二手房已經(jīng)超越新房成交量的西安，已經(jīng)開始逐步進(jìn)入存量房時代。

這個時候，觀察市場的行情變動，二手房成交數(shù)據(jù)就比較重要。

從目前西安二手房市場來講，面臨的壓力不僅僅是掛牌量比較高，還有新房市場對其帶來的挑戰(zhàn)。

特別是當(dāng)越來越多的新房項(xiàng)目加入降價陣營之時，再加上新房的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢，二手房市場的壓力會更大。

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8月份二手房成交環(huán)比、同比雙降

西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局9月4日發(fā)布了《2025年8月份二手房網(wǎng)簽情況》。

數(shù)據(jù)顯示：8月份，西安全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積78.39萬平方米；其中，住宅網(wǎng)簽備案7255套，面積73.7萬平方米。

8月份二手住宅7255套的網(wǎng)簽量，環(huán)比下降17.52%，同比下降10.11%。

也就是說，8月份西安二手住宅網(wǎng)簽量呈現(xiàn)出環(huán)比、同比下降。

同時，與2023年8月同期7495套的網(wǎng)簽量相比，也下降了3.2%。

今年8月份的二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)，是近三年來同期的最低值。

至此，今年前8個月西安二手住宅共計成交66583套，去年前8個月的成交量為65019套，同比上漲2.4%。

從這幾年西安二手房成交來看，每年年初的2-4月份會迎來一波市場高點(diǎn)，推高這一波成交的主要是學(xué)區(qū)房需求的釋放。因?yàn)閷τ谛『⒁诋?dāng)年9月上學(xué)的購房家庭來講，必須在3、4月份把買房的事情搞定，接下來還要涉及到落戶，才能趕上當(dāng)年9月份入學(xué)。

經(jīng)歷這波市場高點(diǎn)之后，接下來會經(jīng)歷幾個月的回調(diào)，然后到10月、11月又會迎來一波成交高峰期。

實(shí)際上，由于二手房從成交到網(wǎng)簽有一個過程，網(wǎng)簽的房源實(shí)際上成交需要往前推半個月至1個月時間。

西安二手房市場上，除了常規(guī)房源之外，還有一種特殊的房源，以超高的價格成交。

這類房源主要集中在城內(nèi)的東七路、西七路、東八路、西八路沿線，繼7月份一套6.4平方米的房源以65萬元成交、折合單價101562元/㎡之后，8月份西七路211號有3套房源成交，面積分別為13.49平方米、21平方米、10.13平方米，成交單價分別為68198元/㎡、45714元/㎡、87857元/㎡……

就在這兩天，西七路159-271號又迎來了一套9.72平方米的房源成交，成交價98萬元，單價92593元/㎡，成交周期僅有1天！

這類根本不具備居住功能的老破小，之所以能夠以豪宅級的價格成交，最核心的因素就是愛知中學(xué)學(xué)區(qū)。

教育配套，已經(jīng)成為支撐起房價和熱銷最核心的因素，也是支撐起一個區(qū)域土地市場最核心的因素。

因此我們可以看到，這兩年各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)，以及開發(fā)商，在積極引入名校合作辦學(xué)，以此提升土地、項(xiàng)目的價值。

今年以來，愛知中學(xué)先后簽約未央、新城、西咸，經(jīng)開高鐵新城板塊則引入鐵一中，交大附中也簽約長安區(qū)多個項(xiàng)目。

以后，滿城都是名校分校。

02

二手房市場的壓力

雖然說西安的二手房成交量已經(jīng)超過了新房，每月八九千套的成交量看起來還不錯，但這種不錯的背后是以價換量，二手房的價格這兩年在持續(xù)下跌。

并且站在當(dāng)下來看，西安二手房市場面臨的壓力會越來越大。

這種壓力，一方面是來自于自身的掛牌量不斷增加，另一方面是來自于新房市場。

今年5月15日的時候，貝殼平臺上西安二手房的掛牌量是158970套。

而今天，這個數(shù)據(jù)是167543套！

也就是說，在過去3個多月時間，西安的二手房掛牌量增加了8573套。

如果再加上6-8月成交的25198套對于掛牌數(shù)據(jù)的影響，這意味著在過去3個多月時間里西安新增掛牌了33771套二手房。

更重要的是，目前的16.75萬套只是外網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)，內(nèi)網(wǎng)實(shí)際上的掛牌數(shù)據(jù)肯定會更高。

在如此高的掛牌量之下，壓力可想而知。這種壓力進(jìn)一步給到了價格層面，業(yè)主為了盡快銷售，只能選擇降價。

除了掛牌量不斷增加之外，新房市場的價格戰(zhàn)對于二手房市場，也是一種壓力。

在8月份，新房市場上的價格戰(zhàn)已經(jīng)愈演愈烈，萬元出頭在西安主城就已經(jīng)可以買到新房了。

此時，必然會對二手房的價格產(chǎn)生一定的影響，這種影響結(jié)下了會越來越大。

更高品質(zhì)、更高得房率的新房價格不斷下降，將會導(dǎo)致同板塊中的二手房更為尷尬。

這個時候，急于用錢、對于市場缺少信心的二手房業(yè)主，只能選擇割肉虧損賣房。

一個小區(qū)中一旦有第一個帶頭降價買房的，就會有第二個、第三個跟上。

前兩天，有朋友問：西安的二手房價格要跌到啥時候？啥時候是個底？

我的答案是3個字：不知道。

如果啥時候各大公司不裁員了、開始漲工資了，可能就會慢慢好起來。