lái)大家指望的通過(guò)發(fā)國(guó)債回購(gòu)商品房幫助去庫(kù)存，不知道為什么，進(jìn)展很緩慢，落地根本不到位。

　　同時(shí)，全國(guó)各地還在拼命建保障房，本來(lái)商品房都賣(mài)不掉，搞出來(lái)那么多低價(jià)的人才房保障房，直接分流了剛需，這不是給去庫(kù)存雪上加霜嗎？

　　給無(wú)房的人分保障房本身是好事，但可以換個(gè)方式啊，不用新建那么多房子，直接去收購(gòu)商品房來(lái)做保障房不是一舉兩得嗎？

　　一方面能讓商品房止跌企穩(wěn)，保住中產(chǎn)階級(jí)的財(cái)富，另一方面也讓無(wú)房的人有了居住保障。