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北京律師:代理方違約,購房者解除合同并獲全額退款案例解析

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房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師, 靳律師團隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件,為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在房產(chǎn)交易中,若開發(fā)商未能按約交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記,購房者能否解除合同并主張全額退款及違約金?北京一起案例給出了肯定答案:開發(fā)商違約導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)時,購房者有權(quán)解除合同,要求返還全部款項并按約定支付違約金,即使涉及刑事嫌疑但未定罪,仍不影響民事責(zé)任的承擔。

一、案情梳理

(一)當事人信息

原告:趙偉(購房者)

被告:甲公司(房產(chǎn)出售代理方)

(二)事件經(jīng)過

2018 年 4 月至 8 月,趙偉與甲公司先后簽訂《定金支付協(xié)議》《補充協(xié)議》《房產(chǎn)認購合同》,約定趙偉購買甲公司代理銷售的八號房屋(位于北京市朝陽區(qū),建筑面積約 90 平方米,兩居室),單價 55000 元 / 平方米,總房款 4950000 元,另需支付渠道費 198000 元。

合同約定:

付款方式:分三期支付,2018 年 4 月 3 日支付定金 495000 元及渠道費 198000 元;2018 年 5 月 10 日前支付 2475000 元;2018 年 9 月 30 日前支付尾款 1992100 元(按實際面積結(jié)算);

交房及辦證時間:2018 年 11 月 15 日前入住,2018 年 12 月 30 日前取得 70 年不動產(chǎn)權(quán)證;

違約責(zé)任:若因甲公司原因?qū)е聼o法購房或辦證,需退還全部款項(含房款、渠道費),并賠償總房款 5% 的違約金。

趙偉按約支付全部款項:2018 年 4 月 3 日支付 693000 元(定金 + 渠道費),4 月 27 日支付 2475000 元,8 月 21 日支付尾款 1992100 元,合計 5160100 元,甲公司出具相應(yīng)收據(jù)。

但甲公司未按約交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)查,甲公司相關(guān)人員因涉嫌虛構(gòu)房源詐騙被調(diào)查,但檢察院以 “犯罪事實不清、證據(jù)不足” 作出不起訴決定。趙偉多次交涉無果,遂起訴請求:1. 解除涉案三份合同;2. 甲公司返還購房款 5160100 元及賠償金 248105 元(總房款 4950000 元 ×5%);3. 承擔訴訟費、公告費。

甲公司未到庭應(yīng)訴,視為放棄答辯權(quán)利。

(三)爭議焦點

甲公司未交房、未辦證是否構(gòu)成根本違約,趙偉能否解除合同?

甲公司應(yīng)返還的款項范圍是否包括渠道費?

涉及刑事嫌疑但未定罪,是否影響民事違約責(zé)任的承擔?

違約金按總房款 5% 計算是否合理?

二、案件分析

(一)合同解除的法定事由

根據(jù)《民法典》第五百六十三條,當事人一方遲延履行主要債務(wù),致使合同目的不能實現(xiàn)的,另一方可以解除合同。本案中:

甲公司未按約交付八號房屋,也未辦理產(chǎn)權(quán)登記,導(dǎo)致趙偉無法實現(xiàn)居住及取得物權(quán)的合同目的;

涉案合同明確約定 “因甲方原因無法購房或辦證的,購房者有權(quán)要求退款并賠償”,甲公司的行為符合約定解除條件;

法院認定:甲公司構(gòu)成根本違約,趙偉有權(quán)解除合同,合同解除時間為起訴狀送達之日(2024 年 8 月 10 日)。

(二)款項返還的范圍

合同解除后,應(yīng)恢復(fù)原狀,返還已支付的全部款項:

趙偉支付的定金 495000 元、房款 2475000 元、尾款 1992100 元,均屬于購房款范疇,甲公司應(yīng)予返還;

渠道費 198000 元系為促成交易支付的必要費用,因合同解除無法實現(xiàn)目的,甲公司亦應(yīng)返還;

法院認定:返還總額為 5160100 元(含渠道費),符合 “全部款項” 的合同約定。

(三)刑事嫌疑與民事責(zé)任的關(guān)系

即使涉及刑事調(diào)查,民事責(zé)任仍需獨立承擔:

檢察院對甲公司人員作出不起訴決定,未認定構(gòu)成刑事犯罪,不影響民事合同關(guān)系中違約責(zé)任的認定;

甲公司作為合同主體,無論內(nèi)部人員是否涉嫌犯罪,均需對合同違約承擔民事責(zé)任;

法院認定:刑事嫌疑不免除甲公司的民事退款及賠償義務(wù)。

(四)違約金的合理性審查

根據(jù)《民法典》第五百八十五條,當事人約定的違約金不違反法律規(guī)定的,應(yīng)予以支持。本案中:

合同明確約定違約金為總房款的 5%(4950000 元 ×5%=247500 元),趙偉主張 248105 元屬合理范圍;

甲公司未提出違約金過高的抗辯,視為認可該標準;

法院認定:按約定比例計算違約金合法有據(jù),予以支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決:

確認趙偉與甲公司簽訂的《定金支付協(xié)議》《補充協(xié)議》《房產(chǎn)認購合同》于 2024 年 8 月 10 日解除;

甲公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還趙偉購房款 5160100 元;

甲公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償趙偉違約金 248105 元。

四、案件啟示

(一)購房者的風(fēng)險防范

購買代理銷售的房屋時,需核實開發(fā)商授權(quán)文件及房源真實性,避免向無資質(zhì)的中介或代理公司付款;

簽約時明確約定交房、辦證時間及違約責(zé)任,特別是退款范圍(含定金、渠道費等)和違約金計算標準;

支付款項時要求對方開具加蓋公章的收據(jù),注明款項性質(zhì)(如 “購房定金”“渠道費”),并留存轉(zhuǎn)賬記錄(備注房屋信息)。

(二)合同解除權(quán)的行使時機

發(fā)現(xiàn)開發(fā)商逾期交房或辦證時,應(yīng)及時書面催告,留存催告證據(jù)(如快遞簽收單、郵件記錄);

若催告后仍不履行,且合同目的無法實現(xiàn),應(yīng)在合理期限內(nèi)起訴解除合同,避免因拖延導(dǎo)致證據(jù)滅失或超過訴訟時效。

(三)刑事與民事糾紛的處理銜接

即使交易涉及刑事犯罪嫌疑,仍可通過民事訴訟主張權(quán)利,刑事調(diào)查不影響民事責(zé)任的承擔;

若公安機關(guān)已立案,可申請法院中止審理,待刑事判決生效后再處理民事糾紛,避免重復(fù)處理。

(四)代理銷售方的責(zé)任邊界

代理公司作為合同主體,需對自身違約行為承擔直接責(zé)任,不得以 “開發(fā)商未履約” 為由抗辯;

收取渠道費、服務(wù)費等額外費用的,若合同解除,需一并返還,除非有明確約定 “費用不退” 且該約定不違反公平原則。

(五)缺席審理的應(yīng)對策略

開發(fā)商未到庭應(yīng)訴時,購房者需提交完整證據(jù)鏈(合同、付款憑證、催告記錄等),確保法院能查清事實;

起訴時準確填寫被告信息(地址、聯(lián)系方式),避免因送達問題拖延審理,必要時申請公告送達。

本案明確了房產(chǎn)代理銷售中開發(fā)商違約的處理規(guī)則,強調(diào)了合同約定的嚴肅性和民事責(zé)任的獨立性,為購房者在類似糾紛中維護權(quán)益提供了實用指引。

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