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在拆遷安置房交易中，若原始買賣合同被認定無效導致房屋返還，已支付的購房款該由誰退還？中介公司和出賣方如何分擔責任？北京一起案例給出答案：出賣方需按自認收到的房款金額退款，中介公司未舉證已全額轉(zhuǎn)交房款的，需承擔剩余款項的退還責任。這一判決為拆遷安置房交易的風險防范和責任劃分提供了重要指引。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：周玲、吳佳（周玲與前夫吳剛之女）

被告：張磊、趙鵬、丙公司（趙鵬任職的中介公司）

（二）事件經(jīng)過

2013 年，周玲與前夫吳剛經(jīng)丙公司員工趙鵬介紹，得知張磊要出售一套拆遷安置房 —— 位于北京市大興區(qū)（以下簡稱一號房屋）。

2013 年 11 月 4 日，周玲向趙鵬賬戶轉(zhuǎn)入定金 15 萬元，趙鵬出具收條確認收到。

2013 年 11 月 20 日，張磊及其配偶與吳剛簽訂《房屋產(chǎn)權(quán)變更申請承諾書》，載明張磊自愿將一號房屋的產(chǎn)權(quán)人變更為吳剛，北京W公司（以下簡稱W公司）蓋章確認。

2013 年 11 月 21 日，周玲向趙鵬轉(zhuǎn)賬尾款 85 萬元，累計支付 100 萬元。

2016 年 4 月 21 日，周玲與吳剛離婚，《離婚協(xié)議書》約定一號房屋產(chǎn)權(quán)歸女兒吳佳所有，但未辦理過戶登記。

2017 年 4 月 11 日，吳剛辦理一號房屋入住手續(xù)，并簽訂相關(guān)供水、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記授權(quán)協(xié)議。

2019 年 1 月 30 日，吳剛?cè)ナ馈?/p>

2021 年，W公司與張磊的《拆遷安置房買賣合同》被法院判決確認無效。隨后，W公司起訴要求返還一號房屋，法院判決周玲、吳佳等人騰空并返還房屋。

周玲、吳佳認為，張磊、趙鵬及丙公司應返還 100 萬元購房款及利息，故訴至法院，請求：1. 三被告返還購房款 100 萬元及利息（以 100 萬元為基數(shù)，按 LPR 從 2013 年 11 月 21 日計算至實際返還之日）；2. 訴訟費由三被告承擔。

張磊辯稱，僅將房屋出售給 “倒房者”，收到現(xiàn)金 40 萬元，未直接出售給吳剛，也未收到 100 萬元，原告突破合同相對性主張權(quán)利，理據(jù)不足。

趙鵬辯稱，其系丙公司員工，意見與丙公司一致。

丙公司辯稱，其僅為居間方，已促成交易并辦理更名手續(xù)，不應承擔責任。100 萬元包含房款 87 萬元、中介費 1.74 萬元、更名費 11.26 萬元，其中 87 萬元已通過現(xiàn)金交付張磊，中介費 1.74 萬元為公司收入，更名費交給開發(fā)商。

（三）查明事實

一號房屋的《拆遷安置房買賣合同》因張磊偽造拆遷文件被確認無效，導致吳剛一方無法取得所有權(quán)，已按判決返還房屋。

周玲分別于 2013 年 11 月 4 日、11 月 21 日向趙鵬轉(zhuǎn)賬 15 萬元、85 萬元，趙鵬于收款當日分別取現(xiàn) 15 萬元、87 萬元。

丙公司提交證據(jù)證明收取中介費 1.74 萬元，但未舉證證明更名費 11.26 萬元的支付情況。

張磊在另案庭審中認可收到房款 40 萬元，丙公司未舉證證明已將 87 萬元全額轉(zhuǎn)付張磊。

吳剛的繼承人均表示未對一號房屋出資，相關(guān)利益歸吳佳所有；周玲父母（曾出資 43 萬元）亦同意利益歸吳佳。

（四）爭議焦點

房屋買賣合同的相對方是誰？

100 萬元購房款的構(gòu)成及責任如何劃分？

趙鵬是否應承擔退款責任？

利息請求能否成立？

二、案件分析

（一）合同相對方的認定

根據(jù)《房屋產(chǎn)權(quán)變更申請承諾書》及庭審記錄，一號房屋的出賣方為張磊，買受方為吳剛，丙公司為居間方。周玲主張趙鵬、丙公司為共同出賣方，缺乏證據(jù)支持，法院不予采信。

（二）購房款的構(gòu)成及責任劃分

款項構(gòu)成：周玲、吳佳支付的 100 萬元，丙公司認可包含中介費 1.74 萬元，法院予以確認；其主張的 “更名費 11.26 萬元” 因未舉證，法院不予采信，故剩余 98.26 萬元應認定為房款。

責任劃分：

張磊認可收到房款 40 萬元，應承擔該部分退款責任。

丙公司作為居間方，未舉證證明已將收取的房款全額轉(zhuǎn)付張磊，故需對剩余 58.26 萬元（98.26 萬元 - 40 萬元）承擔退款責任。

趙鵬收取款項系履行職務行為，個人不承擔責任。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

張磊于本判決生效之日起十日內(nèi)退還吳佳購房款 40 萬元；

丙公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還吳佳購房款 58.26 萬元；

駁回周玲、吳佳的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）拆遷安置房交易風險高，需核實產(chǎn)權(quán)合法性

拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)依賴于原始拆遷協(xié)議及安置合同的有效性，本案中因張磊偽造文件導致合同無效，最終房屋被返還，提醒購房者在購買此類房屋時，務必核實拆遷安置手續(xù)的真實性，確認出賣方對房屋享有合法處分權(quán)，避免因產(chǎn)權(quán)瑕疵導致?lián)p失。

（二）居間方需履行審慎義務，規(guī)范款項流轉(zhuǎn)

中介公司作為居間方，不僅要促成交易，還應確保款項流轉(zhuǎn)透明可追溯。本案中丙公司因無法證明已將房款全額轉(zhuǎn)付張磊，最終承擔了部分退款責任。提醒中介公司：1. 留存房款轉(zhuǎn)交的書面證據(jù)（如收條、轉(zhuǎn)賬記錄）；2. 明確款項構(gòu)成并向買賣雙方說明；3. 對交易文件的真實性進行必要核查。

（三）大額交易應留存完整證據(jù)，明確合同相對方

本案中雙方未簽訂書面房屋買賣合同，導致合同相對方認定存在爭議。建議購房者：1. 簽訂書面合同，明確買賣雙方及居間方的權(quán)利義務；2. 直接向出賣方支付房款，避免通過個人賬戶中轉(zhuǎn)；3. 要求出賣方出具收款收據(jù)，注明款項性質(zhì)及金額；4. 留存所有付款憑證、更名手續(xù)等文件，以備發(fā)生糾紛時舉證。

（四）合同無效后，責任分擔依證據(jù)認定

當房屋買賣合同因無效導致無法履行時，已支付的購房款應根據(jù)各方過錯及實際收款情況返還。出賣方需按實際收到的房款金額退款，居間方未舉證證明已全額轉(zhuǎn)交房款的，需承擔相應責任。這要求交易各方在款項流轉(zhuǎn)過程中規(guī)范操作，確保每一筆款項的去向都有證據(jù)支持。

本案的判決再次強調(diào)：拆遷安置房交易涉及復雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，購房者應保持謹慎，核實相關(guān)手續(xù)；中介公司應規(guī)范操作，履行審慎義務；交易各方均需留存完整證據(jù)，以在發(fā)生糾紛時有效維護自身權(quán)益。對于大額財產(chǎn)交易，書面合同、付款憑證等證據(jù)的重要性怎么強調(diào)都不為過。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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