近日，國(guó)家召開(kāi)了重磅的會(huì)議，過(guò)去十年僅召開(kāi)過(guò)兩次，即中央城市工作會(huì)議。

建國(guó)以來(lái)，該會(huì)議共計(jì)召開(kāi)了五次，上次是在 2015 年。

這么長(zhǎng)時(shí)間才召開(kāi)一次，說(shuō)明中國(guó)的城市、城鎮(zhèn)化的格局和發(fā)展形勢(shì)出現(xiàn)了重大的變化。

與之相對(duì)應(yīng)的是中央農(nóng)村工作會(huì)議，該會(huì)議每年都要舉行一次，一般在 12 月份。

由此可見(jiàn)，國(guó)家最高層對(duì)于農(nóng)村的重視程度要明顯超過(guò)城市工作。

另外，介于城市和農(nóng)村會(huì)議之間的一個(gè)會(huì)議叫中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，該會(huì)議只在 2013 年舉辦過(guò)一次。

城市、城鎮(zhèn)、農(nóng)村，是全國(guó)的三類地區(qū)。

攤大餅與小鍋燉

這次中央城市工作會(huì)議，對(duì)我國(guó)的城市發(fā)展做出了最新的重大研判：我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

這一論斷非常重要，讓我想起了 2023 年 7 月底國(guó)家最高層的會(huì)議，該會(huì)議首次對(duì)房地產(chǎn)提出了重大判斷：順應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

而早在兩年前，國(guó)家層面已經(jīng)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)供求形勢(shì)給出了明確結(jié)論，過(guò)去多年一直是供不應(yīng)求，而目前階段是供大于求，所以房地產(chǎn)政策要優(yōu)化調(diào)整。

目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化和城市的發(fā)展態(tài)勢(shì)也發(fā)生了重大變化，這與房地產(chǎn)的發(fā)展密切相關(guān)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，依附于城市發(fā)展。

2015 年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率是 56%，而截至 2024 年底，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率是 67%。

按照國(guó)際上城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)律，一般城鎮(zhèn)化率達(dá)到 70% 時(shí)，會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。

但需要明確的是，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率有些被低估，這與我國(guó)多年的戶籍制度、城鄉(xiāng)二元制的社會(huì)格局管理有關(guān)。

早在幾年前，老楊就估計(jì)咱們的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò) 70% 了，目前估計(jì)已達(dá)到 75% 左右；因?yàn)橛^察目前生活在農(nóng)村的居民情況，大部分是老人小孩，年輕人非常少。

再看日本，生活在農(nóng)村地區(qū)的人的年齡更大，因?yàn)槿毡镜某擎?zhèn)化率基本上是 90% 左右。

人口見(jiàn)頂與樓泡破滅

城鎮(zhèn)化率超過(guò) 70% 之后，從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市生活的人口數(shù)量開(kāi)始減少，這會(huì)導(dǎo)致很多城市的發(fā)展不像過(guò)去那樣 “攤大餅”，不停地向郊區(qū)、遠(yuǎn)郊進(jìn)行拓展開(kāi)發(fā)。

另外，2021 年中國(guó)的總?cè)丝谝?jiàn)頂，過(guò)去三年人口總量持續(xù)下滑。

對(duì)比日本，日本的總?cè)丝谝?jiàn)頂是在 2008 年，是在房地產(chǎn)泡沫破滅 18 年之后，而我國(guó)的人口見(jiàn)頂正好與房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間點(diǎn)重合。

從這一角度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅后對(duì)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的沖擊，要大于 1991 年日本房地產(chǎn)泡沫破滅后的那幾年。

上述多種因素綜合之后，導(dǎo)致我國(guó)的城市發(fā)展從過(guò)去的 “攤大餅” 轉(zhuǎn)而進(jìn)入 “小鍋燉”，即聚焦市區(qū)范圍之內(nèi)的城市發(fā)展，進(jìn)行提質(zhì)增效，尤其是推進(jìn)城市更新。

聚焦房地產(chǎn)，這次會(huì)議與 2015 年會(huì)議在房地產(chǎn)方面的論述。

這次會(huì)議提到：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。

上周四地產(chǎn)股大漲，當(dāng)時(shí)有傳言稱本周要舉行這樣一次會(huì)議并重啟棚改，但我認(rèn)為不會(huì)重啟棚改，因?yàn)槿珖?guó)大部分城市的棚改已經(jīng)結(jié)束，尚未完成改造的棚戶區(qū)數(shù)量非常少，成不了氣候，這次會(huì)議也根本沒(méi)有提及棚改。

近幾年推進(jìn)的城中村改造、危舊房改造、老舊小區(qū)改造中，城中村改造的難度遠(yuǎn)大于棚戶區(qū)改造，正如我之前分析的，這次會(huì)議的措辭是 “穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和危舊房改造”。

棚戶區(qū)改造與城中村改造

再看 2015 年 12 月的那次會(huì)議，當(dāng)時(shí)提到：要深化城鎮(zhèn)住房制度改革，繼續(xù)完善住房保障體系，加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造、老舊小區(qū)改造，力爭(zhēng)到 2020 年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。

第一，當(dāng)時(shí)明確提及了棚改！

第二，措辭是 “加快”，而這次是 “穩(wěn)步”。

回顧當(dāng)時(shí)設(shè)置的目標(biāo)，即 2020 年基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造，現(xiàn)在可以檢驗(yàn)成果：這幾項(xiàng)改造中，只有棚戶區(qū)在 2020 年基本完成。

2015 年到 2018 年，國(guó)家大力推進(jìn)棚改，且采用貨幣化安置，這成為推動(dòng)樓市繁榮的關(guān)鍵力量。

但城中村和危房改造，到 2020 年應(yīng)該沒(méi)有達(dá)標(biāo)。

十年后的今天，同樣性質(zhì)的會(huì)議不再提及棚改，而是繼續(xù)推進(jìn)城中村改造和危舊房改造，只不過(guò)推進(jìn)節(jié)奏是 “穩(wěn)步” 而非 “加快”。

通過(guò)本文分析，各位應(yīng)該能把握到：目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化推進(jìn)、城市擴(kuò)張、房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)已經(jīng)過(guò)了黃金時(shí)代，接下來(lái)的重點(diǎn)是 “小鍋燉”，聚焦已建成的城市市區(qū)、城區(qū)進(jìn)行改造、功能完善和優(yōu)化升級(jí)。

總體來(lái)看，這次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展沒(méi)有明顯的利好政策，與 2015 年的會(huì)議大不相同。

接下來(lái)幾個(gè)月，關(guān)注一下相關(guān)部門發(fā)布的內(nèi)容更多的政策文本吧。