一張90萬元的電子商業(yè)承兌匯票，兩套簽了認購書、取得全款電子收據(jù)的商品房，在恒大集團爆雷后的行政協(xié)調中，成了山東廣源巖土工程有限公司（以下簡稱"廣源公司"）近三年未解的困局，涉嫌違反保交樓政策。

這場始于2021年的工程款抵房交易，因開發(fā)商榮成市華星置業(yè)有限公司（以下簡稱"華星公司"）與政府專班的"內部流程"爭議，讓外地企業(yè)陷入"有手續(xù)卻拿不到房"的荒誕處境，而當?shù)仄髽I(yè)同情況卻順利收房的對比，更凸顯出維權中的公平性拷問，也讓恒大專班的操作是否存在內幕引發(fā)質疑。

90萬商票換房：恒大爆雷前的統(tǒng)一"合規(guī)操作"

2021年8月，廣源公司因青島恒祿旅游開發(fā)有限公司（恒大關聯(lián)企業(yè)）拖欠工程款，經(jīng)三方協(xié)商達成抵房協(xié)議：以恒祿公司一張90萬元電子商業(yè)承兌匯票，抵扣威海恒大御海半島8號樓706室、12號樓1707室的部分房款，購房人趙先生（現(xiàn)金購房人）將90萬現(xiàn)金轉給廣源公司，差額部分現(xiàn)金補足，轉給了華星公司。

從流程看，交易符合恒大內部規(guī)范：華星公司與趙先生簽訂《商品房認購書》，明確房屋總價90.66萬元；廣源公司出具《付款委托書》，委托恒祿公司將商票金額支付至華星公司賬戶；華星公司于8月5日開具兩張電子收據(jù)，確認"已收到全額房款"，收據(jù)抬頭標注"恒大集團"，并注明付款方式為"轉賬"。以上操作均是完全依據(jù)恒大員工的指導一步步按要求完成的。通過恒大員工的微信聊天記錄顯示，抵房流程經(jīng)"御海半島-劉進京總"等負責人審批，明確"跨區(qū)域抵頂房屋符合內部規(guī)定"。

值得注意的是，當時恒大實行全國統(tǒng)籌安排，各區(qū)房源統(tǒng)一調配用于抵頂工程款，"像我們給青島干的工程，在青島可以抵，在威?？梢缘郑€有好多地區(qū)都可以抵。" 廣源公司相關負責人表示，青島恒祿公司當時也按恒大統(tǒng)一安排，抵出了多套非青島地區(qū)的房源，"這種跨區(qū)域抵房是恒大認可的常規(guī)操作，現(xiàn)在卻矢口否認，毫無道理。"

交房受阻：從"保交樓項目"到"內部流程未完成"

廣源公司稱，2021 年辦理抵房時，恒大御海半島工作人員明確表示該項目是 "保交樓項目"，肯定會交房。但直到 2023 年 12 月，購房人趙先生始終未收到《交樓通知書》，主動前往辦理時，榮成市恒大政府專班（恒大爆雷后成立）以 "無內部轉賬記錄" 為由拒絕交房，理由是 "外地項目不能抵本地資產(chǎn)"。

矛盾的焦點在于"雙重標準"：當?shù)仄髽I(yè)榮成市宏潤控股有限公司與廣源公司情況完全一致——均以商票抵房且無內部轉賬記錄，卻一次性收到355套房屋交付。華星公司在訴訟中辯稱，僅收到6634元現(xiàn)金，90萬元商票"未實際兌付"，并主張抵房行為"違背商品房預售資金監(jiān)管規(guī)定"，但未能解釋為何此前會開具全額收款收據(jù)。

華星公司在訴訟中辯稱，僅收到 6634 元現(xiàn)金，90 萬元商票 "未實際兌付"，并主張抵房行為 "違背商品房預售資金監(jiān)管規(guī)定"，但未能解釋為何此前會開具全額收款收據(jù)。廣源公司認為：華星公司與廣源公司、恒祿公司之間的關系符合債的加入構成要件。根據(jù)《民法典》第五百五十二條規(guī)定：“第三人與債務人約定加入債務并通知債權人，或者第三人向債權人表示愿意加入債務，債權人未在合理期限內明確拒絕的，債權人可以請求第三人在其愿意承擔的債務范圍內和債務人承擔連帶債務?！北景钢?，恒祿公司欠付廣源公司工程款事實清楚，雙方均予以確認，廣源公司對恒祿公司享有合法有效的工程款債權。購房人趙先生與華星公司簽訂了《認購書》，華星公司同意接收恒祿公司出具的票據(jù)結清證明并向趙先生出具收取全款的收據(jù)，這表明華星公司認可并同意以其房產(chǎn)抵頂恒祿公司與廣源公司之間的債務，即華星公司向債權人廣源公司表示愿意加入債務。

司法博弈：抵房究竟是"買賣"還是"代履行"？

趙先生將華星公司訴至法院，主張雙方存在商品房買賣合同關系。一審法院支持其訴求，認為認購書已具備合同主要條款且房款已結清。但華星公司上訴后，二審法院以"法律關系未查清"為由發(fā)回重審。

重審判決顛覆了此前認定：法院認為，案涉交易實質是恒祿公司以華星公司房產(chǎn)抵頂自身債務，華星公司僅為"代為履行"，而履行前提是恒祿公司實際支付90萬元商票。因無證據(jù)證明華星公司收到該款項，"繼續(xù)履行條件不成就"，故駁回趙先生的訴訟請求。這一認定與華星公司出具的收款收據(jù)、恒大內部審批流程形成沖突，廣源公司代理律師指出："既然認可抵房流程的真實性，就不應以'內部未轉賬'對抗善意第三人。"

信訪困境：政策銜接斷層下的企業(yè)維權

在司法途徑受挫后，廣源公司向信訪部門反映，質疑政府專班"新規(guī)則否定舊流程"：抵房發(fā)生在2021年8月，早于恒大爆雷及政府專班成立時間，專班以"內部流程"為由拒交房，實質是用事后政策否定前期合法交易。

廣源公司強調，恒大御海半島作為保交樓項目，如今卻讓按正規(guī)流程抵房的企業(yè)無法收房，"嚴重違反國家保交樓政策"。截至目前，8 號樓 706 室已具備交付條件，12 號樓 1707 室因工程進度未達標暫無法交付，但華星公司與政府專班均未對 "差別對待" 給出合理解釋。

這場糾紛暴露出房企危機中行政協(xié)調與市場規(guī)則的碰撞：當企業(yè)按流程完成交易，卻因企業(yè)爆雷后的政策調整導致權益懸空，公平營商環(huán)境如何保障？政府專班在區(qū)別對待中扮演了怎樣的角色？司法判決為何會出現(xiàn)同案不同結果？這些問題，都成了留給地方政府的必答題。