今天，2025年上半年的最后一天。

當(dāng)2025年的時(shí)間進(jìn)度條過(guò)半，對(duì)于有購(gòu)房需求的朋友來(lái)講，可能心中有很多疑問(wèn)和糾結(jié)，例如下半年還能在西安買房嗎？咋買更穩(wěn)妥？結(jié)合上半年的市場(chǎng)表現(xiàn)，今天我們（公眾號(hào)：四海為家）就來(lái)還原真實(shí)的樓市情況，也給下半年買房提供一個(gè)有效參考。

政策&房?jī)r(jià)

給買房帶來(lái)穩(wěn)定條件

今年上半年的西安樓市，其實(shí)可以依舊用“穩(wěn)”來(lái)說(shuō)明。

首先，政策利好穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，其次，房?jī)r(jià)穩(wěn)定讓買房不焦慮。

從全國(guó)層面的房貸利率下調(diào)，到，加大公積金支持，，進(jìn)一步減輕了購(gòu)房壓力。

當(dāng)首付壓力減小，房貸利率下調(diào)，意味著自身的現(xiàn)金壓力得到緩解，增強(qiáng)了購(gòu)房信心并刺激了置業(yè)需求，很好的穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

同時(shí)，根據(jù)近半年的樓盤推售信息來(lái)看，價(jià)格也十分穩(wěn)定。此外隨著案場(chǎng)優(yōu)惠成為常態(tài)，購(gòu)房者也不再因?yàn)橥蝗缙鋪?lái)的銷售旺季而充滿“從眾”心理，也讓市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩極分化。

例如四開(kāi)四罄的招商·西安璽，頻繁熱銷的曲江金茂府、金茂璞逸東方、高新璞悅，以及最近剛剛完成首開(kāi)并且去化率超過(guò)80%的保利·天瑞、邦泰·觀宸高新等。

反觀目前市場(chǎng)上的一些1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/㎡左右均價(jià)項(xiàng)目，雖然價(jià)格確實(shí)不高，但產(chǎn)品本身+周邊資源等優(yōu)勢(shì)不明顯，依舊沒(méi)有吸引太多買家入手。

回到市場(chǎng)端，接下來(lái)哪兒選擇多？上半年14個(gè)區(qū)域供應(yīng)的2.1萬(wàn)套房源中，高新、浐灞國(guó)際港·港務(wù)和雁塔三個(gè)區(qū)房源供應(yīng)排名前三，高新推盤33次，港務(wù)推盤46次。

雁塔雖然推售盤次不多，但因?yàn)橛兄泻ｅ\業(yè)元晟、紫雲(yún)境、雁南云境、昆侖序等項(xiàng)目推出超200套房源，因此整體房源量較大。

需要注意高新和港務(wù)，上半年推出的純新項(xiàng)目占比達(dá)27.88%，而高新的新盤房源量占比在35%，港務(wù)新盤房源量占比31.1%。

新盤增多，導(dǎo)致產(chǎn)品的內(nèi)卷程度也在不斷增加，于是能看到、等等。由于本身存量較大，再有上新速度快，對(duì)購(gòu)房者來(lái)講可以保持關(guān)注。

產(chǎn)品內(nèi)卷升級(jí)

咋買？學(xué)問(wèn)大

回到具體的住宅產(chǎn)品來(lái)看，延續(xù)一個(gè)“卷”字，并且是越來(lái)越卷，而這種情況依舊會(huì)延續(xù)到下半年。當(dāng)然多是純新盤端的卷，也有樓盤在新產(chǎn)品端的卷。

丨戶內(nèi)的6米挑空

作為西安首個(gè)擁有戶內(nèi)+露臺(tái)雙挑空的戶型，秦風(fēng)雅頌這次的產(chǎn)品可以說(shuō)是直接超出很多人感官，建面137㎡達(dá)到208㎡的實(shí)用空間，實(shí)用性直接拉滿。

丨秦風(fēng)雅頌建面約137㎡戶型圖

海哥前不久的實(shí)探視頻中，也有了對(duì)項(xiàng)目相對(duì)明顯的價(jià)值輸出，目前項(xiàng)目也是持續(xù)熱銷中，感興趣的小伙伴，在看過(guò)視頻后也可以實(shí)地了解一下，實(shí)地看起來(lái)驚艷度更高。

丨小戶型做高居室

花語(yǔ)博悅建面約120㎡的五室，我們（公眾號(hào)：四海為家）最近也已經(jīng)多次給大家推薦，約14.3米的南向開(kāi)間，近8米的客廳進(jìn)深，戶內(nèi)尺度都堪比普通140㎡的產(chǎn)品。

丨花語(yǔ)博悅建面約120㎡戶型圖

再加上這個(gè)戶型可以結(jié)合不同家庭需求打造成多功能的戶內(nèi)空間，具備極高的成長(zhǎng)性。目前項(xiàng)目也已經(jīng)首開(kāi)結(jié)束，1.6萬(wàn)元/㎡左右的均價(jià)也讓性價(jià)比拉滿。

丨進(jìn)門就看見(jiàn)露臺(tái)

高新璞悅建面約143㎡方廳戶型的樣板間，相信很多看過(guò)的朋友都是一個(gè)“哇塞”來(lái)形容。

丨高新璞悅建面約143㎡方廳戶型圖

洋房電梯開(kāi)門后，直接就來(lái)到了露臺(tái)花園，這樣的改造確實(shí)罕見(jiàn)，一定程度上增加了露臺(tái)和電梯廳的使用空間，同時(shí)也是一種全新的生活體驗(yàn)。當(dāng)然如果你單看戶型圖，可能想象不到，還是建議可以去實(shí)體樓感受一下。

丨狂卷住宅負(fù)公攤

今年5月底，我們（公眾號(hào)：四海為家）曾統(tǒng)計(jì)過(guò)主流樓盤中有，而目前更多住宅的得房率開(kāi)始越來(lái)越高。

綠城熙海棠建面約140㎡戶型136%的得房率；

金地清嵐送建面約121㎡戶型132%的得房率；

保利云谷和著二期建面約139㎡131%的得房率。

產(chǎn)品端的變化內(nèi)卷程度不斷增加，哪里能買則需要多多思考。

例如，主城二環(huán)里或三環(huán)里資源成熟度高的四代宅，可以優(yōu)先考慮。未來(lái)生活舒適度棒，再加上這些四代宅可能是同區(qū)域二環(huán)或三環(huán)內(nèi)的稀缺產(chǎn)品，價(jià)值和潛力自然不必多說(shuō)。

又例如，高潛力發(fā)展的板塊，可以優(yōu)先考慮。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)+資源=區(qū)域穩(wěn)定的潛力價(jià)值，當(dāng)然這里仍要注意周邊的資源呈現(xiàn)情況。

同時(shí)要注意，現(xiàn)階段價(jià)格已經(jīng)不再是主導(dǎo)因素，更重要的是選擇高潛力、能穿越周期的強(qiáng)實(shí)力產(chǎn)品。這類項(xiàng)目在新房和后期二手房方面，都有更高的資產(chǎn)保值和抗跌屬性。

最后，需要注意的是，目前無(wú)論是政策端還是市場(chǎng)端，從房企拿地開(kāi)始到產(chǎn)品打造再到住宅銷售階段，都發(fā)生了不小的變化。

例如之前我們（公眾號(hào)：四海為家）也提到西安目前住宅用地已經(jīng)有了相對(duì)明顯的降容趨勢(shì)，今年上半年就明顯能看到已供應(yīng)住宅地塊中，容積率≤2.5的住宅地塊占比增加。

這樣的變化在于，高品質(zhì)低密地塊能夠進(jìn)一步激活房企的拿地?zé)崆?，給未來(lái)產(chǎn)品創(chuàng)新留下更多發(fā)揮空間，當(dāng)然這里不得不提西安剛剛出臺(tái)的新政，為了鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房拿好地塊蓋好房子，從政策端也是給予了諸多利好。

而這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，房企在打造低密地塊過(guò)程中，對(duì)于住宅品質(zhì)和產(chǎn)品力的創(chuàng)新，也會(huì)進(jìn)一步激活改善需求，重新吸引更多追求高品質(zhì)生活的朋友進(jìn)入市場(chǎng)，激活樓市熱度。

在產(chǎn)品之外，購(gòu)房在關(guān)注產(chǎn)品、地段資源和品牌實(shí)力等綜合優(yōu)勢(shì)之外，買房也擁有了更高維度的區(qū)分。

例如招商梧桐書院建面139㎡的兩個(gè)戶型設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)不同家庭生活需求的思考，給出了針對(duì)性的答案，這或許也是接下來(lái)產(chǎn)品創(chuàng)新的一個(gè)方式。

丨招商梧桐書院戶型圖

當(dāng)四代住宅不再通過(guò)奇數(shù)層+偶數(shù)層的露臺(tái)變化來(lái)界定空間時(shí)，開(kāi)發(fā)商針對(duì)不同生活習(xí)慣下的思考成為更新生活方式的另一種產(chǎn)品創(chuàng)新。

又例如金茂璞逸東方和曲江金茂府不同風(fēng)格的園林以及會(huì)所，給一定財(cái)富模式下的購(gòu)房者帶來(lái)不同的審美需求和生活場(chǎng)景需求等等。

丨金茂璞逸東方實(shí)景

（圖源：邁德景觀MINDSTUDIO）

丨曲江金茂府實(shí)景

（圖源：藍(lán)騎士商業(yè)攝影）

時(shí)間馬上進(jìn)入下半場(chǎng)，西安的全新買房邏輯已經(jīng)很明顯：不追價(jià)格不追面積，更多的是滿足家庭需求和生活場(chǎng)景的抗跌產(chǎn)品，此時(shí)面對(duì)“亂花漸欲迷人眼”的西安樓市來(lái)講，選擇更加重要了！