近日，國家召開了重磅的會議，過去十年僅召開過兩次，即中央城市工作會議。

建國以來，該會議共計召開了五次，上次是在 2015 年。

這么長時間才召開一次，說明中國的城市、城鎮(zhèn)化的格局和發(fā)展形勢出現(xiàn)了重大的變化。

與之相對應(yīng)的是中央農(nóng)村工作會議，該會議每年都要舉行一次，一般在 12 月份。

由此可見，國家最高層對于農(nóng)村的重視程度要明顯超過城市工作。

另外，介于城市和農(nóng)村會議之間的一個會議叫中央城鎮(zhèn)化工作會議，該會議只在 2013 年舉辦過一次。

城市、城鎮(zhèn)、農(nóng)村，是全國的三類地區(qū)。

攤大餅與小鍋燉

這次中央城市工作會議，對我國的城市發(fā)展做出了最新的重大研判：我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

這一論斷非常重要，讓我想起了 2023 年 7 月底國家最高層的會議，該會議首次對房地產(chǎn)提出了重大判斷：順應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

而早在兩年前，國家層面已經(jīng)對全國房地產(chǎn)供求形勢給出了明確結(jié)論，過去多年一直是供不應(yīng)求，而目前階段是供大于求，所以房地產(chǎn)政策要優(yōu)化調(diào)整。

目前中國的城鎮(zhèn)化和城市的發(fā)展態(tài)勢也發(fā)生了重大變化，這與房地產(chǎn)的發(fā)展密切相關(guān)，因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，依附于城市發(fā)展。

2015 年中國的城鎮(zhèn)化率是 56%，而截至 2024 年底，中國的城鎮(zhèn)化率是 67%。

按照國際上城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)律，一般城鎮(zhèn)化率達到 70% 時，會進入平穩(wěn)發(fā)展期。

但需要明確的是，我國的城鎮(zhèn)化率有些被低估，這與我國多年的戶籍制度、城鄉(xiāng)二元制的社會格局管理有關(guān)。

早在幾年前，老楊就估計咱們的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過 70% 了，目前估計已達到 75% 左右；因為觀察目前生活在農(nóng)村的居民情況，大部分是老人小孩，年輕人非常少。

再看日本，生活在農(nóng)村地區(qū)的人的年齡更大，因為日本的城鎮(zhèn)化率基本上是 90% 左右。

人口見頂與樓泡破滅

城鎮(zhèn)化率超過 70% 之后，從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市生活的人口數(shù)量開始減少，這會導(dǎo)致很多城市的發(fā)展不像過去那樣 “攤大餅”，不停地向郊區(qū)、遠郊進行拓展開發(fā)。

另外，2021 年中國的總?cè)丝谝婍?，過去三年人口總量持續(xù)下滑。

對比日本，日本的總?cè)丝谝婍斒窃?2008 年，是在房地產(chǎn)泡沫破滅 18 年之后，而我國的人口見頂正好與房地產(chǎn)泡沫破滅的時間點重合。

從這一角度來看，我國房地產(chǎn)泡沫破滅后對經(jīng)濟和城市發(fā)展的沖擊，要大于 1991 年日本房地產(chǎn)泡沫破滅后的那幾年。

上述多種因素綜合之后，導(dǎo)致我國的城市發(fā)展從過去的 “攤大餅” 轉(zhuǎn)而進入 “小鍋燉”，即聚焦市區(qū)范圍之內(nèi)的城市發(fā)展，進行提質(zhì)增效，尤其是推進城市更新。

聚焦房地產(chǎn)，這次會議與 2015 年會議在房地產(chǎn)方面的論述。

這次會議提到：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。

上周四地產(chǎn)股大漲，當(dāng)時有傳言稱本周要舉行這樣一次會議并重啟棚改，但我認為不會重啟棚改，因為全國大部分城市的棚改已經(jīng)結(jié)束，尚未完成改造的棚戶區(qū)數(shù)量非常少，成不了氣候，這次會議也根本沒有提及棚改。

近幾年推進的城中村改造、危舊房改造、老舊小區(qū)改造中，城中村改造的難度遠大于棚戶區(qū)改造，正如我之前分析的，這次會議的措辭是 “穩(wěn)步推進城中村改造和危舊房改造”。

棚戶區(qū)改造與城中村改造

再看 2015 年 12 月的那次會議，當(dāng)時提到：要深化城鎮(zhèn)住房制度改革，繼續(xù)完善住房保障體系，加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造、老舊小區(qū)改造，力爭到 2020 年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。

第一，當(dāng)時明確提及了棚改！

第二，措辭是 “加快”，而這次是 “穩(wěn)步”。

回顧當(dāng)時設(shè)置的目標(biāo)，即 2020 年基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造，現(xiàn)在可以檢驗成果：這幾項改造中，只有棚戶區(qū)在 2020 年基本完成。

2015 年到 2018 年，國家大力推進棚改，且采用貨幣化安置，這成為推動樓市繁榮的關(guān)鍵力量。

但城中村和危房改造，到 2020 年應(yīng)該沒有達標(biāo)。

十年后的今天，同樣性質(zhì)的會議不再提及棚改，而是繼續(xù)推進城中村改造和危舊房改造，只不過推進節(jié)奏是 “穩(wěn)步” 而非 “加快”。

通過本文分析，各位應(yīng)該能把握到：目前我國的城鎮(zhèn)化推進、城市擴張、房地產(chǎn)大開發(fā)已經(jīng)過了黃金時代，接下來的重點是 “小鍋燉”，聚焦已建成的城市市區(qū)、城區(qū)進行改造、功能完善和優(yōu)化升級。

總體來看，這次會議對房地產(chǎn)的發(fā)展沒有明顯的利好政策，與 2015 年的會議大不相同。

接下來幾個月，關(guān)注一下相關(guān)部門發(fā)布的內(nèi)容更多的政策文本吧。