最近相信很多手握老房子的朋友，心都是拔涼拔涼的。

尤其是西安最新二手房數(shù)據(jù)的出爐，又降！

讓老房子似乎更難賣了。

二手房持續(xù)遇冷

7月份，西安存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積93.26萬(wàn)㎡；住宅網(wǎng)簽備案8796套，面積88.71萬(wàn)㎡。相較上月整體網(wǎng)簽9147套的數(shù)據(jù)來(lái)看，環(huán)比下跌3.83%。

在經(jīng)歷了4月和5月的雙連降，6月淺淺回升的數(shù)據(jù)，在這個(gè)月又降了，并且是網(wǎng)簽面積和網(wǎng)簽套數(shù)的均下降。

二手房數(shù)據(jù)的變化，其實(shí)可以很明顯的說(shuō)明現(xiàn)階段的市場(chǎng)情況，以價(jià)換量趨勢(shì)存在但已經(jīng)有所減弱，這導(dǎo)致接下來(lái)二手房市場(chǎng)，尤其是老房子越來(lái)越難。

而導(dǎo)致這樣的原因出現(xiàn)，一方面是因?yàn)樾路刻?，擠壓二手房。

產(chǎn)品品質(zhì)好、性價(jià)比高、贈(zèng)送率大，會(huì)所露臺(tái)景觀園林，任誰(shuí)去售樓部轉(zhuǎn)一圈不迷糊？

丨西安在售項(xiàng)目園林實(shí)景圖

丨西安在售項(xiàng)目會(huì)所局部實(shí)景圖

你再對(duì)比一下二手房，雖然次新房也不錯(cuò)，但新規(guī)前后的產(chǎn)品還是有一定的差異，更別提現(xiàn)在西安市場(chǎng)產(chǎn)品力超快的翻新速度，你家還沒(méi)交房，新出來(lái)的就已經(jīng)讓你兩眼冒心心了。

買100㎡得120㎡的新房市場(chǎng)常態(tài)下，二手房得房率普遍較低，100㎡實(shí)際使用面積常比新房少10-20㎡，分分鐘搞垮購(gòu)房人心態(tài)。

另一方面，現(xiàn)在買新房的紅利實(shí)在是有點(diǎn)多。不僅是貸款利率、首付比例，甚至還有案場(chǎng)優(yōu)惠等，因此能發(fā)現(xiàn)只要不算太著急，很多原本徘徊二手市場(chǎng)的朋友都開始向新房轉(zhuǎn)移。

畢竟用大差不差的價(jià)格買到一個(gè)帶露臺(tái)、戶內(nèi)空間更大的新房子，說(shuō)不心動(dòng)絕對(duì)是假的。

咱再反觀二手房，被新房卷，還要被次新房卷。

就拿最近的例子來(lái)說(shuō)，2023年入市，榮獲當(dāng)年年終單盤銷售TOP4的保利天匯，首套建面143.67㎡的二手房，成交價(jià)格267萬(wàn)，單價(jià)約1.85萬(wàn)元/㎡，比當(dāng)年的備案價(jià)都要低1500元/㎡左右。聽說(shuō)就這價(jià)格，還是房東包增值稅賣出。

而保利天匯，相比朋友們還有印象，我們（公眾號(hào)：四海為家）當(dāng)年也有視頻對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行過(guò)分析，在當(dāng)年那個(gè)突然降溫的樓市，保利天匯可以說(shuō)是逆勢(shì)而立的紅盤存在，這不僅代表實(shí)力更代表了產(chǎn)品力。

今年三四月的交付，實(shí)景呈現(xiàn)力也是不錯(cuò)，再加上這個(gè)地塊近150畝的超大體量，二手賣出1.85萬(wàn)元/㎡的均價(jià)，有些意外。

但仔細(xì)想想，周邊的保利云谷和著，馬上要入市的高科越秀星匯云瀾，基本上用同等價(jià)格可以買到更優(yōu)的產(chǎn)品，也難怪業(yè)主要趕緊出售，現(xiàn)在不賣，過(guò)一陣新盤開售，在售盤交付，價(jià)格或許更慘了。

丨高科越秀星匯云瀾意向圖

手上的老房怎么辦？

那么，看到這里可能手里有房的朋友急了，想趕緊賣。這時(shí)候別慌，雖然二手市場(chǎng)目前狀態(tài)不佳，但并非所有二手房都需要立刻拋售。

其實(shí)我們（視頻號(hào)：四海為家001）昨天的視頻，就給大家總結(jié)了3類暫時(shí)可以保留的房源類型。

丨占據(jù)頂級(jí)教育資源的老房子；

丨房子地處城市更新規(guī)劃明確覆蓋的小區(qū)；

丨無(wú)貸款壓力的自住老房，尤其是老人習(xí)慣了周邊生活圈的老房子。

前一陣直接沖上熱搜的11萬(wàn)元/㎡老破小，說(shuō)的就是占據(jù)頂級(jí)教育資源的學(xué)區(qū)房。

不到10㎡，總價(jià)73萬(wàn)，單價(jià)116608元/㎡，簡(jiǎn)直驚呆圍觀群眾。而拉通來(lái)看，這個(gè)小區(qū)因?yàn)橛袗?ài)知中學(xué)“護(hù)航”，價(jià)格都不算貴，平均在3萬(wàn)元/㎡到5萬(wàn)元/㎡不等。

除了這些可以暫時(shí)保留的老房之外，剩下那些功能性差、地段尷尬、無(wú)配套提升空間的二手房，其實(shí)已經(jīng)存在“隱性貶值”。

梳理西安二手房市場(chǎng)，目前就已經(jīng)有3000多個(gè)小區(qū)，三個(gè)月0成交。啥概念？掛牌無(wú)人問(wèn)、壓價(jià)無(wú)人問(wèn)、小區(qū)缺乏明顯特點(diǎn)，也就導(dǎo)致了這些小區(qū)很難出手，并且隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，這類房子的市場(chǎng)接受度會(huì)越來(lái)越低。

怎么判斷你的房子該不該賣？可以對(duì)標(biāo)這5類情況。

·非核心板塊且配套落后的二手房

這類二手房曾經(jīng)一度是很多人投資的對(duì)象，但現(xiàn)在買房更關(guān)注教育、交通等配套，這類資源“靠想象”的房子，當(dāng)下更容易貶值。

·房齡過(guò)長(zhǎng)的二手房

手頭有這類房源建議優(yōu)先考慮出手，畢竟相較于現(xiàn)在大露臺(tái)、端廳、全景艙的產(chǎn)品來(lái)講，房齡長(zhǎng)大概率意味著戶型過(guò)時(shí)、分布不合理。

丨老房齡社區(qū)（AI制圖）

我們（公眾號(hào)：四海為家）之前的稿件中有提到，短短5年西安的戶型就已經(jīng)在多方面升級(jí)。尤其在居住品質(zhì)覺(jué)醒的當(dāng)下，當(dāng)房子面積不再第一而品質(zhì)第一后，房齡過(guò)長(zhǎng)的二手房，不具備保留優(yōu)勢(shì)。

·剛需社區(qū)中的大戶型二手房

有一類房子，是處在賣不賣的尷尬期。為此很多人即使手頭有這類房源，也常在糾結(jié)到底賣不賣。

這類二手房其實(shí)在前幾年的市場(chǎng)上很常見，小區(qū)整體以100㎡剛需為主，獨(dú)獨(dú)一兩棟的大面積，說(shuō)是改善吧，周圍的戶型偏剛需，說(shuō)是剛需吧，總價(jià)放在這。這類剛需社區(qū)中的大戶型，在目前產(chǎn)品升級(jí)的市場(chǎng)背景下，受眾已經(jīng)不多，因此建議可以快點(diǎn)出手。

畢竟對(duì)比剛需新房總價(jià)高，對(duì)比改善新房產(chǎn)品舊，不快點(diǎn)出手未來(lái)只會(huì)更尷尬也會(huì)更難賣。

·超高層梯戶比高的二手房

舒適度是現(xiàn)在購(gòu)房者買房關(guān)注的重點(diǎn)之一，尤其現(xiàn)在很多項(xiàng)目都主打一梯一戶、一梯兩戶，讓超高層+高梯戶比更沒(méi)競(jìng)爭(zhēng)力了，畢竟舒適度不高公攤還大，所以手頭有這類房源，趕緊賣。

·主城資源優(yōu)勢(shì)不明顯的二手房

有一類房子迷惑性很高，就是在主城但資源優(yōu)勢(shì)不明顯的二手房，這類房子你說(shuō)在主城有學(xué)校，但教育資源不好且還不在地鐵口，這類房子除非是老人居住，無(wú)房貸壓力并且已經(jīng)熟悉周邊生活不想離開，除非是城市更新明確劃定的范圍，否則建議快速出手，越留越貶值。

當(dāng)然對(duì)比3類可保留+5類快出手的二手房來(lái)看，或許很多朋友手頭房子都是中和其中優(yōu)劣，此時(shí)咋辦？資源+戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)先，再看掛牌率和心理價(jià)位，一半掛牌率高意味著同小區(qū)賣的多，砍價(jià)的幅度就會(huì)比較大，但如果資源超級(jí)優(yōu)掛牌率還不高，可以短暫保留適時(shí)出手。

當(dāng)下的住宅市場(chǎng)

你會(huì)優(yōu)選哪類房

看資源地段還是戶型結(jié)構(gòu)

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