這兩天，馬場地塊的投資備案公告，把大家都看嗨了：

確實，市場太需要強(qiáng)心針，這次備案，其實信息量很大：

1）馬場備案，側(cè)面說明我們前兩個月的爆料，是真的。

具體在這里：

獨(dú)家！珠江新城跑馬場，有新動態(tài)

2）越秀牽頭，說明目前主導(dǎo)項目進(jìn)展的是越秀和華聯(lián)。

而據(jù)我了解，在商務(wù)談判過程當(dāng)中，華聯(lián)更為強(qiáng)勢。

3）備案提到的地上公共空間12.7萬方，大概率就是大家呼聲最高的SKP。在西南角的位置。

4）這次備案總投資是151億，而之前我們說過馬場分兩次出讓。

如果第一期是151億，那第二期也差不多是這個總價。

倒推回來，馬場地塊規(guī)模估計300億+。

這可能僅僅是地價，如果落地，這妥妥是廣州地王。

目前，越秀、平安集團(tuán)以及天河城投，三方組成了財團(tuán)。

具體的，我們接著往下看。

1、馬場一期準(zhǔn)備啟動，SKP明牌

結(jié)合投資備案公告能看出，即將啟動的是馬場一期，投資151億，涉及地上地下空間合計28萬平左右。

對應(yīng)我們之前說的，馬場一期，主要包括商業(yè)27萬平（其中SKP12萬平）、住宅11萬平（容積率4.5）。

其中，最關(guān)鍵性的一點(diǎn)，要建12.7萬平地上公共空間+4.95萬平公共通道+8500平下沉廣場。

這很明顯指向了SKP。

可以參考成都SKP的建筑形態(tài)，下沉式建筑+地面公園景觀相結(jié)合，再用大量的公共通道貫通。

馬場現(xiàn)有的地塊條件和規(guī)劃形態(tài)，是完全能貼合的。

目前，華聯(lián)SKP在主導(dǎo)馬場項目的談判，很強(qiáng)勢，甚至超過越秀。

馬場商業(yè)，目前明牌的，有且只有SKP，其他商業(yè)品牌，都和華聯(lián)有天然的利益沖突，比如萬象城等。

2、備案只是前奏，關(guān)鍵是掛地路徑

馬場地塊，還是會公開出讓，一期掛牌時間預(yù)計會在9月底。

馬場地塊的建設(shè)單位是越秀，實際指向是，越秀參與了馬場地塊的一級開發(fā)，包括市政基礎(chǔ)設(shè)施提升。

而掛地路徑，據(jù)我們了解，還是公開出讓，預(yù)計9月底掛牌一期，包括住宅和商業(yè)一起打包，并鎖定商業(yè)品牌。

這當(dāng)中，作為一級土地整備的越秀集團(tuán)，付出了很多努力，且贏面最大，且很有優(yōu)勢。

不過，保利、華潤等央企對馬場項目，也是虎視眈眈。

所以，關(guān)鍵還是看公開出讓方式以及模式。

其中，馬場項目讓各家難以消化的是商辦面積，體量大，且拖累開發(fā)的現(xiàn)金流和收益。

這樣的樓市行情，要吃下大體量的商辦，除了要有錢，需要非常大的決心。

3、馬場控規(guī)還在優(yōu)化

第一版控規(guī)，我們畫了一個靈魂畫手版，商業(yè)、住宅、學(xué)校的位置都差不多。

現(xiàn)在，據(jù)了解，已經(jīng)出了第二版控規(guī)方案，保密等級很高，沒有人發(fā)過。

總體來說，是在優(yōu)化了，看下能給珠城東補(bǔ)充什么關(guān)鍵性配套。

4、珠城東區(qū)價值走廊，面粉廠+馬場+天曜+都薈天珺

馬場地塊出來，代表重奢商業(yè)+中軸公園+高規(guī)格公共配套+高端住宅+品牌學(xué)校落地，能量不一般。

直接效果，就是加速珠城東進(jìn)，形成珠城東區(qū)價值走廊。

以花城大道為軸線，包括馬場地塊、保利面粉廠項目、保利天曜、保利都薈天珺等，已經(jīng)連成一線了。

配合官方規(guī)劃也是如此，連片向東開發(fā)。

更重要的是市場預(yù)期。

保利面粉廠項目，未開先火，最高端的600平大平層，還得托高層關(guān)系才有機(jī)會買到。

保利天曜，單價8.8-11.8萬/平，銷量很好，今年天河銷冠，從5月開盤到現(xiàn)在，已經(jīng)網(wǎng)簽了243套。

和7月11日相比，半個月內(nèi)新增網(wǎng)簽39套；最新加推的A6棟，都已經(jīng)網(wǎng)簽了21套。

| 7月11日數(shù)據(jù)

| 7月29日數(shù)據(jù)

這說明，高端買家對珠城東的價值認(rèn)可度高，開場的天曜都能去到10萬/平，面粉廠和馬場只會更高。

9月底到10月底，面粉廠項目出來、馬場地塊拍地，市場情緒會被繼續(xù)點(diǎn)燃和拉升。

這才是真正的打雞血，和確立統(tǒng)治力的時間。