北京放松5環(huán)外限購、上海放松外環(huán)外限購、深圳放松關(guān)外限購。

過去1個月，三個核心一線城市紛紛再次放松郊區(qū)的限購。

核心原因還 是市場的能量不夠了，需要政策來支撐一把。

你要問我政策好不好，那肯定是好的。

現(xiàn)在的市場環(huán)境，取消限制性政策都是好的。

但是要說政策的實際作用有多大，是不是放松了市場情緒又大幅度反彈？

這可能滿足不了大家的心愿了。

我們整理了最新的上海二手市場數(shù)據(jù)，應該會對大家有幫助。

新政之后的這半個多月時間，我感受到的市場情緒似乎并沒有那么高。

比較明顯的一個情況就是，外環(huán)外新房的售樓處熱賣營銷的聲音似乎少了很多。

前幾次出政策，售樓處肯定是有明顯變化的。

新政開始的一段時間，來訪、深夜談判、客戶的積極性都是明顯變高的。

維持現(xiàn)狀的情況比較普遍，就是說之前賣的好的，現(xiàn)在還是不錯。

之前就不好賣的，現(xiàn)在還是賣不動。

這兩天的二手網(wǎng)簽，也反映出市場比較冷淡的回應。

工作日500-600套水平。

周末的話新政第一周還有上千套的情況出現(xiàn)。

第二周就到900套以下了。

為了量化一下政策效果到底如何，我們對比了歷次政策前后的掛牌和成交數(shù)據(jù)。

房外房研究院制圖

上海的掛牌、成交都沒有大幅度變動。

之前幾次政策出來后基本都是20%以上的變化幅度。

房東、買家都表現(xiàn)的更為主動和積極。

至于成交的領(lǐng)先指標，頭部中介的定金數(shù)，目前也沒有大幅上漲的情況出現(xiàn)。

也就是說，未來一段時間內(nèi)應該不會出現(xiàn)網(wǎng)簽的大幅度增加。

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房東在政策之后的應對方式又是什么樣呢？

房東調(diào)價的情況應該比較能說明問題。

825新政前后調(diào)價房源變化：

新政前6天，8.19-8.24，降價房源8815套，漲價房源449套。

新政后6天，8.26-8.31，降價房源8955套，漲價房源597套。

房外房研究院制圖

總量上新政后，調(diào)價的房東確實變多了，降價的多了，漲價的也多了。

但算一算愿意折騰的房東也只多了3%。

感覺是房東對政策的期望值放低了很多。

如果從前后一周的調(diào)價幅度變化來看，可能會更清晰一點。

房外房研究院制圖

有三方面的變化 值得 大 家關(guān)注：

1、調(diào)價依舊以降價為主，漲價依然是少數(shù)。

8.25-8.31，降價房源量占比93.7%，漲價房源量占比6.3%。

以價換量的趨勢不變。

2、降價及漲價房源量均有上漲，從占比來看，調(diào)漲比例提升。

8.18-8.24，降價房源量占比95%，漲價房源量占比5%。

8.25-8.31，降價房源量占比93.7%，漲價房源量占比6.3%。

各幅度調(diào)漲房源量占比均有所提升，以小漲為主2%-5%。

但是細細看來，這個漲價的力度實在有點弱。

比如和平花苑一期這套113平的，漲價了30萬。

這在當下的市場環(huán)境里，絕對算漲的多的。

但是實際的價格并沒有完成真正的“漲價”。

小區(qū)去年10月也有成交的一套112平同戶型，也是低樓層，766萬。

比現(xiàn)在這個漲價后的價格還要貴16萬。

與其說是漲價，不如說是房東在賣房過程中“換了個讓自己更舒服的姿勢”而已。

3、新政后，短期內(nèi)降價幅度更為劇烈，自砍一大刀的房東多了。

降價小調(diào)整（-5%以內(nèi)）房源量占比下降。

下調(diào)價格-5%以上的房源占比增加。

我去看了一下降價房源，能夠5%以上大幅度降價的，也是賣房決心很大，為了把自己的房子變成小區(qū)性價比最高的一套。

比如中海萬錦城這套低樓層90平的房子降價66萬。

降價前是905萬，單價將近10萬/平。

和單價第二低的高區(qū)的同戶型就差5萬塊，基本沒啥優(yōu)勢。

現(xiàn)在一下降到位，雖說是背刺了鄰居，但是房子性價比帶來的短期優(yōu)勢很明顯。

當然降價不代表一定會成交，賣房要做的還有很多，價格是其中之一。

只會一味降價的房東不妨換個思路，找我們房外房試一試，賣房我們是專業(yè)的。

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哪里的房東是降價最狠的呢？

我們分環(huán)線市場來看，單從價格角度說，外環(huán)外放松的新政反而對外環(huán)外價格打擊最大。

房外房研究院制圖

1、本次新政的主角，外環(huán)外，房東的表現(xiàn)是大分化下的加速降價。

大分化體現(xiàn)在，新政后一周，外環(huán)外降價房源量和漲價房源量都有所增長，且增長的量相近。

加速降價則體現(xiàn)在，降價-2%以內(nèi)的房源量減少，降價超-2%的房源量明顯增加。

2、新政對內(nèi)環(huán)內(nèi)房東止跌信心有明顯提振。

政策后較政策前相比，降價-20%以內(nèi)的房源數(shù)量顯著減少，相對的，漲價房源數(shù)量變化不大。

3、內(nèi)中環(huán)間房東對新政效果有點吃不準。

降價5%-10%房源量及漲價2%-10%房源量均有所增加，對新政態(tài)度各異，分化較大。

也可能是房子本身的品質(zhì)差異帶來的漲跌分化。

4、對新政最為看空的是中外環(huán)間的房東，享受不到外環(huán)外放松政策，又在外環(huán)內(nèi)，靠近外環(huán)這個“毒圈”。

這個環(huán)線間，降價超過-5%以上的房源量有較大的增長。

都是大幅度降價，說明市場信心不足。

我知道肯定也有不少人關(guān)心板塊的情況，那下調(diào)房源數(shù)量增加TOP10板塊都有誰？

房外房研究院制圖

感覺是外環(huán)外還不錯的板塊，如嘉定新城、七寶、徐涇等反而先降價跑路。

反而是一些外環(huán)外的動遷大居板塊，新政對房東的信心提還大一點。

比如閔浦、泗涇、顧村、浦江等掛牌量大，之前跌的兇的，現(xiàn)在上車容易。

總的來說，這次政策力度比較小。

很多人原以為是外環(huán)外的全面放開，增加更多的增量客戶。

但是最終還是設(shè)置了門檻，其實是讓有資格買房或者買過人能買更多套。

這個對于二手市場的利好就比較有限了。

當然，上海樓市現(xiàn)在的問題也不是出一個政策就能完全解決的。

如果政策讓此刻的你更迷茫了，不妨找我們聊聊，買賣都能給你最實在的助力。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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