中國房價(jià)未來走勢真相：跳出四大誤區(qū)，看懂核心邏輯

中國房價(jià)未來會不會漲、哪里漲、什么時(shí)候漲？我發(fā)現(xiàn)很多所謂的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，分析都抓不住核心矛盾，只看表面現(xiàn)象，這種研究態(tài)度實(shí)在讓人失望。今天，我作為長期深耕經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的觀察者，有責(zé)任把這個(gè)問題研究透徹，把真相告訴大家。

我將網(wǎng)上關(guān)于中國房地產(chǎn)的主流觀點(diǎn)，總結(jié)為四大核心誤區(qū)，逐一拆解給大家看。

誤區(qū)一：人口總量減少，住房需求必然萎縮

很多專家拿數(shù)據(jù)說話，稱2023年中國人口凈減少208萬，住房需求一定會下滑，這其實(shí)是偷換概念。人口總量減少，絕不等于住房需求萎縮，核心關(guān)鍵要看人口流向和購買力聚集點(diǎn)，這才是決定房價(jià)的核心。

日本早就給出過答案：日本總?cè)丝趶?009年開始凈減少，2024年凈減少量已達(dá)80萬，但東京核心區(qū)房價(jià)跌了嗎？沒有！2012-2024年，東京23個(gè)區(qū)新房均價(jià)漲幅高達(dá)64%，核心原因就是全國人口和財(cái)富都在向東京集中。

再看我們熟悉的韓國，2020年首次出現(xiàn)人口凈減少（2.8萬），2024年凈減少量擴(kuò)大到35萬，但韓國國土交通部數(shù)據(jù)顯示，2020-2024年首爾江南區(qū)公寓均價(jià)從每套12億韓元漲到18.6億韓元，漲幅55%，核心學(xué)區(qū)房漲幅更是超80%，漲幅驚人。

中國也是同理，人口總量減少是整體現(xiàn)象，而人口向都市圈聚集的結(jié)構(gòu)性趨勢才是關(guān)鍵。未來有發(fā)展?jié)摿Φ暮诵某鞘?，住房需求不僅不會萎縮，還會因資源集中變得更強(qiáng)勁，房價(jià)仍在持續(xù)上漲。本質(zhì)是核心城市聚集了全國70%的高端產(chǎn)業(yè)、80%的優(yōu)質(zhì)教育與醫(yī)療資源，2024年一線城市人均GDP達(dá)18萬元，是三四線城市的2.5倍，收入差距直接決定購買力差距，這是毋庸置疑的。

誤區(qū)二：城鎮(zhèn)化率達(dá)65%，接近發(fā)達(dá)國家，住房需求見頂

說這話的人，連最基本的統(tǒng)計(jì)口徑都沒搞懂。發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率，是戶籍與常住人口統(tǒng)一的口徑；而中國2024年常住人口城鎮(zhèn)化率66.8%，戶籍城鎮(zhèn)化率僅48.9%，兩者相差17.9個(gè)百分點(diǎn)，對應(yīng)著2.4億“半城鎮(zhèn)化”新居民，這2.4億人正是未來15-20年住房的核心需求來源。

國家預(yù)測，2035年我國超大城市人口將突破3000萬，且這些人口的購買力，大多集中在核心城市。由此可見，國內(nèi)住房需求并未因人口總量減少而降低，未來很長一段時(shí)間，人口凈流入的核心城市，住房需求依然旺盛，房價(jià)仍有支撐。

誤區(qū)三：人均居住面積48㎡，已趕上發(fā)達(dá)國家

這種言論純粹是把建筑面積當(dāng)使用面積忽悠人。首先，國內(nèi)官方公布的“人均住房面積超40㎡”，是全國城鄉(xiāng)整體平均值——農(nóng)村住房面積普遍較大，且統(tǒng)計(jì)棟數(shù)占比超90%，會顯著拉高整體數(shù)據(jù)；其次，我國住房統(tǒng)計(jì)用的是建筑面積，包含墻體、公攤等，而發(fā)達(dá)國家用的是去掉公攤的使用面積。

若只看嚴(yán)格意義上的城市居民，國家統(tǒng)計(jì)局2020年人口普查數(shù)據(jù)顯示，城市居民人均住房建筑面積21.8平方米，折算成國外通用的使用面積后，遠(yuǎn)低于21.8平方米，和日本的36㎡、德國的39㎡差距極大，根本談不上趕上發(fā)達(dá)國家。

誤區(qū)四：全國庫存去化周期22個(gè)月，房子賣不出去，全面過剩

這個(gè)數(shù)據(jù)看似嚇人，卻刻意回避了關(guān)鍵前提：2020年以來的全國庫存中，60%以上集中在三四線城市遠(yuǎn)郊板塊，這些遠(yuǎn)郊庫存本就是過去盲目供地的產(chǎn)物，屬于“垃圾地段的垃圾資產(chǎn)”，賣不出去很正常。

而一線及強(qiáng)二線城市核心區(qū)域，庫存去化周期僅8-10個(gè)月，部分熱門板塊甚至開盤即售罄。2024年數(shù)據(jù)顯示，北京五環(huán)內(nèi)商品住宅庫存去化周期7.2個(gè)月，上海浦東核心區(qū)6.8個(gè)月，深圳南山5.9個(gè)月，這些核心區(qū)域根本不存在庫存積壓問題，說明房地產(chǎn)市場不是全面過剩，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然稀缺。

結(jié)論：告別普漲，分化時(shí)代下的房價(jià)真相

結(jié)合以上分析，再看最新數(shù)據(jù)：2025年11月，全國百城新建住宅平均價(jià)格17036元/㎡，環(huán)比上漲0.37%，同比上漲2.68%；北京二手房成交量環(huán)比上漲19.5%，上海24%，廣州22.89%，成交面積環(huán)比大幅增長23.07%；深圳一二手網(wǎng)簽7116套，二手成交已連續(xù)9個(gè)月每月超5000套，11月二手房成交5495套。

數(shù)據(jù)印證了核心邏輯：中國房地產(chǎn)已徹底告別普漲時(shí)代，進(jìn)入殘酷分化時(shí)代。未來“房價(jià)會不會漲”本身就是偽命題，核心是“哪里會漲、什么樣的資產(chǎn)會漲”——優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段的房價(jià)，必然還會持續(xù)上漲，甚至翻番。

對于普通購房者，剛需選籌邏輯很清晰：這兩年房價(jià)持續(xù)調(diào)整，正是抄底好時(shí)機(jī)，在核心城市剛需板塊實(shí)現(xiàn)買房目標(biāo)，工作十年完全可行。以一線城市為例，2024年一線城市剛需盤均價(jià)4.5萬/㎡，一套90㎡住房總價(jià)405萬，首套房首付15%、利率3.1%計(jì)算，月供1.5萬元，一對夫妻工作十年后，家庭月收入超2萬完全可承擔(dān)。

更關(guān)鍵的是，當(dāng)前國內(nèi)樓市政策已全面轉(zhuǎn)向：北京五環(huán)外取消限購、廣州首付降至15%、上海外環(huán)外取消限購，這些寬松政策過去十年從未同時(shí)出現(xiàn)，窗口期極其難得，現(xiàn)在錯(cuò)過，可能要后悔幾十年。2025年將是中國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折年，樓市會逐步回歸穩(wěn)增長的壓艙石角色。

那些只看表面數(shù)據(jù)的專家言論該歇歇了，普通人一定要擦亮眼睛，別被片面觀點(diǎn)誤導(dǎo)。房地產(chǎn)的真相，永遠(yuǎn)藏在核心數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)規(guī)律里。