過(guò)去幾年，我國(guó)貸款利率一降再降，尤其是個(gè)人買(mǎi)房的貸款利率，比全社會(huì)利率降的幅度還要大。

但在貸款成本不斷降低的過(guò)程中，買(mǎi)房者反而越來(lái)越少了。

貨幣失靈了嗎

我們通過(guò)一張個(gè)人貸款利率走勢(shì)圖，來(lái)觀察一下過(guò)去幾年個(gè)人房貸利率降了多少，這是我們監(jiān)測(cè)的全國(guó)首套個(gè)人房貸利率走勢(shì)圖。

早在十年前，比如 2014 年 7 月，最高利率是 7%。

之后連續(xù)兩年持續(xù)下行，主要是因?yàn)楦鞣N貸款降息動(dòng)作，當(dāng)時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)也不景氣，樓市比較低迷，降息是常規(guī)的貨幣手段。

2017 年開(kāi)始，貸款利率逐步攀升，因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)很火熱，全國(guó)樓市都進(jìn)入了繁榮周期，房?jī)r(jià)大漲，而且熱門(mén)城市開(kāi)始了緊縮型調(diào)控，于是房地產(chǎn)的貸款政策就進(jìn)入了緊縮周期。

緊縮周期持續(xù)到 2022 年第一季度，隨著全國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破裂，全國(guó)樓市大幅降溫，個(gè)人房貸利率就開(kāi)始了連續(xù)下滑。

至今，全國(guó)個(gè)人首套房貸利率只有 3% 多一點(diǎn)點(diǎn)，已經(jīng)持續(xù)下滑接近三年了。

看圖可以知道，11 年前個(gè)人買(mǎi)房利率高達(dá) 7%，而當(dāng)前只有 3%，利率腰斬還要多。

但是目前我們看到很多人不愿意買(mǎi)房，更不愿意貸款。

2015-2016 年的時(shí)候，個(gè)人房貸利率降到 4.5% 左右，樓市就見(jiàn)底復(fù)蘇，之后開(kāi)始持續(xù)上漲。

而當(dāng)前利率比上次樓市低迷期低了很多，卻依然沒(méi)能刺激到買(mǎi)房者，難道買(mǎi)房人都比較傻嗎？

房貸利率越低，買(mǎi)房需求卻越少。

這在常規(guī)條件下，是反常現(xiàn)象。

資產(chǎn)負(fù)債表衰退

見(jiàn)怪不怪。這里就用到一個(gè)很著名的理論，來(lái)自日本的學(xué)者辜朝明。

他經(jīng)歷過(guò)當(dāng)前日本的經(jīng)濟(jì)泡沫，及泡沫破滅之后的漫長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)蕭條期。

他的觀點(diǎn)是，當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅之后，會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表的衰退，也就是縮表。

無(wú)論是企業(yè)部門(mén)還是家庭部門(mén)，首先考慮的是修復(fù)自己的資產(chǎn)負(fù)債表，也就是降低負(fù)債、降低杠桿，讓自己的企業(yè)或家庭財(cái)務(wù)更加穩(wěn)健，從而扛過(guò)蕭條期。

在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)和個(gè)人家庭就不愿意貸款了，更不愿意投資了，他們更愿意存錢(qián)，家庭的理財(cái)觀念非常保守。

即便央行不斷降低利率，甚至把利率降到零，也難以有效吸引企業(yè)和民眾貸款進(jìn)行投資。

這種現(xiàn)象，就發(fā)生在日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅之后，持續(xù)了二三十年。

這個(gè)理論套用到我國(guó)目前的實(shí)際狀況，有很多相似之處，或者說(shuō)可以解釋目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)、樓市情況：個(gè)人在買(mǎi)房方面比較保守，一是盡量不買(mǎi)房，除非是剛需、是自?。欢羌幢阗I(mǎi)房，也是少貸款，盡量控制負(fù)債率。

這種情況跟經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期形成了鮮明反差。

大家可以回想一下 2017 年到 2021 年上半年，全國(guó)樓市很熱，幾乎每個(gè)城市的房?jī)r(jià)都在大漲，尤其是大城市和大城市周邊地區(qū)，幾年之內(nèi)房?jī)r(jià)翻倍的地區(qū)非常多。

無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人，都愿意貸款擴(kuò)大生產(chǎn)與投資，尤其是貸款買(mǎi)房子、投資炒房。

就算沒(méi)了正規(guī)的個(gè)人房貸資格，有些人也會(huì)想辦法通過(guò)房產(chǎn)抵押，利用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸來(lái)買(mǎi)房。

既然有市場(chǎng)需求，銀行就會(huì)屁顛屁顛的供給；也正由此，當(dāng)時(shí)國(guó)家金融管理部門(mén)多次三令五申的嚴(yán)禁消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)。

而如今的情況，是泡沫破滅四年之后的情況，跟泡沫破滅之前完全不一樣。

現(xiàn)在房?jī)r(jià)大跌了 40%左右，貸款利率只有高峰時(shí)期的 40% - 50%，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸利率更低，早就跌破 3% 了。

但是大家看看身邊的朋友，還有多少人愿意使用正常的按揭貸款，或者消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸來(lái)買(mǎi)房子？

所以說(shuō)，樓市泡沫破滅之后，通過(guò)降息、降準(zhǔn)來(lái)刺激人們買(mǎi)房的效果很小，在一定程度上也可以說(shuō)貨幣失靈了。

不管放多少水，效果都難以達(dá)預(yù)期，因?yàn)槠髽I(yè)部門(mén)、個(gè)人部門(mén)不愿意貸款，于是水只能在金融體系當(dāng)中空轉(zhuǎn)。

財(cái)政發(fā)力是大招

那么，宏觀經(jīng)濟(jì)政策相關(guān)部門(mén)就沒(méi)有辦法了嗎？

辦法是有的！

貨幣政策不好用了，就可以大力使用財(cái)政政策。

比如說(shuō)，買(mǎi)房給減稅免稅，把契稅、增值稅、個(gè)人所得稅全部取消，暫時(shí)不征收房產(chǎn)稅；

買(mǎi)房子，政府給補(bǔ)貼，按總價(jià)發(fā)放 1-5% 的購(gòu)房補(bǔ)貼；

財(cái)政部、地方財(cái)政部門(mén)可以發(fā)行特殊用途的國(guó)債、地方債，把募集的錢(qián)用來(lái)支持地方政府、地方國(guó)企收購(gòu)存量住房；

甚至免費(fèi)發(fā)錢(qián)給居民。

2020 年，美國(guó)在遭遇疫情沖擊時(shí)就免費(fèi)發(fā)錢(qián)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱(chēng)為 “直升機(jī)撒錢(qián)”。

關(guān)于“直升機(jī)撒錢(qián)”，這一概念既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論術(shù)語(yǔ)，由經(jīng)濟(jì)學(xué)家米爾頓·弗里德曼于1969年首次提出，指央行直接向公眾發(fā)放貨幣以刺激消費(fèi)、應(yīng)對(duì)通縮及降低失業(yè)率；其核心特征是資金通過(guò)財(cái)政渠道永久性注入，不可回收，直接轉(zhuǎn)為政府永久負(fù)債。

日本2001年量化寬松期間大幅增持國(guó)債，被視為政策雛形；2020年美、日、加等國(guó)疫情期間的直接現(xiàn)金發(fā)放印證其緊急救助屬性。

發(fā)給居民的錢(qián)是不需要償還的，而讓居民通過(guò)貸款買(mǎi)房，貸款總歸是有利息的，而且需要還本。

最后我想告訴大家一點(diǎn)，未來(lái)一到三年，房地產(chǎn)能不能企穩(wěn)，主要不取決于有多少次降息、降準(zhǔn)，也不取決于貸款利率有多低，主要驅(qū)動(dòng)力來(lái)自于財(cái)政政策發(fā)力的程度。

基于此，我們就密切觀察，未來(lái)相關(guān)部門(mén)能不能更加合理精準(zhǔn)地投放政策吧……