“我們用不起電梯，也不出這個錢！”一棟25層高的住宅樓，192戶業(yè)主，兩臺運行超過20年的老電梯鋼絲繩磨損、主機(jī)剎車鼓老化、變頻器系統(tǒng)不穩(wěn)定……面對這樣的安全隱患，多數(shù)業(yè)主同意更換電梯，卻有那么幾戶堅決不掏錢。

但當(dāng)嶄新的電梯安裝完成，實行刷卡使用時，這些未交費的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)自己的日常出行受到了限制。

于是，組織更換電梯的業(yè)主們一紙訴狀將未交費的業(yè)主告上了法庭。這場糾紛歷經(jīng)一審、二審，法院的判決結(jié)果終于出爐——未交費業(yè)主仍需支付分?jǐn)傎M用。

01 電梯老化，業(yè)主自發(fā)換新

廣州市某小區(qū)建于1999年，共有25層，192戶業(yè)主共享兩臺電梯。經(jīng)歷了二十多年的風(fēng)雨，這兩臺電梯已經(jīng)嚴(yán)重老化。

電梯維修保養(yǎng)公司在2021年8月出具的報告顯示：兩臺電梯存在主鋼絲繩磨損、編碼器故障、主機(jī)剎車鼓磨損老化等多處問題。

報告明確指出，電梯部分電子器配件已經(jīng)達(dá)到需要更換的年限。面對這種情況，業(yè)主陳某、劉某等人從2021年初開始自發(fā)組織小區(qū)業(yè)主集資更換電梯。

他們在公告欄、大堂電梯旁、小區(qū)大門等區(qū)域公示了更換電梯的方案、比價情況和分?jǐn)傎M用等資料，整個過程公開透明。

02 雙三分之二規(guī)則，程序合法有效

更換電梯前，144戶住戶參與了表決，其中136戶明確表示同意更換電梯。參與表決的住戶專有部分面積占全部專有面積的75.7%。

同意更換電梯的住戶占參與表決住戶的94.4%。這一比例達(dá)到了《中華人民共和國民法典》第278條規(guī)定的“雙四分之三”規(guī)則要求。

截至簽訂更換電梯合同前，已有159戶業(yè)主支付了分?jǐn)傎M。隨后，又有一些住戶陸續(xù)補(bǔ)交了分?jǐn)傎M。

最終，該小區(qū)成功更換了其中一臺電梯，經(jīng)檢驗合格后，實行了已交費業(yè)主刷卡使用的管理方式。

03 拒不交費，業(yè)主對簿公堂

盡管絕大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)交納了分?jǐn)傎M用，但仍有部分業(yè)主拒絕支付。協(xié)商無果后，陳某、劉某作為業(yè)主代表，將未交費的業(yè)主告上了廣州市番禺區(qū)人民法院。

法院審理后認(rèn)為，本案中更換電梯的表決過程及結(jié)果符合法定要求。盡管該小區(qū)沒有業(yè)委會，也難以召開業(yè)主大會，但原告通過一對一溝通、公告等形式征求了樓棟全體業(yè)主意見。

法官黎碧云指出，陳某等人自發(fā)組織其他業(yè)主共同集資更換電梯，屬于《民法典》第278條規(guī)定的“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”情形。

法院一審判決未交費業(yè)主根據(jù)所住樓層的不同，支付4000余元至6000余元不等的更換電梯分?jǐn)傎M。一名未交費業(yè)主不服一審判決，提起了上訴。

04 法院二審，維持原判

廣州市中級人民法院二審審理后，做出了駁回上訴、維持原判的判決。

法院認(rèn)為，業(yè)主作為建筑物內(nèi)電梯設(shè)備的所有權(quán)人，對電梯享有共有和共同管理的權(quán)利。因此，即使個別業(yè)主未支付分?jǐn)傎M用，也不能免除其對共有設(shè)施的義務(wù)。

二審法院強(qiáng)調(diào)，陳某等人作為案涉樓棟的業(yè)主，自愿組織其他業(yè)主共同自行更換老舊電梯，保障住戶生命健康安全、便利生活出行，是值得充分肯定的利他行為。

判決指出，對于業(yè)主作為志愿者，自發(fā)組織為全體業(yè)主更換電梯，保障業(yè)主出行安全的良善意愿和努力，應(yīng)給予充分尊重和肯定性評價。

05 類似案例，補(bǔ)交費用可用電梯

類似的電梯糾紛在廣州其他小區(qū)也有發(fā)生。在白云區(qū)的一個案例中，有業(yè)主拒絕出資加裝電梯，但在電梯建成后，卻想申請補(bǔ)交費用使用電梯。

該業(yè)主還聲稱“通風(fēng)采光受電梯影響”，要求賠償10萬元。法院判決認(rèn)為，原告在支付分?jǐn)傎M用后，有權(quán)使用電梯，但索賠10萬元的請求不予支持。

法院認(rèn)為，眾被告加裝電梯已取得合法的規(guī)劃報建手續(xù)。從現(xiàn)場勘查情況看，電梯加裝后，廚房、浴室的通風(fēng)、采光的確受到了一定影響，但影響并不大。

更重要的是，業(yè)主還訴請要求使用電梯，作為電梯使用人之一，應(yīng)當(dāng)接受電梯安裝可能造成的影響。

06 法律依據(jù)，業(yè)主有義務(wù)分擔(dān)

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第271條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第273條第一款明確規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

這意味著，即使某個業(yè)主聲稱自己不使用電梯，也不能拒絕承擔(dān)對共有設(shè)施的義務(wù)。電梯作為建筑物的共有部分，所有業(yè)主都有分擔(dān)費用的責(zé)任。

第278條還規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

決定前述事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

07 費用分?jǐn)?，按室還是按家？

在實際操作中，費用分?jǐn)傔€會遇到一些具體問題。上海市靜安區(qū)人民法院曾審理過一起糾紛：一家人在同一樓層有兩套房，分?jǐn)傎M用到底是按“家”還是按“室”計算？

法院審理后認(rèn)為，601室及602室雖產(chǎn)權(quán)人為夫婦，但兩套房屋是兩個權(quán)屬，有兩份獨立的產(chǎn)權(quán)登記，因此為“兩室”。

“兩室”所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照“兩室”的標(biāo)準(zhǔn)支付費用，即需要支付兩份分?jǐn)傎M用。

這一判決明確了加裝電梯費用分擔(dān)應(yīng)以“室”為單位的原則，而不是以“家”為單位。每個獨立的產(chǎn)權(quán)單元都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的費用

法律依據(jù)摘要

《民法典》第271條：業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
《民法典》第273條：業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
《民法典》第278條：更換電梯屬于“改建附屬設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)由符合比例條件的業(yè)主共同決定。