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商品房交易中，逾期交房是常見糾紛，開發(fā)商常以疫情、政策事件等為由主張免責(zé)，而購房者則依據(jù)合同主張違約金。北京一起案例中，法院明確了疫情防控在合同簽訂后的可預(yù)見性、補(bǔ)充協(xié)議對(duì)違約金的調(diào)整限制等關(guān)鍵問題，為同類案件提供了清晰的裁判標(biāo)準(zhǔn)。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：方磊（購房者）

被告：戊公司（房地產(chǎn)開發(fā)商）

（二）事件經(jīng)過

2022 年 4 月 15 日，方磊與戊公司簽訂《預(yù)售合同》，約定購買戊公司開發(fā)的八號(hào)房屋（總價(jià)款 4347287 元），首付款 40%，剩余款項(xiàng)以組合貸款支付。合同明確：戊公司應(yīng)于 2022 年 11 月 15 日前交付房屋，逾期交房按日支付總房款萬分之二的違約金；若房屋存在非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題（如滲漏、管道堵塞等），戊公司需修復(fù)后再交付。

附件十三《補(bǔ)充協(xié)議》約定：逾期交房的寬限期為 1 個(gè)月，寬限期后違約金按日萬分之一計(jì)算（累計(jì)不超過總房款 3%）。方磊按約付清全部房款，但戊公司未按期交房。經(jīng)查驗(yàn)，八號(hào)房屋存在多處質(zhì)量問題，戊公司維修后，方磊于 2023 年 3 月 24 日收房，逾期共計(jì) 129 天。

方磊起訴請(qǐng)求：判令戊公司支付逾期交房違約金 112160 元（按日萬分之二計(jì)算）。戊公司辯稱：應(yīng)按通知收房時(shí)間認(rèn)定交付日期；疫情、重大會(huì)議等屬合同約定的可扣除期限，不應(yīng)認(rèn)定逾期；即便違約，也應(yīng)按補(bǔ)充協(xié)議日萬分之一計(jì)算，并扣除寬限期。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

疫情、重大會(huì)議等能否構(gòu)成逾期交房的免責(zé)事由？

補(bǔ)充協(xié)議約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)（日萬分之一）是否有效？

房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致的延期交房責(zé)任應(yīng)由誰承擔(dān)？

二、案件分析

（一）免責(zé)事由的認(rèn)定

根據(jù)《民法典》第一百八十條，不可抗力需滿足 “不能預(yù)見、不能避免、不能克服” 的要件。本案中：

合同簽訂于 2022 年 4 月，疫情已進(jìn)入常態(tài)化防控階段，戊公司對(duì)疫情影響應(yīng)有預(yù)見，故疫情不構(gòu)成不可抗力；

重大會(huì)議、考試等屬于可預(yù)見的行政管控措施，并非不可克服的障礙，不符合免責(zé)條件；

法院認(rèn)定：戊公司主張的免責(zé)事由均不成立，應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任。

（二）違約金標(biāo)準(zhǔn)的效力判斷

《預(yù)售合同》與補(bǔ)充協(xié)議對(duì)違約金的約定存在沖突，需依據(jù) “格式條款效力規(guī)則” 判斷：

主合同約定逾期違約金為日萬分之二，補(bǔ)充協(xié)議將其降至日萬分之一，屬于 “不合理減輕出賣人責(zé)任”，違反主合同第二十九條 “補(bǔ)充協(xié)議不得免除出賣人主要責(zé)任” 的約定；

法院認(rèn)定：補(bǔ)充協(xié)議的違約金條款無效，應(yīng)按主合同日萬分之二計(jì)算。

（三）交房時(shí)間與質(zhì)量問題的影響

寬限期的適用：補(bǔ)充協(xié)議約定的 1 個(gè)月寬限期具有合理性，法院予以采納，故逾期起算日調(diào)整為 2022 年 12 月 16 日；

質(zhì)量問題導(dǎo)致的延期：八號(hào)房屋存在質(zhì)量問題，根據(jù)合同約定，戊公司需修復(fù)后再交付，修復(fù)期間計(jì)入逾期天數(shù)；

交付時(shí)間的舉證責(zé)任：戊公司作為交房義務(wù)方，未舉證證明修復(fù)后通知收房的時(shí)間，故法院采信方磊主張的收房日期（2023 年 3 月 24 日）。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

戊公司于本判決生效后七日內(nèi)給付方磊逾期交房違約金 86076.28 元（以 4347287 元為基數(shù)，按日萬分之二，自 2022 年 12 月 16 日計(jì)算至 2023 年 3 月 24 日）；

駁回方磊的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）開發(fā)商需審慎主張免責(zé)事由

疫情等常態(tài)化事件在合同簽訂后發(fā)生的，難以認(rèn)定為不可抗力，開發(fā)商應(yīng)在簽約時(shí)充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，避免過度依賴免責(zé)條款；

行政管控措施（如會(huì)議、考試）屬于可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)，需在合同中明確約定扣除方式及舉證責(zé)任，否則可能不被法院支持。

（二）補(bǔ)充協(xié)議不得濫用 “優(yōu)勢(shì)地位”

開發(fā)商擬定補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，不得單方降低自身違約責(zé)任（如違約金比例、縮短賠償期限），此類條款可能因 “不合理減輕責(zé)任” 被認(rèn)定無效；

購房者簽約時(shí)需重點(diǎn)核對(duì)補(bǔ)充協(xié)議與主合同的沖突條款，對(duì)明顯不公的內(nèi)容應(yīng)要求修改。

（三）房屋質(zhì)量問題的責(zé)任劃分

房屋存在非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題的，開發(fā)商需在合同約定時(shí)間內(nèi)修復(fù)，修復(fù)期間計(jì)入逾期天數(shù)，購房者有權(quán)拒收未修復(fù)的房屋；

開發(fā)商應(yīng)在交房前完成質(zhì)量查驗(yàn)，避免因維修導(dǎo)致逾期，否則需承擔(dān)額外違約金。

（四）違約金計(jì)算的關(guān)鍵要點(diǎn)

逾期天數(shù) = 實(shí)際收房日 - 合同約定交房日（扣除合理寬限期）；

違約金標(biāo)準(zhǔn)以主合同約定為準(zhǔn)，補(bǔ)充協(xié)議的不利調(diào)整需有正當(dāng)理由，否則無效；

購房者需留存收房通知、質(zhì)量問題照片、維修記錄等證據(jù)，證明逾期天數(shù)及損失。

（五）舉證責(zé)任的分配原則

開發(fā)商需舉證證明免責(zé)事由成立、房屋已修復(fù)并通知收房；

購房者需舉證證明已付清房款、房屋存在質(zhì)量問題、實(shí)際收房時(shí)間；

舉證不能的一方將承擔(dān)不利后果，如本案中戊公司因未舉證修復(fù)后通知時(shí)間，法院直接采信方磊的主張。

本案明確了逾期交房糾紛中 “免責(zé)事由認(rèn)定”“違約金條款效力”“質(zhì)量問題影響” 三大核心問題，為購房者維權(quán)和開發(fā)商履約提供了明確指引，強(qiáng)調(diào)了合同約定的公平性及證據(jù)留存的重要性。