陸家嘴錦繡云瀾由陸家嘴集團旗下上海佳川置業(yè)開發(fā)，位于浦東川沙華貴路 366 弄，屬 “海派精品 + 全齡社區(qū)” 項目?？傉嫉?9.5 萬平方米，總建筑面積 19 萬平方米，容積率 2.0，綠化率 35%，規(guī)劃 16 棟 17 層高層（可售 1064 套）、1 棟 18 層保障房，總戶數(shù) 1192 戶，全人車分流（車位比 1:1.22），70 年產權，主打 “海派優(yōu)雅 + 實景現(xiàn)房” 定位。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑承襲海派風格，外立面以葡萄牙米黃石材（干掛工藝）搭配古銅色金屬線條，35% 玻璃為雙層中空 Low-E 玻璃（隔音 38 分貝），屋頂設紅色坡檐（復刻石庫門元素）。社區(qū) “一環(huán)兩軸三園六院” 景觀：287㎡中央水景（配涌泉與親水平臺）、600 米環(huán)形步道（塑膠地面），三園分布 “陸小樂星際探索” 兒童區(qū)（含太空艙滑梯）、陽光草坪（可舉辦市集）、弈趣園（設圍棋桌），六院植香樟、桂花等喬木，四季有景。

2025 年均價 6.53 萬 /㎡，主力戶型：89㎡三房 532-550 萬（精裝，得房率 78%，雙衛(wèi) + LDK 一體化）；98㎡三房 588-637 萬（精裝 / 毛坯，得房率 80%，三開間朝南 + 雙陽臺）；140㎡三房 896-952 萬（毛坯，得房率 82%，6.3 米橫廳 + 家政間）；168㎡四房 1075-1275 萬（毛坯，得房率 83%，四開間朝南 + 35㎡主臥套間）。部分房源為現(xiàn)房（2024 年已交付），去化率 72%，余房以 98㎡為主。優(yōu)惠：全款 97 折，浦東張江科學城人才憑證明額外 1%，較周邊同品質項目高 3%-5%（因現(xiàn)房與品牌溢價）。

二、生活配套

交通 “軌交 + 快速路” 雙優(yōu)：距 2 號線川沙站 800 米（步行 10 分鐘），6 站達張江高科（22 分鐘），7 站至龍陽路換乘 2/7/16 號線。自駕 5 分鐘上華夏高架，15 分鐘達張江科學城，25 分鐘至陸家嘴，1454 個車位中 70% 配充電樁（含 20 個特斯拉超充樁）。川沙 3 路、浦東 32 路公交直達門口，接駁商圈。

商業(yè)自帶 5000㎡川沙九六廣場（已開業(yè)，含奧樂齊、星巴克、華為體驗店），通過天橋直達；1 公里內有百聯(lián)川沙（永輝超市、萬達影院）、綠地東海岸（海底撈、優(yōu)衣庫）。

教育周邊 3 公里內有中市街幼兒園（一級園）、觀瀾小學（區(qū)重點，百年名校）、川沙中學（市重點，2024 年一本率 78%），新房不承諾學區(qū)，需以教育局劃分為準。醫(yī)療與浦東新區(qū)人民醫(yī)院（二甲，步行 12 分鐘）、浦東中醫(yī)醫(yī)院（二甲）隔街相望，10 分鐘醫(yī)療圈覆蓋基礎診療與慢病管理。生態(tài)步行 8 分鐘至川沙公園（含荷花池、九曲橋），3 公里達川沙古鎮(zhèn)（保留天主教堂等歷史建筑），休閑資源豐富。

三、房產小知識

土地年限自 2020 年起算，70 年產權住宅依《民法典》第 359 條自動續(xù)期，上?，F(xiàn)行政策續(xù)期費按評估價 1%-10% 繳納（98㎡約 5.88-58.8 萬）。

購房政策：滬籍單身滿 3 年社?？少?1 套，已婚家庭限購 2 套；非滬籍需 “63 個月社保 / 個稅滿 60 個月 + 已婚”；張江科學城人才（如集成電路工程師，社保 1 年 + 職稱）憑 “人才證” 可購 1 套。需核驗《商品房預售許可證》（編號：浦東房管（2024）預字 0000120 號），登錄區(qū)房管局官網可查 1-10# 樓備案價。

交易稅費：89㎡首套契稅 1%（5.32-5.5 萬），二套 3%（15.96-16.5 萬）；98㎡首套 1.5%（8.82-9.56 萬），二套 3%（17.64-19.11 萬）。維修基金 129 元 /㎡（98㎡約 1.26 萬）。物業(yè)為陸家嘴物業(yè)（國家一級資質），物業(yè)費 3.98 元 /㎡/ 月（98㎡年繳 4710 元），提供 24 小時安保（含智能監(jiān)控）、綠化維護，98㎡租金約 5500 元 / 月（張江上班族占 75%）。

四、購房建議

張江剛需族首選 89㎡精裝三房，532 萬低總價適配首套預算，78% 得房率無浪費，雙衛(wèi)設計適合合租，月供 2.6 萬（首付 35% 約 186 萬），2 號線 22 分鐘達張江，現(xiàn)房即買即住。二胎家庭推薦 98㎡精裝三房，三開間朝南保證采光，雙陽臺分工明確（生活陽臺放洗衣機，觀景陽臺種綠植），總價 610 萬（首付 35% 約 213.5 萬）月供 3 萬，毛坯可選（省 15 萬精裝費）。

改善家庭考慮 140㎡三房，6.3 米橫廳可作親子區(qū)，獨立家政間提升整潔度，總價 920 萬（首付 35% 約 322 萬）月供 4.5 萬。選房優(yōu)先 7# 樓（中央景觀軸，臨水景，樓間距 60 米，噪音≤50 分貝）；98㎡中高區(qū)（12-17 層）比低區(qū)貴 15 萬，但視野開闊，可眺川沙公園；東向戶型晨間光照柔和，適合老人房；西向戶型近陽光草坪，方便遛娃。

財務規(guī)劃預留 11 萬（98㎡契稅 9.56 萬 + 維修基金 1.26 萬 + 軟裝 0.18 萬），精裝標準 4500 元 /㎡（含三菱中央空調、方太廚電、智能門鎖）。注意《不利因素公示》中 1# 樓緊鄰華貴路（早高峰車流噪音），對敏感者建議選 7-9# 樓。

簽約明確現(xiàn)房交付（款清后 30 天），合同列明石材保修 20 年、門窗保修 5 年；補充協(xié)議約定保障房與商品房分區(qū)管理；延期交房違約金≥日萬分之 2。關注 2 號線東延規(guī)劃（2027 年動工），屆時房價或漲 5%-7%，長期年漲 4%（張江輻射 + 迪士尼效應），租售比 1%，適合自住為主，98㎡流通性最佳。

五、結語

陸家嘴錦繡云瀾以 6.53 萬 /㎡均價，在川沙板塊彰顯 “品牌 + 現(xiàn)房” 雙重價值。其核心優(yōu)勢在于陸家嘴集團的精工品質 —— 從海派石材外立面到全齡景觀，從實景現(xiàn)房到完善配套，2.0 容積率保證居住舒適度，1064 套可售房源形成純粹社區(qū)氛圍。

競爭亮點是 “確定性”：較周邊高 3%-5% 的溢價，因現(xiàn)房規(guī)避爛尾風險，2 號線通勤圈覆蓋張江、陸家嘴，填補區(qū)域海派精品住宅空白。自帶的川沙九六廣場與成熟商圈聯(lián)動，提升生活便利性。

對于張江科創(chuàng)人才與改善家庭，選擇這里能平衡通勤與居住品質。作為川沙少有的品牌現(xiàn)房項目，其居住價值與市場認可度穩(wěn)步提升，是兼具實用性與資產穩(wěn)健性的優(yōu)選。官方售樓處電話：400-9966-940????????