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中建方程，真乃神速。

8月4日，延慶新城小營YQ00-0205-0001地塊對外公示了規(guī)劃設(shè)計方案。

拿地剛好滿月。7月3日，中建方程以5.6億元的底價將它摘得，樓面價折合1.55萬元/平米。

有此速度，皆因“內(nèi)定”。

中建方程也是該地塊的一級土地整理方，在競拍之前就發(fā)出了一系列招標(biāo)計劃。

在土拍文件中，0001地塊帶方案入市，總規(guī)劃戶數(shù)328戶，從89平米到140平米，共4個面積段位。

新出的總平圖參照了原方案的三排樓規(guī)劃，但戶型配置有變化，似乎砍掉了140平戶型，令總戶數(shù)減至了318戶。

調(diào)整入市方案，是一件再正常不過的事情。

花姐注意到，中建方程不僅把好房子元素——陽臺，帶到了延慶，還開創(chuàng)了北京總平圖公示信息的一個先河。

它史無前例地公示了0001地塊的四張表：《地塊技術(shù)指標(biāo)》、《居住服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》、《建筑單體明細(xì)表》、《構(gòu)筑物及附屬設(shè)施表》。

其中，《地塊技術(shù)指標(biāo)》是必備的，只不過有詳略之分。

但其余三個，在北京近年來報規(guī)圖公示時，十分罕見。

它們公布的信息實在是太詳細(xì)了，就像一部樓盤字典，或樓盤說明書，各類參數(shù)應(yīng)披盡披，不用大家去猜。

它細(xì)節(jié)到讓你可以透視每一棟住宅樓。比如，地上和地下建筑面積各有多少，里面包含的每個細(xì)項都披露了。

再如，僅服務(wù)設(shè)施，它分了六大類，涉及52個小項。雖然密密麻麻，但非常有價值。

甚至連一個雨水調(diào)蓄池，它把長寬高的參數(shù)，和有效容積也寫出來。

在報規(guī)圖公示環(huán)節(jié)，中建方程打了一個樣板。

花姐讀完這張?zhí)厥獾膱笠?guī)圖后，有一個小期待，希望它：星星之火，可以燎原。

規(guī)劃了32個地上停車位

在延慶，0001地塊的位置很好，距離延慶鎮(zhèn)政府僅一路之隔。地塊呈東西長方形狀，占地面積2.23公頃，規(guī)劃建面3.61萬平米，容積率1.62。

它的東邊為一條占地1443平米的街坊路，但并不在地塊出讓范圍內(nèi)；另外三面則均由綠地包裹著。

規(guī)劃的9棟4-9F洋房中，南北兩側(cè)幾乎挨著紅線設(shè)計，最大距離2米，最小1.5米。

在公區(qū)規(guī)劃上，0001地塊并沒有太多好房子元素，僅1#東單元規(guī)劃了首層商業(yè)服務(wù)，并沒有首層架空、風(fēng)雨連廊等其他設(shè)施。

此外，平面圖顯示，它在地上居然規(guī)劃了32個機(jī)動車停車位：北側(cè)3處、南側(cè)8處、中間2#西單元南面一處。

但在鳥瞰效果圖中，地上車位位置全部由綠地覆蓋。

類似的設(shè)計，也曾出現(xiàn)在其他項目中。背后原因，難道是開發(fā)商為了節(jié)省成本而為之？

0001項目的非機(jī)動車位共規(guī)劃了646個，地上地下各323個，其中地上分布在6處。

供地文件中，它的大門位于地塊西南，平面圖中，人行大門規(guī)劃在了西北處，另一處則在北邊1#和4#之間。

盡管中建方程在0001項目上，事無巨細(xì)公布了的許多參數(shù)。但在總平圖中，卻沒有出現(xiàn)化糞池位置，不知是設(shè)計師疏忽還是另有他因。

小戶型占比激增

根據(jù)此前的入市方案，0001地塊規(guī)劃的戶型面積分別為：89平88套、109平156套、125平72套、140平12套；層高不超過3.3米。

而規(guī)劃方案中，中建方程在戶型上，做了較大變動：

1、戶型段位從4個簡化至3個：89平米、109平米和125平米；

2、在戶型比例上，也從最初的剛改兼顧，變成更加趨向剛需。

其中89平米194套，分布在13、2#、3#、6#、9#，以及7#、8#的西側(cè)單元，占比達(dá)到61%；

109平米104套，分布在4#，以及8#中間及東單元，占比32.7%；

125平米只有20套，位于小區(qū)正中間的樓王5#，占比只有6.29%。

進(jìn)入下半年，京城樓市剛需項目站上了C位，包括石景山的首鋼璟悅長安、通州的招商朝棠攬閱等剛需盤，開盤均取得了不俗戰(zhàn)績。

而身處遠(yuǎn)郊的0001地塊，定位剛需的策略，能否也同樣復(fù)制城區(qū)剛需盤的輝煌呢？

贈送尺度超標(biāo)？

中建方程在0001項目身上，實現(xiàn)了包括89平米在內(nèi)所有戶型，南向3面寬。

這得益于其超大的贈送尺度。

它的贈送手段不復(fù)雜，只有內(nèi)嵌陽臺和設(shè)備平臺，進(jìn)深分別為1.8米和1.5米。

頂著上限的同時，所有戶型中，內(nèi)嵌陽臺采取南向通鋪，設(shè)備平臺在北向則有兩處可贈送。

花姐以主力戶型89平米三室兩廳兩衛(wèi)為例。來看看該戶型的參數(shù)：

1、面寬約10.4米，含內(nèi)嵌陽臺和設(shè)備平臺進(jìn)深約12米，面寬進(jìn)深比約0.87；

2、內(nèi)嵌陽臺將南向客廳及兩個臥室打通，面積約18.72平米，贈送一半；

3、北向廚房、次臥中，均有設(shè)備平臺，面積約9.87平米，全贈送；

4、總的贈送面積可達(dá)約19.23平米。假設(shè)以9#6層洋房81%的產(chǎn)權(quán)得房率計算，實際得房率可達(dá)約102.6%。

不過，如此大的贈送尺度，令0001項目存在陽臺贈送超標(biāo)的嫌疑。

在假設(shè)的產(chǎn)權(quán)得房率下，89平戶型的套內(nèi)面積約72.1平米，按照政策要求，其陽臺贈送面積不可超過7.21平米。

而根據(jù)總平圖反饋的數(shù)據(jù)，89平米陽臺贈送面積達(dá)到了約9.36平米，超標(biāo)了近23%。

花姐點評：

延慶0001地塊快速推進(jìn)，暴露出中建方程的地產(chǎn)野心。

這個速度，諸多大型地發(fā)商都未必能及。

花姐曾發(fā)文指出，中建方程將成為中建系地產(chǎn)第九子。（詳見《周宇騉挖角中海，中建地產(chǎn)第九子浮出》）

這一點，從它2024年的財報中就可以看出來。

1、中建方程2024年地產(chǎn)銷售額不詳，但它的收入是24.08億元，毛利率19.39%；前八子墊底的中建四局的中建地產(chǎn)（廣州），年銷售額為30.4億元。

2、地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中建方程占比27%，2024年共計簽約銷售額17.24億元。截至目前，中建方程在售的房地產(chǎn)項目有10個——包括延慶0001項目。

看著兄弟企業(yè)發(fā)力地產(chǎn)，中建方程董事長周宇騉也摩拳擦掌。

幾個月前，他從中海地產(chǎn)挖角，北方大區(qū)分管營銷的高級副總經(jīng)理刁鵬，帶著一條線的人，加入中建方程，擔(dān)任房地產(chǎn)事業(yè)部總監(jiān)一職。

延慶0001項目，刁鵬可以小試牛刀，給周宇騉一份投名狀。