我來問道無余說

　　云在青天水在瓶

　　廖沫沙在《挽鄧拓詩(shī)》中開篇即說，豈有文章傾社稷，從來佞幸覆乾坤，誠(chéng)哉斯言。

　　2018年，我就說堅(jiān)決不要買進(jìn)任何商鋪和房產(chǎn)，不管是哪個(gè)城市哪個(gè)地段。

　　結(jié)果，我最親近的人中，有人2019年買了商鋪，至今資產(chǎn)歸零，因?yàn)橥锨肺飿I(yè)費(fèi)，送都送不掉；

　　有人被公司拿兩套房抵債，歡天喜地，到現(xiàn)在還靜等升值賣出；

　　有人2021年買進(jìn)住宅，現(xiàn)在已虧40%。

　　當(dāng)然，除了李嘉誠(chéng)和潘石屹，誰敢說他逃過了房產(chǎn)泡沫破裂？

　　包括一直在喊活下去的萬科，昨日又從大股東深地鐵拿到 16.81億元借款用于還債。 不含本次借款， 深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬科提供借款226.88億元。

　　當(dāng)年控股萬科，深地鐵本以為買入了一頭奶牛，結(jié)果買的是一頭吞金獸。

　　從數(shù)據(jù)看，跌回2016年的價(jià)格是絕大多數(shù)城市的命運(yùn)。

　　現(xiàn)在的問題是，有多少人已經(jīng)跌破了購(gòu)入價(jià)？

　　格隆匯做了個(gè)一線城市的 二手房?jī)r(jià)變化示意圖：

　　北京下跌30.7%，跌回到2016年8月；

　　上海下跌31.6%，跌回2016年3月；

　　廣州下跌33.9%，跌回2017年2月；

　　深圳下跌39.6%，跌回2016年6月；

　　香港跌回2015年2月。

　　從中可以看到，房?jī)r(jià)普遍跌回上一輪暴漲的起點(diǎn)2016年。

　　截止2024年，房改以來總銷售面積為259.13億平方米，其中2016年房?jī)r(jià)暴漲之后共賣出136.42億平方米，占總銷售面積的52.64%。

　　這意味著，超過一半的中國(guó)有房一族已經(jīng)被套住了，房產(chǎn)變成了負(fù)資產(chǎn)。

　　如果說前些年前房有車還是相親的標(biāo)配，現(xiàn)在可能要改條件了。

　　看看其他城市截止今年6月份房?jī)r(jià)回撤的幅度：

　　好奇的是，烏魯木齊成為房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的城市?？擅髅髂沁叺呐笥颜f，現(xiàn)在房子根本賣不掉，因?yàn)闈h人大批內(nèi)撤，市場(chǎng)消失了。

　　難道是因?yàn)闆]有成交，所以反而看不出下跌？

　　上圖還有一個(gè)特例溫州，峰值出現(xiàn)于2011年，比其他城市早了整整10年，不愧為游資大市，敏感異常。

　　可惜的是，由于溫州資產(chǎn)泡沫破滅， 至少?gòu)呢?cái)政收入看， 浙江城市排名從杭寧溫變成了杭寧紹或者杭寧嘉。

　　城市如此，居民亦如此。

　　日本房產(chǎn)泡沫破滅后，居民花了30年時(shí)間修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，而且是在經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的前提下。

　　不知中國(guó)人要消化這一波債務(wù)，需要多少年。

　　關(guān)鍵這還不是底。

　　大家都在關(guān)心底在哪里。

　　市場(chǎng)從來都不理性，當(dāng)年誰也不知道漲成這樣，現(xiàn)在同樣不知道會(huì)跌成哪樣。

　　但回歸基本常識(shí)，也有一些參考因素。

　　比如 今年4月份，高盛報(bào)告《》

　　格隆匯則根據(jù)房屋租金回報(bào)率和30年期國(guó)債收益率的比價(jià)變化，認(rèn)為可能還有25%的下跌空間，且時(shí)間在2026年年底。

　　如果房?jī)r(jià)再下跌，套住的有房族，可能就會(huì)達(dá)到2/3，且有一半人的跌幅超過一半，那時(shí)大家還能坐得住嗎？

　　但有幾個(gè)因素不得不計(jì)算。

　　以上估算，都基于經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，而非下行。

　　70年產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的租金回報(bào)率，要比永久產(chǎn)權(quán)的高很多才能回本。

　　就業(yè)率極端重要，這是根本。

　　我國(guó)2024年末全國(guó)城鎮(zhèn)就業(yè)人員4.7億人。

　　至2025年第一季度，中國(guó)靈活就業(yè)人口規(guī)模已達(dá)2.87億，占全國(guó)總就業(yè)人口的36.8%，占城鎮(zhèn)就業(yè)人口數(shù)量超過一半。

　　從中可以看出真正有購(gòu)房能力的勞動(dòng)者有多少。

　　社保新規(guī)，9月1日起，個(gè)體戶餐飲店里的臨時(shí)工都要交社保了，可見就業(yè)的嚴(yán)重程度。

　　到了這個(gè)時(shí)候，還要說社?；饹]壓力，就太掩耳盜鈴了。

　　為了讓廣場(chǎng)舞暫時(shí)跳得歡快，只能苦一苦還在掙扎的年輕人了。

　　說這些，絕沒有什么唱衰的意思，沒人唱衰得了美國(guó)；也沒有制造焦慮的意思，焦慮只在損失真實(shí)發(fā)生的時(shí)候才會(huì)。說這些，就是不想活得僥幸、死得隨機(jī)，死也死個(gè)明白。

　　我現(xiàn)在就覺得前年流行的那句話特別在理：放下助人情結(jié)，尊重他人命運(yùn)。

　　文章只能影響具有相同認(rèn)知的那部分人，相互溝通觀點(diǎn)和資訊。讓不同認(rèn)知的人讀了，不但無益，反而有害，就如這位讀者：

　　你說我寫文章影響他升官了還是發(fā)財(cái)了？都沒有，就是因?yàn)樗徽J(rèn)可，于就是要呼叫官方炮火來覆蓋我。

　　要是放在中世紀(jì)，他就是放火燒死布魯諾的那個(gè)正義戰(zhàn)士。

　　這也是我特別珍惜這個(gè)號(hào)的讀者的原因。一位朋友說，他看了文末留言，特別震驚于我們的讀者發(fā)言質(zhì)量，且能與文章形成互相啟發(fā)的討論氛圍。這在中國(guó)歷史上，只有在BBS時(shí)代短暫地出現(xiàn)過。