一周內(nèi)，兩筆救命錢火速到賬：

8月5日，萬科發(fā)布公告，深鐵集團(tuán)向公司提供不超過16.81億元借款，用于償還債券本金及利息，借款期限不超過3年，利率為2.34%。 7月30日，萬科發(fā)布公告，深鐵向公司提供了8.69億借款，借款同樣用于償還債務(wù)本金及利息，借款期三年，利率2.34%。

兩筆借款償還債務(wù)本金及利息的對象必須是借款人指定的。

算下來，這已是深鐵2025年向萬科伸出的第八次援手 ：

前六次，深鐵集團(tuán)分別向萬科提供了28億元、42億元、33億元、不超過15.52億元、不超過30億元、不超過62.49億元借款。

算上最新兩筆，深鐵年內(nèi)傾注于萬科的彈藥已達(dá)236.51億。

在深鐵“無限續(xù)杯”的強(qiáng)力支撐下，萬科在債務(wù)償還方面成績相當(dāng)不錯，今年上半年成功完成了約165億元公開債務(wù)的償還，并且2027年之前已無境外公開債到期。

萬科的審計報告顯示，萬科的有息負(fù)債，包括短期借款，一年內(nèi)到期的長期借款，一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券合計人民幣1583億。

扣除已還款的165億，也就是說，接下來半年萬科要還的錢還有1418億。

面對如此天量債務(wù)，萬科將希望寄托于“加速銷售回款、動態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支”，并稱“有信心如期償債”。

但現(xiàn)實冰冷刺骨——萬科賴以生存的造血機(jī)能正在急速衰竭。

2025年上半年銷售收入慘遭腰斬，僅錄得691億元，相比2024年同期的1200多億，僅一年時間，銷售腰斬。

細(xì)察深鐵對萬科的八次馳援，一個關(guān)鍵特征浮出水面：

利率近乎清一色鎖定在2.34%的超低位。

萬科頻繁向大股東伸手，且資金用途被嚴(yán)格限定于“借款人指定”的債務(wù)償還，其本質(zhì)就是在進(jìn)行債務(wù)置換。

依托深圳國資委的強(qiáng)大背書，深鐵以極低成本從銀行體系融資，再轉(zhuǎn)手注入萬科，用于置換前幾年高達(dá)5%甚至更高利率的舊債。

策略核心是以時間換空間，期望利用三到五年周期，以低息長債逐步化解高息短債的雷陣。

這一關(guān)聯(lián)交易鏈條確實為萬科贏得了寶貴的騰挪時間，延緩了債務(wù)危機(jī)的總爆發(fā)，但大股東的錢也是要償還的，并且前提是萬科自己還得具備一定的造血功能。

但如今萬科銷售業(yè)績腰斬，土儲價值大幅縮水，不少項目都在虧本賣房，顯然，萬科造血能力正在逐步喪失。

當(dāng)然，深鐵的續(xù)杯肯定不會停滯，接下來萬科面臨債務(wù)償還難關(guān)的時，深鐵還是會毫不猶豫的繼續(xù)鼎力支持。

但當(dāng)一家企業(yè)所有的經(jīng)營行為都淪為拆東墻補(bǔ)西墻的還債循環(huán)，它的未來圖景何在？

回溯萬科這些年的危局演變，說一些馬后炮的話。

2023年，房地產(chǎn)行業(yè)已處狂瀾之末，萬科瀕臨爆雷邊緣，萬科賬面資產(chǎn)大概是1萬億，負(fù)債約6000多億，其中40%是有息負(fù)債，剩下的各種供應(yīng)鏈欠款。

當(dāng)年深鐵投資萬科的決策人是前任董事長，投資萬科資本前后累計600多億。

按正常邏輯，萬科的資產(chǎn)在房地產(chǎn)下跌時，賬目資產(chǎn)是要打折的，算下來極可能資不抵債。

此時如果放任萬科破產(chǎn)清算，按清償順序，國內(nèi)債權(quán)優(yōu)先，國外債權(quán)清零，這似乎才是正常的商業(yè)邏輯決策。

畢竟深鐵換了董事長，新任董事長本可順理成章地將前任主導(dǎo)的、累計投入超600億的萬科股權(quán)投資視為沉沒成本，斷臂止損。

但繼任的深鐵新董事長并沒有這么做，選擇了堅持，持續(xù)加碼，全力施救。

結(jié)果兩年的時間，窟窿越救越大，萬科跟個無底洞一樣，欲壑難填。

兩年來，萬科的銷售量、回款金額一個月比一個月少，囤積的地塊價值更是大幅縮水，財務(wù)情況持續(xù)惡化。

深鐵傾注的真金白銀越來越多，借款利率越壓越低，但效果用四個字概括：毫無起色。

另一個引發(fā)爭議的細(xì)節(jié)，是萬科對境外債的處理方式。

前些年萬科暴雷消息涌動，境外債打五折，萬科愣是不下場回購，如今又全額償還。

如果當(dāng)時萬科果斷下場回購美元債，雖然會引起債券價格異動、上漲，但至少也能省下不少錢。

可以理解那個時候萬科可能是沒錢買，但深鐵攜重金入場后，第一時間先是把美元債足額還了，這似乎有點魔幻。

房企債務(wù)處理，大嘴覺得融創(chuàng)的孫宏斌才是符合商業(yè)規(guī)則的：國內(nèi)外債務(wù)全部暫停支付，逼著所有的債主坐下來談判，接受重組方案（如債務(wù)打折、展期等），否則就一起承擔(dān)破產(chǎn)風(fēng)險。

別看融創(chuàng)現(xiàn)在還是問題重重，但此類刮骨療毒式的操作，反而可能為它贏得更早脫困重生的契機(jī)。

對于萬科而言，真正的考驗并不是能否借到下一筆錢，債務(wù)置換可解一時之渴。

但造血功能的喪失，意味著即使是2.34%的低息借款，也不過是在償還昨日債務(wù)與透支明日希望間無盡循環(huán)。