曾經(jīng)身價200億、被譽為“豪宅教父”的黃其森，如今淪為被留置調(diào)查的當(dāng)事人。他和他的泰禾集團(tuán)所經(jīng)歷的大起大落，成為中國房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿擴(kuò)張時代最深刻的注腳。

8月22日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司董事長兼總經(jīng)理黃其森因涉嫌違法被遼寧省新民市監(jiān)察委員會實施留置措施。這位曾九度登上胡潤百富榜的福建地產(chǎn)首富，迎來了人生的至暗時刻。

與此同時，泰禾集團(tuán)還收到了中國證監(jiān)會福建監(jiān)管局的行政處罰決定書。因未按規(guī)定披露重大訴訟、2020年至2022年年度報告存在重大遺漏等問題，公司被處以600萬元罰款，黃其森本人也被警告并處以300萬元罰款。

從銀行家到地產(chǎn)大亨

黃其森的創(chuàng)業(yè)故事曾是一部勵志傳奇。出生于1965年的他，15歲就考入福州大學(xué)建筑系，畢業(yè)后進(jìn)入建設(shè)銀行福建省分行工作。

在銀行系統(tǒng)的工作經(jīng)歷，讓黃其森積累了豐富的金融知識和市場洞察力。1996年，31歲的他毅然辭去穩(wěn)定的銀行工作，創(chuàng)立了泰禾集團(tuán)。

創(chuàng)業(yè)初期，黃其森另辟蹊徑，專注于中高端住宅領(lǐng)域，堅持“品質(zhì)至上”的開發(fā)理念。2002年，他帶領(lǐng)泰禾進(jìn)軍北京市場，打造的“運河岸上的院子”項目一炮而紅，成為業(yè)內(nèi)矚目的高端產(chǎn)品。

2010年，黃其森推動泰禾集團(tuán)借殼福建三農(nóng)成功上市，成為當(dāng)年國內(nèi)唯一實現(xiàn)上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

借助資本市場的力量，泰禾開始了迅猛的擴(kuò)張之路。2013年至2017年間，公司銷售額從百億級別躍升至千億規(guī)模，行業(yè)排名飆升至第17位。

黃其森在2017年底更是豪言要“沖刺2000億銷售額”。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，泰禾頻繁高價競拍土地，不惜以遠(yuǎn)超同行的價格爭奪“地王”。

高負(fù)債模式埋下隱患

泰禾的快速擴(kuò)張極度依賴債務(wù)融資。公司不僅通過銀行貸款、發(fā)行債券等傳統(tǒng)渠道融資，還大量借助信托、資管計劃等非標(biāo)融資，甚至不惜承擔(dān)高昂的利息成本。

到2017年底，泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率已飆升至473.4%。2020年，泰禾的杠桿率達(dá)到驚人的1：5，意味著每1元自有資金對應(yīng)5元債務(wù)。

這種高杠桿模式在市場上升期尚可維持，一旦市場轉(zhuǎn)冷，風(fēng)險便會迅速暴露。

2018年起，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場降溫，政策調(diào)控持續(xù)收緊，“房住不炒”定位下融資渠道大幅收縮。

泰禾的資金來源驟然中斷，依靠銷售回款償債的模式難以維系。加上此前拿地成本過高，項目開發(fā)周期長、投入大，資金鏈很快出現(xiàn)斷裂。

2022年，黃其森被曝“協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查”，這一去就是八個月。期間泰禾集團(tuán)管理層頻繁變動，決策效率大幅下降，多個項目因資金不足被迫停工。

截至2024年底，泰禾集團(tuán)已到期未償還的借款本金高達(dá)734.90億元，當(dāng)年凈利潤虧損213.09億元，凈資產(chǎn)為-238.14億元，資產(chǎn)負(fù)債率飆升至113.62%，陷入嚴(yán)重資不抵債的困境。

地產(chǎn)狂飆時代的終結(jié)

泰禾集團(tuán)的崩塌為行業(yè)留下了沉重而深刻的教訓(xùn)：

高杠桿擴(kuò)張模式的脆弱性暴露無遺。企業(yè)必須合理控制負(fù)債水平，避免盲目追求規(guī)模擴(kuò)張。

信息披露的規(guī)范性和透明度至關(guān)重要。泰禾集團(tuán)隱瞞二十余起重大訴訟長達(dá)兩年之久，最終遭到監(jiān)管嚴(yán)厲處罰。

多元化發(fā)展需量力而行。泰禾曾涉足證券、保險等領(lǐng)域試圖減壓，結(jié)果副業(yè)反而成為主業(yè)的拖累。

黃其森曾經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)的泰禾集團(tuán)，其“院子系”豪宅項目曾遍布全國。如今這些項目大多陷入停工，無數(shù)業(yè)主期盼的交房變得遙遙無期。

泰禾上?？偛看髲B以6.6億元被司法拍賣，較巔峰時期16億元的報價貶值近60%，成為公司沒落的象征。

隨著監(jiān)管趨嚴(yán)、融資渠道收緊，泰禾集團(tuán)并非個例。它標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)那個高杠桿、高周轉(zhuǎn)、野蠻生長時代的徹底終結(jié)。