上海的物業(yè)費(fèi)是越來(lái)越貴了，尤其是新房的物業(yè)費(fèi)。市區(qū)10塊以上，已經(jīng)是普遍行情，豪宅更是20、30多塊的都有。

　　很多人想買(mǎi)新房，但被高昂的物業(yè)費(fèi)嚇倒了，轉(zhuǎn)頭去看了二手。

　　不過(guò)，物業(yè)費(fèi)跟房?jī)r(jià)一樣，并不是一成不變的，也是可以調(diào)整的。

　　物業(yè)費(fèi)大幅下調(diào)

　　2025年樓市繼續(xù)降溫，全國(guó)房?jī)r(jià)普降，這股風(fēng)也刮到了物業(yè)服務(wù)上。

　　這不，上海部分小區(qū)，開(kāi)始降物業(yè)費(fèi)了。

　　1）浦東北蔡的大華斐勒公園，通過(guò)業(yè)委會(huì)引入第三方評(píng)估后，下調(diào)住宅物業(yè)費(fèi)：

　　住宅：10元→8元/㎡·月，降幅20%。

　　地下室：5元→4元/㎡·月

　　商業(yè)：12元→16元/㎡·月，反哺住宅成本

　　2）徐匯濱江豪宅，御江廷在交房中公開(kāi)通知業(yè)主：

　　將物業(yè)服務(wù)費(fèi)從原價(jià)13.6元/㎡調(diào)整為10.5元/㎡，降幅高達(dá)23%。100平的房子，一年就能少交3720塊物業(yè)費(fèi)。

　　不止上海，全國(guó)正在掀起一場(chǎng)降物業(yè)費(fèi)的風(fēng)潮。

　　就連最權(quán)威的官方媒體，也下場(chǎng)討論了。

　　從根源講，二手房市場(chǎng)降本增效，各種不規(guī)范行為，也在逐步調(diào)整規(guī)范化。

　　如今房?jī)r(jià)從高點(diǎn)回撤了至少30%，房租也跌了，交易稅費(fèi)也給降了，中介費(fèi)也有的談了。

　　物業(yè)費(fèi)要是還跟以前一樣年年漲，怎么也說(shuō)不過(guò)去吧？

　　這就公司一樣，公司大賺的時(shí)候，各方面都粗一點(diǎn)，打卡考勤也都松一點(diǎn)，報(bào)銷(xiāo)也快。

　　但公司少賺或者不賺的時(shí)候，考勤要抓了，亂報(bào)銷(xiāo)不行了。

　　早有業(yè)主吐槽，上?，F(xiàn)在新房動(dòng)不動(dòng)10塊以上的物業(yè)費(fèi)，感覺(jué)服務(wù)也沒(méi)好到哪里去。

　　很多小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，貴的沒(méi)道理，12塊的服務(wù)和3塊的沒(méi)差別。

　　物業(yè)也異化成了很多開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)盈利項(xiàng)目。高端小區(qū)的物業(yè)，那真是旱澇保收的好營(yíng)生。

　　這么看降物業(yè)費(fèi)，合情合理。

　　最近上海出臺(tái)物業(yè)新規(guī)征求意見(jiàn)稿，也是火了一把。

　　根據(jù)新規(guī)，業(yè)主權(quán)力升級(jí)，20%業(yè)主即可啟動(dòng)更換物業(yè)。

新規(guī)明確，小區(qū)業(yè)主大會(huì)還沒(méi)成立時(shí)，只要有20%以上業(yè)主提議，居委會(huì)就能組織全體業(yè)主投票決定是否解聘物業(yè)。意味著告別“開(kāi)發(fā)商指定”：前期物業(yè)更換不再由開(kāi)發(fā)商獨(dú)攬，業(yè)主自主權(quán)大幅提升。

　　不出意外新規(guī)2026年1月1日開(kāi)始，如果業(yè)主不滿(mǎn)意現(xiàn)在的物業(yè)，要么老物業(yè)重新提交管理方案給全體業(yè)主投票 ，要么就是用新方案選聘別的物業(yè)。

　　上海的物業(yè)和物業(yè)費(fèi)，接下來(lái)可能會(huì)密集調(diào)整，終于要告別“糊涂賬”了。

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　　也跟供需關(guān)系有關(guān)

　　以前物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金奶牛，在資本市場(chǎng)也受到追捧。但現(xiàn)在不行了，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：

　　全國(guó)物業(yè)公司數(shù)量截至2023年底，共有37.5萬(wàn)個(gè)，較2018年大幅增長(zhǎng)接近60%。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度卻連年下降，大幅下跌，物業(yè)公司也供大于求了。

　　用一句職場(chǎng)pua的話(huà)講，你不干有的是人干。

　　所以很多物業(yè)公司為了續(xù)約，選擇主動(dòng)下調(diào)物業(yè)費(fèi)，收入少點(diǎn)，總比沒(méi)有強(qiáng)。

　　很多小區(qū)降物業(yè)費(fèi)，其實(shí)也是被逼的，因?yàn)闃I(yè)主集體不交了。

　　人對(duì)于現(xiàn)金流是非常敏感的，比房?jī)r(jià)這種固定資產(chǎn)更敏感。物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)，都是現(xiàn)金流的支出。

　　為什么鶴崗房?jī)r(jià)那么便宜，因?yàn)楹芏喾孔右呀?jīng)是事實(shí)上的負(fù)資產(chǎn)了，沒(méi)人住每年還要交幾千塊的取暖費(fèi)，所以業(yè)主愿意很便宜的價(jià)格清掉。

　　房?jī)r(jià)不漲，所有隱形的成本都出來(lái)了，物業(yè)費(fèi)，取暖費(fèi)，裝修折舊，

　　不能只讓業(yè)主當(dāng)冤大頭。

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　　也有漲的

　　詭異的事情出現(xiàn)了，上海的物業(yè)費(fèi)，不只有降的，也有漲的，而且小區(qū)業(yè)主還拍手叫好。

　　1）普陀區(qū)恒力錦滄花園

　　20年沒(méi)漲物業(yè)費(fèi)（1.2元/㎡），街道牽頭算了筆賬：保安工資漲了35%，換部電梯要50萬(wàn)，物業(yè)年年虧本。

　　最后把賬單曬給業(yè)主看，價(jià)格漲到2.1元，大家反而覺(jué)得“這錢(qián)該花”。

　　2）金山區(qū)東泉二村

　　前兩次漲價(jià)全黃了，物業(yè)急眼了，一個(gè)月內(nèi)解決多個(gè)痛點(diǎn)：保潔每天打卡簽到、保安早晚高峰站崗、荒地改造成小花園。

　　小區(qū)環(huán)境好了，第三次漲價(jià)投票直接過(guò)關(guān)。

　　3）徐匯宛南六村（1970年代老公房）

　　物業(yè)費(fèi)從0.8元/㎡漲至1.4元/㎡，獲97.9%支持率，因硬件改造后服務(wù)升級(jí)（安保人員增50%、保潔增頻次）。

　　4）虹口久久公寓

　　25年未漲價(jià)后上調(diào)50%，“先提服務(wù)后調(diào)價(jià)”換業(yè)主信任

　　可以看到，物業(yè)費(fèi)上漲的大都是老小區(qū)，原本的物業(yè)費(fèi)就很便宜，1塊都不到，幾乎沒(méi)什么服務(wù)和管理。

　　現(xiàn)在漲點(diǎn)物業(yè)費(fèi)，把保潔門(mén)禁車(chē)位管理等等基本的服務(wù)跟上做到位，業(yè)主也是很樂(lè)意的。

　　比如徐匯的老破小，普遍維護(hù)都不錯(cuò)， 不管是官方還是居民出錢(qián)，能看出 樓道間小區(qū)里，都是花了心思的。

　　背后是物業(yè)在發(fā)揮作用，“2023年以來(lái)，徐匯區(qū)已有68個(gè)小區(qū)完成物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)，96個(gè)小區(qū)完成維修資金續(xù)籌。”

　　所以說(shuō)白了，業(yè)主不是不肯花錢(qián)，是怕錢(qián)花了服務(wù)卻沒(méi)跟上。你把小區(qū)維護(hù)好，管理好，大家自然愿意掏錢(qián)。

　　其實(shí)小區(qū)物業(yè)其實(shí)承擔(dān)了一部分基層管理的角色，所以有人說(shuō)是花錢(qián)請(qǐng)了個(gè)大爺來(lái)管自己。

　　但不管也不行，不然車(chē)亂停，垃圾亂扔，私搭亂建，寵物亂養(yǎng)……以上這些是很多沒(méi)有物業(yè)服務(wù)的老小區(qū)或者動(dòng)遷小區(qū)的通病。

　　我直說(shuō)，物業(yè)不一定是惡人，業(yè)主也不一定是好人，自私自利的業(yè)主也多了去了。

　　這兩天不是出了個(gè)新聞，天津某業(yè)主把小區(qū)大堂封到自己家里去了。

　　所以小區(qū)要有物業(yè)，物業(yè)費(fèi)也不是越低越好，關(guān)鍵是要服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相匹配。

　　漲價(jià)降價(jià)都是市場(chǎng)糾偏

　　物業(yè)是市場(chǎng)行為，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，很容易出現(xiàn)一筆糊涂賬。

　　現(xiàn)在隨著業(yè)主覺(jué)醒，新規(guī)出臺(tái)，上海的物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)，會(huì)越來(lái)越透明，質(zhì)量匹配價(jià)格，業(yè)主不說(shuō)一定舒心吧，至少不會(huì)抱怨。

　　那么物業(yè)費(fèi)多少在合理范圍？

　　物業(yè)費(fèi)高，不一定管理得好；但物業(yè)費(fèi)低的話(huà)，大概率是管理較差的。

　　尤其是一些高層小區(qū)，三十多層、兩梯四戶(hù)的塔樓，物業(yè)費(fèi)1塊多，以肉眼可見(jiàn)的速度飛快折舊。

　　我們經(jīng)過(guò)廣泛的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市區(qū)二手房，物業(yè)費(fèi)在3元/月/㎡以上的小區(qū)，樓盤(pán)、住戶(hù)的檔次都比較有保障。

　　用物業(yè)費(fèi)來(lái)篩選老小區(qū)的初始檔次，相當(dāng)有效。如果不清楚，可以聯(lián)系咨詢(xún)我們。

　　樓市發(fā)展進(jìn)入存量階段，物業(yè)也成為小區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要部分。

　　物業(yè)維護(hù)好的小區(qū)，至少不會(huì)是小區(qū)房?jī)r(jià)的負(fù)面因素；維護(hù)差的小區(qū)，那真的是能把小區(qū)房?jī)r(jià)崩下來(lái)。

　　比如萬(wàn)科仁恒綠城物業(yè)維護(hù)的就還算不錯(cuò),業(yè)主有口皆碑。

　　如今對(duì)物業(yè)有了投標(biāo)新規(guī)，建議對(duì)業(yè)委會(huì)也要考核，其實(shí)很多小區(qū)的業(yè)委會(huì)都不是專(zhuān)業(yè)的，甚至被物業(yè)“領(lǐng)導(dǎo)”。

　　有時(shí)候還是同流合污的！侵害業(yè)主利益，騙取維修基金等等。這樣的物業(yè)和業(yè)委會(huì)，大家要堅(jiān)決抵制。

　　你家小區(qū)物業(yè)費(fèi)多少，漲了降了？

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。