好消息，樓市的 “限外令”，終于取消了！

這項(xiàng)政策已經(jīng)持續(xù)了將近 20 年，和限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸等等一起，構(gòu)成了中國(guó)樓市調(diào)控中最緊縮的一些政策。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)如此低迷的環(huán)境之下，連 “限外令” 都扛不住了。

很多朋友不太清楚，早在 20 年前，中國(guó)樓市曾經(jīng)是比較熱的，尤其是 2005 年、2006 年特別熱，當(dāng)時(shí)各種調(diào)控措施都在打壓房?jī)r(jià)、遏制投資需求。

其中，在 2006 年，國(guó)家出臺(tái) “限外令”，即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。

核心內(nèi)容是：境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人，可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。

在政策出臺(tái)之前，國(guó)外的個(gè)人和機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)是可以隨便買(mǎi)房子的，無(wú)論是住宅還是商業(yè)辦公。

從 2006 年開(kāi)始，境外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人只能買(mǎi)一定數(shù)量的自用、自住的房子，即境外個(gè)人只能買(mǎi)一套房子用來(lái)自住，境外機(jī)構(gòu)只能買(mǎi)房子用來(lái)自用（一般都是辦公所用，也包含少量的商業(yè)設(shè)施）。

也就是說(shuō)，個(gè)人不能投資非住宅，機(jī)構(gòu)不能投資住宅。

2005 年我國(guó)進(jìn)行匯改，人民幣開(kāi)始持續(xù)升值，加上房?jī)r(jià)、股價(jià)持續(xù)上漲，很多外資、熱錢(qián)涌入中國(guó)炒股市、炒樓市。

當(dāng)時(shí)，出臺(tái) “限外令” 是合理、正當(dāng)?shù)拇胧?/p>

但 2006年之后，中國(guó)樓市在某些時(shí)段也經(jīng)歷了低迷期，比如 2008 年、2009 年上半年，再比如 2014 年、2015 年等等。

在這漫長(zhǎng)的過(guò)程中，對(duì)外資在中國(guó)買(mǎi)物業(yè)的限制是在逐步放松的，尤其是對(duì)于機(jī)構(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)物業(yè)的限制，現(xiàn)在已經(jīng)非常松了。

過(guò)去十年，我們總是聽(tīng)到一些關(guān)于外資收購(gòu)商辦類(lèi)物業(yè)的消息，但機(jī)構(gòu)不能買(mǎi)住宅這一點(diǎn)，沒(méi)怎么松。

而此次的新政力度非常大！

我們看一下近期相關(guān)管理部門(mén)發(fā)布的關(guān)于對(duì)外開(kāi)放方面的意見(jiàn)稿，其中涉及到樓市 “限外” 的有兩條：

第一條是，取消 “資本項(xiàng)目外匯收入及結(jié)匯所得人民幣資金不得用于購(gòu)買(mǎi)非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)” 的限制。

很多人知道，中國(guó)的資本項(xiàng)目還沒(méi)有放開(kāi)，對(duì)于資金是進(jìn)行管制的；而這條新政其實(shí)是放開(kāi)了外資購(gòu)買(mǎi)住宅，不管是個(gè)人還是機(jī)構(gòu)，都可以在中國(guó)大陸地區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住宅了。

第二條是，允許境外個(gè)人在滿(mǎn)足各地購(gòu)房政策條件下，在取得房地產(chǎn)主管部門(mén)出具的購(gòu)房備案證明文件之前，憑購(gòu)房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購(gòu)房相關(guān)外匯資金的結(jié)匯支付。

這條規(guī)定是在購(gòu)房流程方面提供便利化，房子還沒(méi)有備案，只要簽了合同，就可以先結(jié)匯，把錢(qián)打進(jìn)來(lái)準(zhǔn)備買(mǎi)房。

這條政策在大灣區(qū)地區(qū)，對(duì)于香港、澳門(mén)居民在內(nèi)地買(mǎi)房已經(jīng)在實(shí)施了，現(xiàn)在是把相關(guān)經(jīng)驗(yàn)推向全國(guó)。

此次對(duì) “限外令” 的放松力度非常大，基本上接近于全面取消了。

但因?yàn)槟壳氨本⑸虾?、深圳還保留著限購(gòu)，所以外資在這些限購(gòu)地區(qū)買(mǎi)房子，依然會(huì)受到約束。

“限外令” 的放松，主要是因?yàn)槿珖?guó)樓市比較低迷，而且中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)也不是特別好的情況之下，我國(guó)的對(duì)外開(kāi)放力度在進(jìn)一步加大。

部分網(wǎng)友會(huì)問(wèn)：中國(guó)樓市對(duì)外資放開(kāi)了，外資會(huì)不會(huì)有熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)炒房炒樓？

在目前整體的環(huán)境之下，老楊認(rèn)為基本上不用擔(dān)心！

因?yàn)楦魑灰欢ㄒ?，外資都是很聰明的，他們擁有全球視野，尤其是外資機(jī)構(gòu)，他們的資產(chǎn)配置是在全球范圍內(nèi)進(jìn)行的，他們的信息量、研判能力遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)。

我們中國(guó)目前樓市的現(xiàn)狀是：過(guò)去幾年住宅價(jià)格跌幅很大，辦公樓、商業(yè)設(shè)施跌幅更大，說(shuō)真的，有些外資都已經(jīng)被套住了。

舉個(gè)例子，今年二月份有個(gè)大新聞，全球最大的資產(chǎn)管理公司貝萊德居然斷供了在上海的兩棟辦公樓。

這兩棟辦公樓是 2017 年樓市還比較熱的時(shí)候被收購(gòu)的，當(dāng)時(shí) 65% 是貸款。

到了 2024 年，貝萊德想把物業(yè)拋售，價(jià)格是當(dāng)時(shí)買(mǎi)入價(jià)的七折，卻沒(méi)人接盤(pán)。

終于熬到 2025 年初，熬不住了，賣(mài)也賣(mài)不掉，干脆就斷供了。

斷供的含義大家清楚嗎？

就是手里的貸款余額已經(jīng)高過(guò)物業(yè)的價(jià)值了，干脆不還貸款了，物業(yè)就被渣打銀行收走了。

各位想一想，這兩棟物業(yè)在上海 —— 全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心；位置也相當(dāng)不錯(cuò)，在市中心的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)；房子本身也不錯(cuò)。

結(jié)果，買(mǎi)后七八年時(shí)間，35%的首付，居然跌沒(méi)了！

在當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和樓市環(huán)境之下，外資已經(jīng) “嚇破了膽”，不敢在中國(guó)進(jìn)行大宗物業(yè)收購(gòu)了。

最終結(jié)論是：我們放松甚至取消 “限外令”，并不代表外資會(huì)像 20 年前那樣蜂擁進(jìn)入中國(guó)，它們對(duì)中國(guó)樓市走勢(shì)、房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響可以說(shuō)是微乎其微。