最近兩年，隨著市場(chǎng)下行，房?jī)r(jià)不斷下調(diào)，買(mǎi)房人真的是虧麻了！

當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有好到哪里去。很多樓盤(pán)2.4萬(wàn)/㎡拿的地，如今2.5萬(wàn)/㎡賣(mài)房，幾乎都是“貼地飛翔”，賣(mài)一套虧一套！

甚至還有那種，拿地2.39萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在房子1.15萬(wàn)/㎡（毛坯）任選！完全是虧到褲衩都漏風(fēng)?。?/p>

比如，碧桂園云頂！

◆ 右側(cè)就是碧桂園云頂

說(shuō)到這里呢，很多人就會(huì)說(shuō)了：如今看來(lái)，和買(mǎi)房密切相關(guān)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，就只有銀行是穩(wěn)賺不賠的了！

那么，大家覺(jué)得這句話，到底對(duì)，還是不對(duì)呢？

很明顯，這是錯(cuò)的！

說(shuō)句實(shí)在話，這年頭，哪有只賺不虧的買(mǎi)賣(mài)啊！即便是銀行，現(xiàn)在也照樣虧慘了！

不信，我們這就來(lái)看一個(gè)廣州最新的例子！

◆ 朋友和我的對(duì)話截圖

前兩天，一個(gè)不良資產(chǎn)的朋友找到二娃，他跟我說(shuō)：“保利天悅7萬(wàn)/㎡都沒(méi)啥競(jìng)爭(zhēng)，我朋友卻不敢拿下！這豪宅市場(chǎng)是怎么了？”

我聽(tīng)完一頭霧水：啥？這是天悅？1346萬(wàn)？

他回我說(shuō)：這是某位買(mǎi)家，因?yàn)閭鶆?wù)爆雷了，還不起九江銀行的錢(qián)，所以銀行把他那套保利天悅199㎡的房子拿來(lái)當(dāng)債權(quán)賣(mài)掉，目前已經(jīng)成交了，成交總價(jià)為1400萬(wàn)！

按照這個(gè)成交價(jià)來(lái)算，這套保利天悅的房子確實(shí)只有7萬(wàn)/㎡！

這聽(tīng)起來(lái)明明是一個(gè)撿大漏的機(jī)會(huì)！為啥參與競(jìng)拍的人，一共才2位呢？

下面，二娃逐一拆解講給你們聽(tīng)。

銀行拍賣(mài)的不是房子，是債權(quán)！

首先，九江銀行這次拿出來(lái)拍賣(mài)的，并不是保利天悅這套199㎡的房子，而是債權(quán)。

那么，什么又是債權(quán)呢？

大家可以這樣來(lái)理解：我借給朋友1萬(wàn)元，我就是朋友的債權(quán)人，他就是債務(wù)人，這筆錢(qián)就是我的債權(quán)。

而拍賣(mài)債權(quán)，其實(shí)就是債權(quán)轉(zhuǎn)移！更換債主！

舉個(gè)例子：我朋友借了我1萬(wàn)元，并且和我簽了借款合同（簽字蓋章的那種），那么，我就有1萬(wàn)元的債權(quán)。

現(xiàn)在，我覺(jué)得我收不回來(lái)這筆錢(qián)了，或者我不想繼續(xù)再去催他還錢(qián)了。于是，我以5000塊錢(qián)把債權(quán)賣(mài)給了廣哥，并且把借款合同給他。那廣哥呢，就拿著合同去找他還錢(qián)，能還多少都是廣哥的事情了，與我無(wú)關(guān)。

還6000元，那廣哥就賺1000元，但如果對(duì)方最后只還了4000元，廣哥就要虧1000元了！

這樣解釋后，大家應(yīng)該就能懂了吧？

3248萬(wàn)債權(quán)，1400萬(wàn)賣(mài)掉！

九江銀行，虧慘了！

而通過(guò)拍賣(mài)公開(kāi)信息，我們可以看到，原業(yè)主是用保利天悅這套199.23㎡的房子作為抵押物，向九江銀行貸款了3000萬(wàn)。

加上利息226萬(wàn)以外，還有墊付的訴訟費(fèi)約21.4萬(wàn)，以及墊付保全費(fèi)5000元。

總共合計(jì)約3248萬(wàn)！

也就是說(shuō)，這位買(mǎi)家欠著九江銀行3248萬(wàn)的債務(wù)，而抵押物就是保利天悅這套199㎡的房子。

現(xiàn)在，九江銀行以保利天悅這套房子作為抵押物，拍賣(mài)自己這3248萬(wàn)的債權(quán)，最后以1400萬(wàn)成交。

相當(dāng)于九江銀行這筆經(jīng)營(yíng)抵押貸，它主動(dòng)選虧1848萬(wàn)離場(chǎng)......

而新的債權(quán)買(mǎi)家呢，他可以將拍來(lái)的這套保利天悅199㎡的房子，通過(guò)法拍進(jìn)行拍賣(mài)，如果最后成交價(jià)高于1400萬(wàn)，那他就是賺的。

如果低于1400萬(wàn)，那就會(huì)虧錢(qián)！

◆ 保利天悅實(shí)景圖

7萬(wàn)/㎡的保利天悅，會(huì)虧嗎？

那么，債權(quán)競(jìng)拍者，以1400萬(wàn)拍下保利天悅這套199㎡戶(hù)型的債權(quán)，會(huì)虧錢(qián)嗎？

emm......這個(gè)問(wèn)題嘛，就得看看，保利天悅同戶(hù)型，目前的市場(chǎng)成交價(jià)到底降到多少錢(qián)了？

如上圖所示，這是二娃統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)。

大家可以看到，196-198㎡的戶(hù)型，目前市場(chǎng)成交價(jià)基本在10-11萬(wàn)/㎡。

即便我們按照10萬(wàn)/㎡來(lái)算，債權(quán)競(jìng)得人這套199.23㎡的戶(hù)型，市場(chǎng)價(jià)也值1992萬(wàn)！看起來(lái)是妥妥有錢(qián)賺??！

不過(guò)呢，因?yàn)槭欠ㄅ姆?，通常成交價(jià)都會(huì)打個(gè)折。

若成交價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的8折，那么，最后實(shí)際拍賣(mài)成交的價(jià)格則應(yīng)該為：1593萬(wàn)！

債權(quán)競(jìng)得者，則有193萬(wàn)的利潤(rùn)！

若成交價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的7折，那么，最后實(shí)際拍賣(mài)成交的價(jià)格則應(yīng)該為：1394萬(wàn)！

那債權(quán)競(jìng)得者，不僅一分錢(qián)沒(méi)得賺，還要虧6萬(wàn)元！

所以，九江銀行這次的債權(quán)拍賣(mài)，參與競(jìng)拍的人并不多，僅有2人！因?yàn)槟壳斑@種大環(huán)境，敢賭，敢博的人越來(lái)越少了。即便是富豪，現(xiàn)在投資也謹(jǐn)慎了起來(lái)。

對(duì)此，你們?cè)趺纯茨兀?/p>

你們覺(jué)得，九江銀行1400萬(wàn)賣(mài)掉3000多萬(wàn)的債權(quán)，是明智之舉嗎？你們認(rèn)為，1400萬(wàn)拍下的這套保利天悅199㎡戶(hù)型的債權(quán)，最后有錢(qián)賺嗎？