城市商業(yè)

　　來源 · 贏商網（ID：winshang）

　　作者 ·羅嘉欣

　　封面&頭圖來源 · 深圳灣萬象城官方小紅書

　　文中圖片來源 · 項目官方

　　2025年上半年，深圳商業(yè)市場在“存量煥新”與“增量突破”中走出穩(wěn)健步伐。據(jù)贏商網不完全統(tǒng)計，全市新增商業(yè)體量超40萬㎡，重點項目以差異化定位激活市場活力——既有20年老商場“改頭換面”重獲年輕人青睞，也有城市更新地標通過“產城融合+文化賦能”重構片區(qū)價值，更有傳統(tǒng)百貨轉型煥新，共同演繹“老空間新生”與“新場景破局”的雙重邏輯。

　　而就在近日，深圳灣萬象城二期正式官宣“金秋璀璨啟幕”，為后海超級商圈注入新變量的同時，也揭開了下半年深圳商業(yè)“集中爆發(fā)”的序幕——據(jù)不完全統(tǒng)計，下半年還將迎來超10個新商業(yè)體入市，除了即將于近期亮相的深圳大悅城，還有前?！とA發(fā)冰雪世界、懷德萬象匯、灣區(qū)之眼、羅湖國貿SPRING、光明星河COCOCity等，覆蓋羅湖、福田、南山、寶安、光明等多區(qū)域，商業(yè)版圖持續(xù)向縱深拓展。

　　01.

　　商業(yè)新勢力：

　　上半年“各顯神通”

　　存量改造和城市更新引發(fā)關注

　　上半年深圳商業(yè)的關鍵詞，非“煥新”莫屬。7個新開業(yè)/升級項目中，4個為存量改造項目，3個為全新商業(yè)體，共同演繹“老空間新生”與“新場景破局”的雙重邏輯。

　　存量改造：

　　老商業(yè)的“精準煥活”樣本

　　存量改造并非簡單的“翻新”，而是基于區(qū)位客群與商圈需求的“精準手術”。上半年深圳4個存量改造項目，通過差異化定位與業(yè)態(tài)重構，成功激活老商業(yè)的生命力。

　　■in城市廣場（原中信城市廣場）——破而后立的“年輕化轉型”

　　作為20年歷史的“元老級”商業(yè)體，印力集團接手運營后啟動閉店改造，歷經近一年半煥新，于4月29日以“iN城市廣場”全新身份回歸。項目以“年輕力生活情緒場”定位，以“運動+社交+美食”模式重構公共空間價值：3萬平方米的FUSION PARK（深圳最大戶外運動公園）、都市綠洲、劈酒街、灣區(qū)糧倉四大特色場景，覆蓋潮流運動、寵物社交、親子生活與夜間消費，匯聚250+品牌，實現(xiàn)招商率97%、開業(yè)率95%的成績。

　　■PAmall（原PAFCmall，福田CBD）——地標商業(yè)的“煥新”樣本

　　今年5月20日，位于深圳第一高樓平安金融中心樓下的PAFCmall正式更名為PA MALL。華潤萬象生活自2023年6月接盤后，采取“邊運營邊改造”模式歷時2年對項目進行的“深度煥新，包括空間布局與動線優(yōu)化（打通中庭穹頂、增設垂直扶梯，提升高區(qū)可達性等）、品牌矩陣重構（零售占比提升，引入輕奢、高化香氛、運動潮流品牌）、主力店與門頭調整。改造后，項目出租率達98.9%，以“高端商務+品質生活”構建福田CBD商務社交首選地。

　　■老百貨轉型雙案例

　　
南山海雅繽紛廣場改造為3萬㎡“潮購科技”主題的深圳首座京東MALL，以科技體驗重塑年輕化標簽；原新世界百貨梅林店升級為新世界時代匯，轉型品質社區(qū)商業(yè)中心，填補區(qū)域“家門口品質商業(yè)”空白。

　　城市更新：

　　大型綜合體的“片區(qū)價值重構”

　　城市更新不僅是空間改造，更是片區(qū)價值的系統(tǒng)性提升。上半年兩大代表性項目，以“產城融合”與“文化賦能”，成為深圳城市更新的新范本。

　　■蛇口太子灣——深圳城市更新的“濱海樣本”

　　作為招商蛇口聯(lián)合香港新世界打造的“灣區(qū)海洋門戶地標”，其核心商業(yè)板塊Q2集中亮相，以“產城融合+文化賦能”重構片區(qū)價值，成為深圳城市更新的“濱海樣本”。

　　K11 ECOAST（首階段開放）：依托270°海景長廊與“港口+文化+生態(tài)”復合基因，4.30首階段亮相即展現(xiàn)強內容運營能力，以藝術展覽（如陸揚、露西·斯帕羅等展覽）、藝術裝置（熱狗巴士、劍龍雕塑等）、高頻文化活動（海濱文化節(jié)、海風藝術季）和特色品牌生態(tài)等商業(yè)內容，培育消費黏性等構建“藝術+自然+在地”的沉浸式體驗場，成為深圳濱海商業(yè)的“破局者”。

　　太子灣villa街區(qū)：作為蛇口濱海文化藝術區(qū)組團之一，以“低密濱?！睘楹诵?，8棟獨棟建筑構成天然美術館式空間，引入黑珍珠餐廳、戶外集合店等特色業(yè)態(tài)，打造“看海喝咖啡+買手店探店+海邊晚餐”的沉浸式微度假場景，開業(yè)即躍升為深圳“濱海生活方式”新地標。

　　■羅湖益田假日廣場——老城區(qū)價值煥活的“煙火樣本”

　　作為深圳17年城市更新巨著益田御龍?zhí)斓鼐C合體的商業(yè)核心，項目以“煙火氣”激活老城區(qū)，精準捕捉深感兩地客群需求，打造“港人常來、深人常往”的近鄰式消費場景。開業(yè)2個月交出亮眼成績單：首月客流200萬人次、港客消費占比30%、會員超15萬、100%招商率與95%開業(yè)率，成為老城區(qū)“商業(yè)激活”在地消費的典型樣本。

　　02.

　　第三季度聚焦

　　后海超級商圈“再進化”：

　　深圳灣萬象城二期官宣定檔

　　隨著深圳灣萬象城二期官宣“金秋啟幕”，后海商圈正式進入“迭代2.0”階段。

　　空間聯(lián)動，后海商圈正通過連廊建設加速“空間縫合”——串聯(lián)海岸城向海邊延伸的深圳灣大街連廊（東延段即將完整呈現(xiàn)）、連接深圳灣萬象城與周邊寫字樓的連廊（建設收尾），未來將實現(xiàn)“商場-辦公-地鐵”的無縫銜接，形成“步行友好型”商圈。

　　功能升級，“商業(yè)+文化+總部”三大核心驅動——深圳灣超級總部基地向“全能型國際商務中樞”進化（總部大廈相繼落成，更多世界500強總部聚集），后海商圈的功能邊界進一步拓寬。

　　建設中的深圳灣文化廣場

　　深圳灣文化廣場的加速建設（計劃今年亮相），更成為功能升級的關鍵引擎——其打造的文化場館聚落（深圳灣美術館、沉浸式劇院、數(shù)字藝術中心、創(chuàng)意學習中心），將與商圈內現(xiàn)有的高端商業(yè)、星級酒店、奢華住區(qū)、總部辦公、體育場館、自然生態(tài)串聯(lián)成網，最終形成“工作-生活-休閑”全場景覆蓋的城市生態(tài)圈。

　　作為后海商圈進化的“關鍵拼圖”，深圳灣萬象城二期的“金秋啟幕”不僅是項目自身的升級，更將推動商圈價值重構。

　　二期提出全新品牌主張「BAY TO LIVE」——以“從灣區(qū)出發(fā)”為錨點，提出“BAY TO EXPLORE灣區(qū)紐帶”“BAY TO ART藝文綠洲”“BAY TO LUXURY新奢體驗”三大核心定位：

　　BAY TO EXPLORE：通過2公里空中慢行長廊“深圳灣大街”（即將完整呈現(xiàn)），串聯(lián)深圳灣文化廣場、濱海深圳人才公園等城市地標，成為“鏈接灣區(qū)理想生活”的紐帶；

　　BAY TO ART：以四大文化場館為載體，打造“永不落幕的藝術盛宴”，未來將承接世界級科技與藝文展覽，讓“藝術走進日?！保?/p>

　　BAY TO LUXURY：在一期已聚集國際頂奢品牌的基礎上，二期將完善品類矩陣，引引入SMFK（國內新興設計師潮牌）深圳首店、Brompton（英國折疊自行車品牌）中國首店、HOKA（美國專業(yè)跑鞋品牌）華南旗艦店等多元旗艦，疊加On昂跑、HONOR全球旗艦店、可隆KOLON KRAFT旗艦店、猛犸象深圳首店等首批亮相品牌，形成“首店經濟+高端零售”的雙重加持，為商圈注入年輕化活力。

　　03.

　　下半年觀察

　　10+新項目蓄勢待發(fā)

　　城市商業(yè)格局再分化

　　據(jù)贏商網數(shù)據(jù)及最新項目動態(tài)，2025年深圳商業(yè)市場迎來“量質齊升”的關鍵年——全市計劃新開26個商業(yè)項目，總商業(yè)體量達182.95萬平方米。其中，下半年將成為“主力戰(zhàn)場”，多個標桿級項目、特色商業(yè)體集中亮相，覆蓋前海、寶安、南山等核心區(qū)域，為深圳商業(yè)注入新活力。

　　大前?！叭恕北l(fā)：

　　地標級項目領跑西部

　　作為深圳商業(yè)增量的“絕對霸主”，深圳西部（以寶安區(qū)為主）2025年預計有9個新項目入市，重點聚焦大前海“三核”——空港會展、前海-寶中、前海-蛇口片區(qū)，推動區(qū)域商業(yè)能級躍升。

　　
前?！とA發(fā)冰雪世界（2025年第四季度）：作為全球規(guī)模最大、國內落差最大的室內滑雪場，該項目總建筑面積33.93萬平方米，包含10萬平方米超雪中心，預計年吸引超千萬游客。除冰雪主題外，還涵蓋FUNMIX辦公、冰雪主題酒店、星光慶典廣場等多元業(yè)態(tài)，將成為前海會展新城“文旅+商業(yè)”新地標。

　　華發(fā)冰雪世界效果圖

　　深圳大悅城（2025年7月）：大悅城控股在深圳的首座大悅城，位于前海寶中商圈，商業(yè)體量25萬平方米。項目以“特區(qū)活力新潮向”為定位，打造云端雨林美饌社交場“星廚花園”、潮流地下城“25青年時區(qū)”等特色空間，引入寰映影城全國最新旗艦店、PARTYDAY MEGA全國旗艦店等主力店，瞄準青年消費群體。

　　深圳大悅城即將開業(yè)

　　灣區(qū)之眼（2025年下半年）：由深圳出版集團打造的13.1萬平方米文化綜合體，位于寶安中心區(qū)濱海綠軸東側，與地鐵5號線寶華站直通。項目以“文化+公園”“文化+科技”等多元融合為核心，規(guī)劃星空花園、藝術花園、灣劇場等主題空間，布局閱讀、藝術策展、非遺國潮等業(yè)態(tài)，目標成為粵港澳大灣區(qū)地標級文旅目的地。

　　灣區(qū)之眼效果圖

　　懷德萬象匯（2025年第四季度）：華潤萬象生活在深圳的第二座“萬象匯”，位于寶安區(qū)福永街道懷德社區(qū)，總商業(yè)體量18萬平方米。項目規(guī)劃入駐品牌近400個，以“寶安北標桿商業(yè)體”為定位，覆蓋零售、餐飲、親子、娛樂等全業(yè)態(tài)，將填補區(qū)域中高端商業(yè)空白，成為輻射周邊10公里社區(qū)的“生活中樞”。

　　特色商業(yè)“小而美”：

　　多元形態(tài)填補城市空白

　　除地標級項目外，下半年深圳商業(yè)市場還將涌現(xiàn)一批“小而美”的特色商業(yè)體，涵蓋存量改造、社區(qū)型商業(yè)、體育+主題商業(yè)、濱海主題商業(yè)等，進一步豐富和拓展深圳商業(yè)的多元體驗。

　　羅湖國貿SPRING：作為承載“深圳速度”歷史記憶的地標裙樓商業(yè)調改更新項目，項目以“深港敢潮社交休閑商業(yè)中心”為定位，深物業(yè)集團斥資近1.8億元改造，從硬件（如潮玩主題外立面）到軟件（如首店品牌引入）全面升級，項目計劃引入深港聯(lián)名潮牌集合店、24小時精釀酒吧等特色業(yè)態(tài)，瞄準深港年輕客群，有望成為羅湖“夜經濟”新?lián)c。

　　Alival新體匯：依托深圳體育場的區(qū)位優(yōu)勢，以“體育+商業(yè)”為核心定位，規(guī)劃室內運動公園（含攀巖、飛盤等潮流運動）、運動裝備集合店、輕食能量站等業(yè)態(tài)。項目與深圳體育場的頂級賽事（如中超、全運會）及演藝活動形成流量共振，目標成為福田“運動社交新地標”。

　　黃木崗樞紐商業(yè)-深圳之脈：作為黃木崗地鐵樞紐的地下商業(yè)新物種，以“綠色+樞紐+社區(qū)”為核心打破傳統(tǒng)地下空間局限。項目通過下沉式廣場、自然采光、綠植墻等設計打造“地下綠色長廊”，聯(lián)動筆架山公園形成“地上生態(tài)+地下活力”雙循環(huán)；劃分東區(qū)（運動零售/潮玩體驗）、西區(qū)（醫(yī)療補給/生活服務）、南區(qū)（白領療愈/品質休閑）三大主題區(qū)，重構地下商業(yè)價值。

　　光明星河COCOCity：星盛商業(yè)在深圳的第二座星河COCO City，位于光明區(qū)核心，直連地鐵6號線光明大街站。7萬㎡體量以“生活趣味主張”為定位，融合購物（區(qū)域首進快時尚品牌）、餐飲（網紅輕餐+社區(qū)食堂）、娛樂（親子樂園+劇本殺體驗館）、休閑（24小時書店）等多元業(yè)態(tài)，打造光明居民“下樓即達”的一站式品質生活中心。

　　鹽田特發(fā)濱海潮文化主題商業(yè)：一期2025年計劃10月開業(yè)，作為深圳東部重要文旅商業(yè)項目，一期聚焦“最鹽田”海鮮美食社交，引入廣深品質酒樓、本地化高檔海鮮餐廳（如鹽田港現(xiàn)撈海鮮料理）、海景咖啡吧等，以“餐桌+海景”為場景，融合鹽田漁文化展覽、漁民手作體驗等，成為鹽田“港城融合”的美食新名片。