作者|二毛

想要在史書上留下姓名的商人很多，一個(gè)流傳很廣的橋段是許家印曾經(jīng)在喝高了以后問部下：我怎樣才能流芳百世？王石在2020年向清華大學(xué)捐贈(zèng)2億股萬科股票時(shí)曾說“留名當(dāng)如王石”，曹德旺也曾在采訪中明確表示：“人死留名，真正有理想的企業(yè)家會(huì)考慮身后評價(jià)。”

但貝殼創(chuàng)始人左暉卻沒有過這樣的念頭，他曾在一次采訪中明確提過： “不要幻想能夠青史留名，這個(gè)時(shí)代不存在那么多機(jī)會(huì)?！?/p>

然而，左暉離開這個(gè)世界的第5年，他的名字被提起的次數(shù)卻不曾減少。很多時(shí)候，他像是貝殼人的“純元”，每當(dāng)貝殼人的心緒無處安放時(shí)，“老左”便成為他們的精神安慰劑。

房地產(chǎn)開發(fā)商有很多，王健林、許家印、王石、孫宏斌……多年以后，這個(gè)群體中誰會(huì)在史書中留下怎樣的評說無法預(yù)測。但房地產(chǎn)交易服務(wù)商全行業(yè)默認(rèn)的唯一“領(lǐng)袖”，目前仍然只有左暉一個(gè)。

隨著鏈家“房客分離”變革政策的施展開來，在社交平臺(tái)上，關(guān)于貝殼、鏈家以及彭永東，人們似乎有很多話要說，也有很多的抱怨要傾訴。

這很正常，任何變革都要經(jīng)歷陣痛期，彭永東不是第一次“做壞人”，但這一次，彭永東的尷尬在于：他干得好了，貝殼得以偉大，左暉青史留名；他干得不好，人們會(huì)頻繁的拿他與左暉對比，作為房地產(chǎn)交易行業(yè)的精神圖騰，左暉曾為行業(yè)人建立起價(jià)值觀與尊嚴(yán)更會(huì)被反復(fù)提及——

就像現(xiàn)在。

左暉成為彭永東難以逾越的高山，或許他從不想翻越高山，但貝殼當(dāng)下的精神價(jià)值觀卻亟待整飭，對于喜歡用數(shù)字和技術(shù)管理企業(yè)的彭永東來說，這不是他的長項(xiàng)。

彭永東的當(dāng)務(wù)之急，除了讓貝殼這頭大象繼續(xù)跳舞之外，他還需要向人們證明：老左的精神還在。

01 變天了

這一幕似曾相識。

很早之前，彭永東發(fā)現(xiàn)自己的126郵箱有時(shí)會(huì)收不到別人發(fā)的郵件，他分別做了幾個(gè)假設(shè)：電腦的問題，發(fā)送者的問題，經(jīng)過一番排查后，最后發(fā)現(xiàn)是郵件后綴的大小寫問題。

這是彭永東一直以來的做事方式，也是他在IBM擔(dān)任戰(zhàn)略與變革高級咨詢顧問時(shí)學(xué)到的第一個(gè)技能：先做假設(shè)，再驗(yàn)真?zhèn)?。“假設(shè)做的好不好直接決定了做事的方向和精力，最關(guān)鍵的是能不能解決問題。”

上線貝殼找房平臺(tái)時(shí)，彭永東也用了這個(gè)方法。

2017年，彭永東推出了房產(chǎn)交易平臺(tái)貝殼找房，這是他與左暉籌劃已久的項(xiàng)目。早年間，鏈家內(nèi)部曾討論過一個(gè)命題：鏈家會(huì)被誰干掉。推演多次，答案都是固定的：一個(gè)可以整合線下資源的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。

《只有偏執(zhí)狂才能生存》一書中，曾記錄過這樣一個(gè)案例：

20世紀(jì)80年代中期，英特爾在存儲(chǔ)器市場被日本競爭對手的高質(zhì)低價(jià)產(chǎn)品擊敗，利潤從1.98億美元降至虧損超1.8億美元。面對危機(jī)，時(shí)任CEO安迪·格魯夫與集團(tuán)創(chuàng)始人戈登·摩爾在辦公室里討論出路，格魯夫問：“如果我們被踢出公司，新CEO會(huì)怎么做？”

摩爾回答：“他會(huì)放棄存儲(chǔ)器業(yè)務(wù)?！备耵敺螂S即說：“那我們?yōu)槭裁床蛔约哼@么做？”于是，英特爾放棄了存儲(chǔ)器業(yè)務(wù)，全力轉(zhuǎn)向微處理器。后來，英特爾成為微處理器領(lǐng)域的霸主。

在安迪·格魯夫語境里，“偏執(zhí)”是一種極端清醒、極端主動(dòng)的危機(jī)思維，拆解成三種質(zhì)素，大概就是假定失敗、提前行動(dòng)，持續(xù)迭代。

彭永東的第一份工作是從事CPU直流電源研發(fā)，同是技術(shù)出身的他有著同樣的“偏執(zhí)”，看問題的角度喜歡比行業(yè)快一步，他做了與安迪·格魯夫同樣的選擇：既然鏈家的答案已經(jīng)清晰，那就提前行動(dòng)。于是，推出貝殼這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)就變成一件勢在必行的事情。

另一方面，彭永東認(rèn)為只有交易平臺(tái)才能用規(guī)則、利益引導(dǎo)行業(yè)發(fā)生更有價(jià)值的改變，而為行業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，是左暉的后創(chuàng)業(yè)時(shí)代一直想要做的事。

但貝殼的商業(yè)模式是否行得通仍需要驗(yàn)證——一直到現(xiàn)在，貝殼“既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員”的商業(yè)模式都在被人詬病，更何況項(xiàng)目之初，這種不確定感只會(huì)更甚。

彭永東選取了鄭州作為“試驗(yàn)田”，將內(nèi)部的管理系統(tǒng)開放給第三方使用。然而，前三個(gè)月進(jìn)展極其緩慢，店均業(yè)績大概只有3萬元。

華興資本創(chuàng)始人包凡曾經(jīng)這么評價(jià)過左暉：“基本上老左是一個(gè)想問題很周密的人，輕易不會(huì)推一個(gè)東西出來，那么推一件事情時(shí)，很多事他基本上自己都想明白了?！?/p>

其實(shí)，這個(gè)評價(jià)放到彭永東身上也同樣適用。

在業(yè)內(nèi)人士看來，彭永東是一個(gè)能與左暉 “同頻共振”的人，甚至左暉自己也說過，他與彭永東不分彼此。所以，盡管開局艱難，但彭永東對貝殼的商業(yè)模式其實(shí)已經(jīng)想明白了，說是試驗(yàn)，但團(tuán)隊(duì)要做的就是不惜一切實(shí)現(xiàn)它。

后來的故事我們知道了，鄭州模式跑通后，2018年4月，全國最大的房產(chǎn)交易平臺(tái)貝殼正式上線，兩年后，這家產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)赴美上市，成為當(dāng)年中概股最大的IPO之一。

現(xiàn)在，彭永東又要開始驗(yàn)證了。

7月1日，上海地區(qū)的鏈家開始正式實(shí)行“房客分離”政策。所謂“房客分離”，是將房源維護(hù)和客源開發(fā)拆分成兩個(gè)崗位，打破過去一個(gè)經(jīng)紀(jì)人同時(shí)服務(wù)買賣雙方，而是專注于代表交易中的一方（買方或賣方）。

其中，M序列經(jīng)紀(jì)人（主要由店長擔(dān)任）不可獲客，只做客源維護(hù)，A級經(jīng)紀(jì)人（普通經(jīng)紀(jì)人）只做客源開發(fā)；同時(shí)調(diào)整收入比例，房源端的業(yè)績比例從45%提升至53%，客源端占比從55%下降至47%。

改革的原因，是因?yàn)槭袌霭l(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化：

以鏈家上海為例，目前鏈家的二手房掛牌數(shù)量超過了17萬套，五年前，這個(gè)數(shù)據(jù)是10萬套。平均單套成交總價(jià)也在降低，2024年平均單套成交總價(jià)是384萬，今年就變成了370萬，都是典型的老破小。這意味著中介機(jī)構(gòu)在找客戶的同時(shí)，也需要將更多的精力和時(shí)間放在篩選房源上。

而成交產(chǎn)值降低的同時(shí)，房源成交周期由原來的46天延長至98天，經(jīng)紀(jì)人的人效也隨之降低，對于鏈家來說，房源需要深度維護(hù)，客戶需要高效匹配，傳統(tǒng)的“雙邊經(jīng)紀(jì)”模式顯然無法滿足市場需求，而鏈家也需要“篩選”出更專業(yè)更志同道合的人才，提高成交效率和服務(wù)質(zhì)量，“擠掉”冗余的人員數(shù)量，提高運(yùn)營效率。

這項(xiàng)政策實(shí)施沒多久，一份鏈家COO王擁群近日在工作微信群里的發(fā)言就在社交平臺(tái)上流傳開來：

“即便排山倒海，即便死尸成堆，沒有什么比證明房客分離的成功更重要。”

不難看出，這又是一次不達(dá)目的不罷休的假設(shè)與驗(yàn)證。上海模式跑通之后，全國范圍內(nèi)的鏈家勢必也會(huì)復(fù)制，進(jìn)而帶動(dòng)行業(yè)整體轉(zhuǎn)身，就像曾經(jīng)的鄭州一樣。

中介，即將變天。

02 承重墻

職業(yè)經(jīng)理人很多時(shí)候沒有姓名，但彭永東不是傳統(tǒng)意義的職業(yè)經(jīng)理人，鏈家從一個(gè)線下的連鎖房產(chǎn)交易服務(wù)品牌，進(jìn)階到鏈家網(wǎng)，再到后來發(fā)展出的房產(chǎn)交易平臺(tái)貝殼，彭永東在其中的作用比外界了解的要更多。

一位了解彭永東的人曾告訴媒體：“他有一眼看到本質(zhì)的能力”。很多人曾問過左暉這個(gè)問題：你為什么選彭永東？左暉卻反問道：“什么叫選彭永東？彭永東是跑出來的，跟選有什么關(guān)系？”。

彭永東原是IBM的戰(zhàn)略咨詢顧問，受左暉所托，為鏈家厘清公司使命、戰(zhàn)略、價(jià)值觀，以及要不要做互聯(lián)網(wǎng)、怎么做互聯(lián)網(wǎng)等問題。在鏈家“要不要互聯(lián)網(wǎng)化”的命題上，彭永東與左暉思路極為契合，左暉索性將其及其團(tuán)隊(duì)直接挖來公司。

彭永東加入鏈家時(shí)，鏈家已成為北京地區(qū)最大的房屋中介公司，在全國開出了520家門店，經(jīng)紀(jì)人數(shù)目也已過萬，他沒有參與鏈家的“地基建設(shè)”。

但若將鏈家是如何成為貝殼的過往拉開來看，每一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)的背后，彭永東的名字都赫然在列。

比如，支撐貝殼大廈的“承重墻”中，有兩個(gè)關(guān)鍵因素：真房源和ACN經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)。彭永東在其中的作用舉足輕重。

左暉接觸IBM的同一年，鏈家開始搭建樓盤字典，而彭永東進(jìn)入鏈家，接手的第一個(gè)任務(wù)就是利用已有的在線產(chǎn)品（面向C端的鏈家在線及面向經(jīng)紀(jì)人端的SE系統(tǒng)，該系統(tǒng)可以讓經(jīng)紀(jì)人完成從房源錄入、過程管理到成交撤單的所有環(huán)節(jié)，同時(shí)讓公司對整個(gè)過程進(jìn)行監(jiān)督和風(fēng)險(xiǎn)管控）推動(dòng)建立真房源數(shù)據(jù)庫。

他將傳統(tǒng)中介零散的房源信息抽象為結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)模型，不僅將物理房源轉(zhuǎn)化為可計(jì)算的數(shù)據(jù)資產(chǎn)，還促使鏈家真房源率從67%躍升至96%。

2011年，鏈家發(fā)起“真房源行動(dòng)”，承諾消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)一條假房源賠付100元，行動(dòng)的背后，是彭永東搭建的數(shù)據(jù)體系在做支撐。2020年貝殼上市時(shí)，左暉接受央視記者的采訪時(shí)透露：“線上的真房源實(shí)際上是彭永東最開始提出來的?！?/p>

作為項(xiàng)目的提出者和執(zhí)行者，彭永東的能力已經(jīng)展現(xiàn)出來。

值得一提的是，多年之后，為了抵制貝殼找房平臺(tái)的上線，鏈家之外的幾家主流中介公司舉辦了“全行業(yè)真房源誓師大會(huì)”，這就像一群人準(zhǔn)備發(fā)狠報(bào)讀清華北大，但抬頭一看，對手已經(jīng)從清北畢業(yè)了。

加入鏈家后，彭永東對中介行業(yè)有了更深的認(rèn)知，他將行業(yè)的痛點(diǎn)總結(jié)為五大矛盾：消費(fèi)者與經(jīng)紀(jì)人之間、經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)人之間、經(jīng)紀(jì)人與行業(yè)周期、前臺(tái)與后臺(tái)、經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)公司之間的矛盾。

由此造就的局面，就是行業(yè)里魚龍混雜，惡性競爭頻頻上演，道德底線一低再低，行業(yè)效率十分拉胯，從業(yè)人員流動(dòng)率高，平均從業(yè)周期只有6個(gè)月，整個(gè)行業(yè)無法得到健康發(fā)展，還有那個(gè)令左暉痛心疾首的問題： “尊嚴(yán)離這個(gè)行業(yè)太遠(yuǎn)了”。

彭永東找到了破局點(diǎn)。

他提議，可以借鑒美國MLS（Multiple Listing Service，多重上市服務(wù)系統(tǒng)）——一個(gè)美國當(dāng)?shù)貢?huì)員經(jīng)紀(jì)人共享共建的房源、求購信息數(shù)據(jù)庫，它要求房源方經(jīng)紀(jì)人獲得獨(dú)家代理委托后負(fù)責(zé)錄入、拍照、定價(jià)等所有房源端的動(dòng)作，成交后買賣雙方經(jīng)紀(jì)人各取3%的傭金。

只不過，中國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)基礎(chǔ)薄弱，且是雙邊代理制，即一個(gè)房產(chǎn)中介同時(shí)服務(wù)買賣雙方，無法照搬MLS。于是，彭永東創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)出后來被命名為ACN的經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)：

將整個(gè)交易流程拆分成獲取房源和達(dá)成交易這兩大環(huán)節(jié)，其中獲取房源又拆成了信息錄入、所屬和實(shí)勘三類角色，它們可獲得30%的傭金，達(dá)成交易的經(jīng)紀(jì)人則得到剩下的70%。

這意味著，只要參與了交易過程中的任何一環(huán)，就能分到錢，這一舉措結(jié)束了經(jīng)紀(jì)人之間劍拔弩張的單打獨(dú)斗，根據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》的記載，在內(nèi)部試水ACN后，鏈家二手房交易的單邊比從2014年的3.2:1上升到2017年的接近7:1，即每單交易有接近7個(gè)經(jīng)紀(jì)人參與。

更重要的是，這促使經(jīng)紀(jì)人愿意共享自己的房源，而其他人也可以賣共享出來的房源，極大地?cái)U(kuò)大了買家群體，成交效率大大提升。

年輕的時(shí)候，彭永東酷愛玩游戲，不同的是，他不止于享受游戲本身，更在于通關(guān)后他會(huì)改變游戲設(shè)置，自己設(shè)計(jì)關(guān)卡，他說：“核心是有挑戰(zhàn)，才開心，要不然很無聊?！?/p>

這恰恰是左暉最為看重的抽象思維能力，他覺得彭永東能跳脫開行動(dòng)本身，將底層邏輯歸因，同時(shí)又能根據(jù)事物的相關(guān)關(guān)系，將復(fù)雜業(yè)務(wù)簡化為可復(fù)制的模型和框架。

搞定了兩個(gè)關(guān)鍵因素，鏈家由此撬動(dòng)了行業(yè)，與同行拉開了距離，行業(yè)也由此形成了“鏈家”和“非鏈家”兩大派系。而彭永東的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)不止此，接下來，他將一手主導(dǎo)鏈家線上化和平臺(tái)化的全過程。

03 舉旗手

如果以老百姓的“衣食住行”做參考維度，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)分別跑出了阿里、美團(tuán)、貝殼和滴滴這四家巨頭，拋開貝殼，其他三家都是通過線上平臺(tái)重塑線下生意，貝殼是唯一一家由線下對線上發(fā)起反擊且成功的公司。

而這場戰(zhàn)役的核心指揮者，正是彭永東。

2014年，互聯(lián)網(wǎng)公司和資本大舉進(jìn)攻房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和渠道領(lǐng)域，原本只做線上的搜房網(wǎng)，開始組建線下團(tuán)隊(duì)；58同城也收購了安居客，劍指中介市場；純互聯(lián)網(wǎng)基因的愛屋吉屋更是只用半年時(shí)間就占領(lǐng)了上海30%左右的房屋租賃市場，并在當(dāng)年10月直接踢館到北京——這里是鏈家的大本營。

業(yè)務(wù)來源偏重線下的鏈家意識到，必須提升集團(tuán)的線上業(yè)務(wù)了。

于是，在將鏈家在線更名為鏈家網(wǎng)后，彭永東帶著團(tuán)隊(duì)以及左暉對他“干掉鏈家”的期待，從鏈家總部獨(dú)立出去，從望京搬到上地西二旗——這里是碼農(nóng)的聚集地，開始一步步推動(dòng)鏈家后端運(yùn)營和前端交易的線上化。

事實(shí)上，做貝殼平臺(tái)的愿景在這個(gè)時(shí)候就已經(jīng)產(chǎn)生了，但思前想后，左暉和彭永東一致認(rèn)為鏈家的勢能還不足，倉促發(fā)力一旦失敗，很可能會(huì)懷疑平臺(tái)模式本身的可行性，彭永東遂放棄了這個(gè)念頭，專注于為鏈家內(nèi)部互聯(lián)網(wǎng)化。

一年后，鏈家網(wǎng)承擔(dān)了集團(tuán)60%以上的客源導(dǎo)流功能 ，促成交易占比快速提升至30%左右 ，2017年前后，鏈家網(wǎng)促成的交易額占比達(dá)到58% ，超過線下傳統(tǒng)業(yè)務(wù) 。而鏈家網(wǎng)也在以“樓盤字典”為核心的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)下構(gòu)建了一套標(biāo)準(zhǔn)，而這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也為后來做交易平臺(tái)貝殼趟平了底層邏輯。

鏈家網(wǎng)的內(nèi)部互聯(lián)網(wǎng)建成以后，左暉的擔(dān)憂仍在：房屋交易中介行業(yè)相當(dāng)分散，即使鏈家是行業(yè)中的領(lǐng)頭羊，市占率也不過10%，若有一家平臺(tái)型巨頭快速將散落各地的中小中介整編起來，鏈家也是束手無策。唯一的方法就是把自己變成平臺(tái)。

于是，便發(fā)生了開頭的那一幕，貝殼在彭永東的指揮下應(yīng)運(yùn)而生。

“如果說鏈家創(chuàng)始人左暉奠定了公司的價(jià)值觀和結(jié)構(gòu)框架，CEO彭永東更像是公司的智慧大腦和控制力中樞?！弊鳛闉閿?shù)不多接觸過彭永東的媒體，《南方人物周刊》曾這樣總結(jié)過。

入職鏈家的前兩年，彭永東曾轉(zhuǎn)發(fā)一個(gè)微博：

1992年一艘從中國出發(fā)的貨船在太平洋上遭遇強(qiáng)烈風(fēng)暴,船上一個(gè)裝滿2.9萬只塑料玩具鴨的集裝箱墜入大海.難以置信的是,其中1萬多只玩具鴨組成的“鴨子艦隊(duì)”在海洋上漂流了14年之后，竟抵達(dá)英國海岸.后來,這些鴨子售價(jià)激漲百倍—— 一個(gè)人的價(jià)值并不在其出身，而在于他譜寫什么樣的人生履歷。

至此，彭永東的人生履歷也一步步走上高峰，由副總經(jīng)理→鏈家網(wǎng)CEO→鏈家CEO→貝殼CEO。

事實(shí)上，至少從2018年起，彭永東就已完全接管了貝殼。“我們的生意基本上百分之八九十以上取決于Stanley他這個(gè)CEO帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)?！?/p>

對于彭永東，左暉選擇完全信任，甚至不吝說出：貝殼是彭永東自己的事業(yè)。他在世時(shí)，彭永東在貝殼股權(quán)架構(gòu)體系中持股3.1%，并享有1%投票權(quán)，貝殼在高峰時(shí)市值約6000億元人民幣，這筆股權(quán)最多時(shí)價(jià)值180億元。

左暉曾說：“S（彭永東的英文名叫Stanley，內(nèi)部稱其為S）這個(gè)人很有價(jià)值，到十年之后大家才發(fā)現(xiàn)他的價(jià)值?！?/p>

然而，在發(fā)現(xiàn)S的價(jià)值之前，質(zhì)疑先發(fā)生了。

04 誤會(huì)

公眾對于彭永東的認(rèn)知并不多，大多數(shù)時(shí)候，這個(gè)低調(diào)的CEO隱藏在媒體背后。但現(xiàn)在，他有了一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)名字：彭七億。

七億，是他2023年的薪酬總額，這樣的稱呼可謂是攻擊力十足。

據(jù)貝殼控股歷年年報(bào)數(shù)據(jù)，彭永東在2021年至2024年的薪酬總額分別為847.8萬元、4.75億、7.13億和4.01億。

不難看出，在左暉去世后（2021年5月20日），彭永東的薪酬出現(xiàn)了陡坡式增長。而對應(yīng)的背景是：貝殼2022年?duì)I收607億元，較上年同期的808億元下降24.9%，同時(shí)關(guān)閉門店超10,512家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少超6萬名，同比減少13.3%；以及2024年貝殼的凈利潤為40.78億元，同比降低30.8%。

落到基層員工身上，境況也是同樣的掙扎。

首當(dāng)其沖是底薪的調(diào)整。2021年之前，本科畢業(yè)生享受12個(gè)月8000元/月保底薪資，現(xiàn)如今，這個(gè)數(shù)據(jù)降到了3000元，且只有上海等部分城市享有，多數(shù)城市實(shí)行的是借薪制。簡單解釋就是如果經(jīng)紀(jì)人當(dāng)月沒有開單，就等于零收入，公司會(huì)預(yù)支當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)作為保障薪，等開單后再從提成中扣除——相當(dāng)于無底薪。

2024年，貝殼外部分傭、內(nèi)部傭金及薪酬分別為228億元、189億元，合計(jì)417億元，同比增長11.5%。同比而言，2024年，貝殼擁有49.99萬經(jīng)紀(jì)人，同比增長16.9%，也就是說，人員數(shù)量的增速高于傭金的增速，人均到手傭金自然是下跌的。

以上海地區(qū)為例，經(jīng)紀(jì)人年均收入從2021年的17.4萬元降至2024年的8.34萬元，降幅達(dá)52% ，月均不足7000元。

怨氣已經(jīng)從社交平臺(tái)上溢出，來自貝殼員工的吐槽比比皆是：“沒有老左的貝殼，失去了靈魂”，“資本家嘴臉，壓榨員工”，“鏈家面目全非，底層員工不如牛馬”......

在行業(yè)下行，公司業(yè)績承壓，員工收入銳減的背景下，彭永東的高薪就顯得格外刺眼，一些陰謀論甚囂塵上。

事實(shí)上，彭永東的薪酬總額包含薪金、績效獎(jiǎng)金、股份支付薪酬費(fèi)用這三個(gè)部分，其中占比最高的“股份支付薪酬費(fèi)用”，幾乎每年都超過97%。倘若去掉股份薪酬，近兩年彭永東的薪酬為1253.1萬元和1176.6萬元，與其他地產(chǎn)大佬的薪酬差別不大。

而之所以有這么高的股權(quán)分紅，原因是貝殼在左暉逝世后為保持管理層控制權(quán)，設(shè)計(jì)了“同股不同權(quán)”架構(gòu)。但2022年貝殼又準(zhǔn)備赴港上市，根據(jù)聯(lián)交所《上市規(guī)則》規(guī)定，采用“同股不同權(quán)”組織架構(gòu)的企業(yè)，“超級投票權(quán)”持有人（在貝殼的案例中指的是彭永東和聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛）必須為上市公司董事會(huì)成員，其股份相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益占比必須超過所有股東權(quán)益的10%。

換句話說，這是公司為了確保控制權(quán)不因投票權(quán)架構(gòu)而旁落，通過一次性股權(quán)激勵(lì)的方式，將大量股份授予兩位核心高管。這部分股份按會(huì)計(jì)規(guī)則逐年攤銷，導(dǎo)致他們名義上的“薪酬”極高，但并非傳統(tǒng)意義上的現(xiàn)金年薪。

如果說薪酬上大眾對其存在部分誤解，那還有一些正在發(fā)生的事情卻實(shí)實(shí)在在需要彭永東去反思：左暉曾經(jīng)想要為行業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的初心是否正在喪失。

05 吹黑哨？

三年前，有貝殼人向媒體透露，彭永東會(huì)把公司管理得很好，但這種‘好’是財(cái)務(wù)報(bào)表上的‘好’，他似乎并沒有特別關(guān)注員工有沒有變得更好。

彭永東做的確實(shí)不錯(cuò)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：整個(gè)上半年，我國房價(jià)較去年同期下跌了4.7%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46658億元，同比下降11.2%，新建商品房銷售面積同比下降3.5%，銷售額44241億元，下降5.5%；二手房住宅的價(jià)格也不明朗，六月份，70個(gè)城市中只有青海西寧一城房價(jià)環(huán)比上漲0.1%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，二、三線城市環(huán)比均下降0.6%，降幅均擴(kuò)大。

在此背景下，貝殼卻迎來了大豐收：2025年一季度，貝殼總交易額為人民幣8437億元，同比增加34.0%。存量房交易的總交易額為人民幣5803億元，同比增加28.1%。新房交易的總交易額為人民幣2322億元，同比增加53.0%。報(bào)告期內(nèi)，貝殼實(shí)現(xiàn)凈收入233億元，同比增長42.4%，凈利潤為人民幣8.55億元，同比增加97.9%。

作為房地產(chǎn)渠道商，貝殼掙脫了行業(yè)周期，給資本市場交出了一份滿意的答卷。但好成績的背后，爭議的聲音也越來越大。

矛頭直指抽傭比例。

在新房市場，憑借強(qiáng)大的渠道能力，貝殼要求開發(fā)商簽訂 “獨(dú)家合作協(xié)議”，否則限制房源展示，倒逼企業(yè)支付4%-10%的 “快傭”費(fèi)用。（“快傭”就是開發(fā)商先把傭金打給貝殼，貝殼再分給經(jīng)紀(jì)人，2024 年這筆預(yù)付款已占到貝殼新房收入約 49%）。

另一邊，對加盟商則收取高額平臺(tái)費(fèi)與業(yè)績保底費(fèi)。去年6月，南方都市報(bào)報(bào)道的廣州南沙區(qū)門店，貝殼平臺(tái)在新房交易傭金中，對這些南沙店東的抽傭比例提高到23%，比廣州其他區(qū)域總體高出5%。

還有新華財(cái)經(jīng)報(bào)道，上海鏈家頗為強(qiáng)勢地維持著行業(yè)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——買賣雙方合計(jì)支付成交價(jià)格的3%（即買方2%+賣方1%），并且沒有讓價(jià)空間。相較之下，其他中介機(jī)構(gòu)普遍執(zhí)行2%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)且都留有讓渡余地，部分中小機(jī)構(gòu)為爭奪市場份額甚至推出最低“買方1%+賣方免傭”的讓利策略。

貝殼在2023年中期報(bào)告中曾表示，部分收入增加幅度較高主要由于增值服務(wù)的滲透率提高及貝聯(lián)門店收取的存量房交易傭金率適度增加。

曾經(jīng)讓貝殼引以為傲的秩序也在漸漸崩塌。

平臺(tái)宣稱的 “7×24 小時(shí)驗(yàn)真系統(tǒng)”與“三級審核機(jī)制”形同虛設(shè)，虛假帶看、數(shù)據(jù)造假成行業(yè)公開秘密 —— 經(jīng)紀(jì)人通過 “買賣賬號”刷高帶看量，部分城市虛假帶看占比超30%，“真房源”的基石已然松動(dòng)。

2025年黑貓投訴平臺(tái)關(guān)于貝殼的投訴量激增，累計(jì)投訴量超3300條，涉及“虛假房源”“合同陷阱”“客服推諉”等關(guān)鍵詞。

至于來自消費(fèi)者端的吐槽，社交平臺(tái)上已經(jīng)不勝枚舉。

ACN經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)，這個(gè)原本想通過分傭機(jī)制促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)作的服務(wù)體系如今似乎被異化為“數(shù)抽傭機(jī)器”——以上海一套480萬的二手房為例，28.8萬元中介費(fèi)貝殼抽傭21萬，遠(yuǎn)超交易稅費(fèi)，而經(jīng)紀(jì)人實(shí)際到手分成不足三成。

悲憤的貝殼員工集聚成河，不斷地發(fā)出“懷念老左”的哀悼，當(dāng)然，他們也許更想念那個(gè)經(jīng)紀(jì)人提成最高達(dá)70%，還有五險(xiǎn)一金全覆蓋的時(shí)代。

左暉曾在接受媒體采訪時(shí)表示：“讓最基本的商業(yè)文明能夠在行業(yè)扎下根去，讓一兩百萬人有一種比較健康的工作方式，并對消費(fèi)者生活體驗(yàn)產(chǎn)生蠻大影響，這也是我們這么多年很重要的初衷，貝殼只不過是實(shí)現(xiàn)這些的一種形式而已?！?/p>

如今看來，不管是商業(yè)文明，還是從業(yè)人員健康的工作方式，以及消費(fèi)者生活體驗(yàn)的改善，這些似乎離現(xiàn)在的貝殼越來越遠(yuǎn)。

彭永東的改革錯(cuò)了嗎？此時(shí)，下任何結(jié)論都會(huì)過于武斷，但很多時(shí)候，即使改革的方向是對的，失速也會(huì)讓結(jié)果變味。

彭永東承認(rèn)，老左是那個(gè)會(huì)抑制他欲望的人。“比如我做了兩年規(guī)劃，說兩年就能干成這樣，他說不行，得四年?！?/p>

現(xiàn)在，那個(gè)幫他把握節(jié)奏的人去了，彭永東需要自我調(diào)節(jié)了。

參考資料：

1、真叫盧?。骸恫挥锰茫薪樽兲臁?/p>

2、虎嗅精選：《鏈家如何變成了貝殼》