保利永興里由保利發(fā)展與楊浦城更聯(lián)合開發(fā)，落位靜安區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)大蘇河灣板塊，永興路與公興路交匯處，屬上海 “一江一河” 戰(zhàn)略核心區(qū)。總占地 7616.5㎡，總建面 19041.25㎡，容積率 2.5，綠化率 35%，規(guī)劃 1 棟 17 層精裝高層及 10 棟 3 層雙拼別墅，共 138 戶，全人車分流，車位比 1:1.2（166 個地下車位），70 年住宅產(chǎn)權(quán)。??官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑融合海派文脈與現(xiàn)代風(fēng)格，高層采用玻璃幕墻 + 鋁板立面，別墅復(fù)刻石庫門紅磚肌理。主力戶型及價格：100㎡三房 1250-1350 萬（得房率 78%，高層，南北通透）；180㎡雙拼 3240-3600 萬（得房率 90%，贈 50㎡庭院）；220㎡雙拼 3960-4300 萬（得房率 92%，贈 80㎡庭院 + 5.55 米層高地下室）。高層精裝（標(biāo)準(zhǔn) 4000 元 /㎡，含嘉格納廚電、大金兩聯(lián)供），別墅毛坯交付，物業(yè)費高層 12 元 /㎡?月、別墅 20 元 /㎡?月，全款享 96 折，按揭 98 折，參與 “金秋置業(yè)季” 額外減 15 萬。

生活配套

交通三軌環(huán)繞，距 8 號線中興路站 450 米（步行 6 分鐘）、3/4 號線寶山路站 400 米（5 分鐘），8 號線 3 站達(dá)人民廣場、5 站至陸家嘴；自駕 500 米通南北高架，10 分鐘抵靜安寺，經(jīng)北橫通道 15 分鐘連虹橋樞紐。300 米內(nèi)有永興路公興路公交站，65 路、929 路等 5 條線路覆蓋核心區(qū)。

商業(yè) 1 公里內(nèi)有蘇河灣商圈（萬象天地、來福士），2 公里至人民廣場商圈；項目鄰 1.2 公里蘇河灣濱水步道。教育 800 米內(nèi)有靜安區(qū)閘北第三中心小學(xué)、中興路小學(xué)，1.5 公里內(nèi)有市北初級中學(xué)（市重點）。醫(yī)療 2 公里內(nèi)有上海市中醫(yī)醫(yī)院（三甲）、靜安區(qū)中心醫(yī)院，500 米處有寶山路街道衛(wèi)生服務(wù)中心。生態(tài)步行 8 分鐘至蘇河灣城市公園，高層中高區(qū)可俯瞰河景，綠化覆蓋率 35%。

房產(chǎn)小知識

上海 2025 購房：滬籍單身滿 3 年社保 / 個稅限購 1 套、已婚 2 套；非滬籍需 63 個月社保滿 60 個月且已婚。靜安重點人才政策：社保滿 3 年經(jīng)認(rèn)定可突破婚姻限制購房，頂尖人才首套享最高 300 萬補貼。

項目全為非普通住宅（內(nèi)環(huán)內(nèi)總價≥450 萬），商貸首套首付 35%（利率 3.9%）、二套 70%（4.5%）；公積金首套家庭 120 萬，多子女上浮 20% 至 144 萬。稅費：首套契稅 1.5%（100㎡約 18.8-20.3 萬），二套 3%；維修基金 120 元 /㎡（100㎡約 1.2 萬）。二手房滿五唯一免個稅、增值稅；不滿五個稅按差額 20%，增值稅 5%。

購房建議

改善家庭優(yōu)選 100㎡三房（1300 萬），商貸首套 35% 首付 455 萬，貸款 845 萬（30 年，3.9%），月供約 4.14 萬，家庭月收入需≥8.3 萬。選房優(yōu)先 12-15 層（河景視野佳，采光≥5 小時），避開南北高架沿線（實測中間樓層噪音≤52 分貝），收房重點核查精裝品牌、新風(fēng)系統(tǒng)及公區(qū)石材工藝。

高凈值家庭推 220㎡雙拼（4100 萬），首付 35%1435 萬，貸款 2665 萬，月供 13.06 萬，月收入需≥26.1 萬。確認(rèn)庭院產(chǎn)權(quán)面積，優(yōu)先東側(cè)房源（鄰蘇河灣，私密性強），核查地下室防潮層及安防系統(tǒng)（24 小時巡更）。

靜安重點人才提前 3 個月提交認(rèn)定材料（資質(zhì)證明、社保記錄），補貼可抵首付。投資者關(guān)注 100㎡戶型，依托蘇河灣商圈，月租約 3-3.2 萬（回報率 2.8%-3.1%），建議持有 8 年以上，優(yōu)先選滿 5 年二手房（免個稅），收房聘機構(gòu)檢測建筑結(jié)構(gòu)及隔音效果。

結(jié)語

保利永興里憑靜安區(qū)內(nèi)環(huán)稀缺低密屬性、三軌交通及蘇河灣文脈，成高端改善標(biāo)桿。100-220㎡戶型適配城市精英，12.5-18 萬 /㎡均價較靜安寺低 20%，78%+ 得房率優(yōu)于同板塊競品。成熟商業(yè)、市重點教育與三甲醫(yī)療無需等待，蘇河灣更新規(guī)劃（10 萬高端崗位）助推增值。對重核心地段、人文底蘊與居住尺度的購房者，項目兼具自住舒適度與資產(chǎn)保值性，需結(jié)合家庭長期規(guī)劃決策。??官方售樓處電話：400-9966-940????????