當事人李先生（化名）在河北省某市擁有集體土地上的廠房及設(shè)施，廠房占地面積23畝，建筑面積總計10000平方米。李先生在2018年通過合法轉(zhuǎn)讓獲得廠房所有權(quán)，并于2019年與村委會簽訂為期五年的土地租賃協(xié)議。

怎么征收一來就違建了？

2024年1月，因道路建設(shè)需要征收部分廠房。2024年9月，鎮(zhèn)政府以“非法占地”“違法建筑”為由強拆了部分廠房，并口頭協(xié)商只要簽字就補償300多萬元。

按鎮(zhèn)政府的說法，由于廠房“違建”，所以沒有所謂的征收補償。這300多萬元并不是征收補償，而是配合拆除廠房的"獎勵金”。

當事人覺得很離譜，廠房一直合法經(jīng)營，幾年來都沒人提補償?shù)氖聝?，怎么一遇到征收就成違建了？

起初，當事人對征收方抱有幻想，第一次找盛廷律所時，并未立即委托，他認為通過自己協(xié)商征收方可能同意提高補償。直至2025年春節(jié)前后，面臨 “不簽字就強拆”的威脅，當事人才意識到問題的嚴重性，正式委托盛廷律師介入。

經(jīng)過主任助理單旭偉、郭春紅認真負責的溝通，李先生對盛廷律所以及盛廷律師有了深入的了解，決定委托專業(yè)的律師承辦此案。本案由王樂律師、李喆律師主要承辦。

王樂律師

李喆律師

打到了對方的七寸

委托后不久，廠房多次遭遇大面積強拆。兩位助理聯(lián)合律師多次指導(dǎo)當事人應(yīng)對對方的騷擾和不法行為，有效地固定了對方違法強拆的證據(jù)。

律師團隊及時提起強拆違法之訴，但法院以廠房無宅基地證為由不予立案……

律師團隊絲毫不慌，不斷收集證據(jù)，查實該區(qū)域存在省級政府批復(fù)的征收項目，并證明了對方強拆廠房并非單純的“拆違”，而是借“拆違“的名義推進征收。

這就是征收中常見的陷阱：以拆違代拆遷。

據(jù)此，律師團隊通過相應(yīng)程序向征收方表明維權(quán)的態(tài)度和決心，促使鎮(zhèn)政府主動聯(lián)系當事人談判。

在行政復(fù)議階段，王樂律師對征地批文的合法性提出了精準的法律意見，擊中了對方的違法要害。

這份“意見”，真正“打到了對方的七寸”，促成了本案的關(guān)鍵談判。

以下10條“意見”僅為原文中的一部分：

1、關(guān)于本次征收，當事人此前未收到任何書面通知或公告。

2、《征收土地預(yù)公告》雖附有張貼照片，但照片未顯示公示時間，無法證明其已依法履行公告義務(wù)。

3、《土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果表》中未載明地上附著物調(diào)查情況，與廠房實際存在的情況嚴重不符，導(dǎo)致補償依據(jù)失真。

4、《聽證回執(zhí)》僅有村委會簽字，但當事人作為廠房實際使用人，從未收到聽證通知，亦未參與聽證程序，村委會單方簽字不能替代當事人的權(quán)利。

5、《用地審查報告》《建設(shè)用地征收說明》等材料中，均未體現(xiàn)對申請人廠房的實地調(diào)查記錄，亦未對地上附著物進行清點確認。

6、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告及補償安置方案公告的張貼照片均無時間標識，無法證明已依法完成風(fēng)險評估及公示程序。

7、當事人未收到任何聽證通知，征收方亦未提供聽證記錄，程序嚴重缺失。

8、規(guī)劃用途與征收目的不符，違反土地利用總體規(guī)劃。

9、當事人至今未與有關(guān)部門就補償安置達成協(xié)議，但征收方已作出征地批復(fù)，違反 “先補償后征收”的原則。

10、《補償安置方案公告》未明確地上附著物的補償標準及安置途徑，且張貼照片無時間印證，程序不透明，損害申請人財產(chǎn)權(quán)益。

一步一個坑

“我走過最長的路就是他們的套路”，在談判期間，當事人見識到了征收方的“挖坑”技能，一旦掉以輕心，可能馬上就上套了。

1、第一輪：征收方繞開律師，僅與當事人單獨交涉，提出模糊的補償方案：要求先簽一部分協(xié)議，先給一部分錢。律師團隊立即指導(dǎo)當事人否決了這項危險的提議。要求對方明確具體的補償項目，且只簽一次協(xié)議，協(xié)議要一次性敲定全部的補償款項。

2、第二輪：征收方提出廠房設(shè)備要先搬走，暫存在別的地方。 “租金誰出？租期多久？沒有合同到時候又叫搬怎么辦？” 律師團隊敏銳地識別出其中的風(fēng)險，要求對方必須提供倉庫租賃合同以及付款憑證，以防后續(xù)產(chǎn)生費用糾紛。

3、第三輪：經(jīng)過多輪談判，補償金額一度提高至700萬元。征收方又提出條件：要求當事人先撤回行政復(fù)議，且只能先支付80%的補償款，剩余的20%在廠房拆除后支付。但撤回行政復(fù)議意味著喪失重要的談判籌碼，且剩余的20%大約100萬，數(shù)額不小，風(fēng)險較大，該方案再次被律師團隊否決。

4、第四輪：征收方提出先支付90%的款項，剩余的10%拆除后再支付。經(jīng)與當事人溝通，律師團隊采取了保障措施。同意先支付90%，剩余10%的尾款，要求對方提供擔保人，并簽署擔保協(xié)議，確保尾款支付安全。

5、第五輪：經(jīng)過了多輪談判，避開了一個又一個坑，談判終于接近尾聲。雙方約定在省會城市進行最后一次談判。談判中最大的爭議在于一臺無法搬遷的核心設(shè)備的賠償問題。在李喆律師的靈活應(yīng)對中，最終征收方同意由設(shè)備廠家出具報價，并認可了該評估價格的方案。

最終，在律師團隊寸步不讓的專業(yè)較量與審慎應(yīng)對下，當事人成功避免了征收方設(shè)置的層層陷阱，補償金額由最初誘簽的300萬元“獎勵金”大幅提升至860萬元，并已悉數(shù)到賬。

這場從“被違建”到獲得足額補償?shù)木S權(quán)戰(zhàn)役，再次印證了征收領(lǐng)域的鐵律：程序正義不容踐踏，補償公平不容打折；面對違法征收與談判套路，唯有精準有力的法律反擊，才是維護自身合法權(quán)益的最強保障。