上海樓市，正在分層。

未來可能會同時出現(xiàn)兩個“100萬”：市中心100萬一平米，和郊區(qū)100萬一套房。

這不是危言聳聽，而是超大城市發(fā)展的必然——房價分層，早已在國際大都市反復(fù)上演。

看紐約曼哈頓，東京港區(qū)，核心區(qū)房價一路絕塵，外圍區(qū)域持續(xù)承壓。

上海，正在走上同樣的路。

天花板，是用來打破的。

先看兩個新房項目。

一個是上海的：

黃浦區(qū)外灘街道，嘉里金陵華庭二期，建面約360-875㎡大平層，共計120套房源。

本批入市均價20.5萬/㎡，套均總價約8203萬元。

其中，T2東邊套865㎡的頂復(fù)總價約2.83億元，單價達(dá)32.68萬/㎡，超過保利世博天悅30.27萬元/㎡的最高單價，刷新上海新房大平層單價紀(jì)錄。

一個是東京的：

麻布臺 Hills Residence B，2025年10月竣工的新房。

其中一套，建筑面積約163㎡， 價格18億日元（8756萬人民幣），單價約53.7萬人民幣/㎡。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

同東京、紐約、倫敦這些世界級城市一樣，上海頂級豪宅的價格支撐主要來自三方面：

第一是稀缺地段搶占資源。

陸家嘴、黃浦濱江、西岸濱江等caz土地資源極度有限，吸引全球高凈值人群資產(chǎn)配置，競爭推高房價。

第二是產(chǎn)品與服務(wù)。

頂級項目，卓越設(shè)計、科技應(yīng)用，定制服務(wù)，這些成本都會反映在價格中。

第三是財富積累與通脹效應(yīng)。全國全球有錢人群體規(guī)模擴(kuò)大，優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)需求增加。

上海這一輪房價回調(diào)，核心區(qū)確實比郊區(qū)抗跌，就是因為核心區(qū)的購買力比較堅挺。

全國各地的有錢人，江浙滬的富豪，企業(yè)家，源源不斷來上海買房置業(yè)。

上海核心區(qū)的塔尖豪宅新房，從購買人身份證來看，基本都來自全國各地，尤其江浙的富人比較多。

還有一些娛樂明星，港臺和外籍人士，都是各行業(yè)的頂尖群體。

手握資金的高凈值人群，永遠(yuǎn)對對上海真正核心地段的好房子趨之若鶩。

上海壹號院，有效認(rèn)購買家中，浙江、江蘇的買家合計占比約30%，還有持有護(hù)照的外籍人士或持有港澳居民來往內(nèi)地通行證的居民。

徐濱綠城潮鳴東方，套均總價5500萬～1.5億，70%的身份證號來自外地。

陸家嘴太古源的買家，78%來自浙江、江蘇及其他區(qū)域。

全國和全世界的資金，正在布局上海。

隨著中國越來越強(qiáng)大，對外越來越開放，上海核心區(qū)的豪宅，價格遲早對標(biāo)紐約東京。

上海核心區(qū)的房子，早就不僅是“房子”。它們是資產(chǎn)、是圈層、是護(hù)照。

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然而撕裂早已開始。

過去的上海，房價普漲。

未來，只有分化。

樓市進(jìn)入“雙軌制”：

豪宅歸豪宅，一路向上；剛需歸剛需，持續(xù)承壓。

新房和二手，徹底分家。

市區(qū)和郊區(qū)，差距拉大。

你可能覺得豪宅與你無關(guān)。

但另一個趨勢，你必須警惕：

東京核心區(qū)豪宅單價50萬+，但市中心地鐵半小時外，100萬就能買一套三房。

這個房子可能老一點，破一點，但住絲毫沒問題。

上海也在復(fù)制這條路：

五大新城、保障房、租賃住房……

軌交不斷延伸，外圍正在成熟。

年輕人工作三五年，郊區(qū)上車不是夢。

我們有強(qiáng)有力的操盤手，價格回調(diào)幅度不會那么大。

郊區(qū)不會一下子跌到100萬一套房，但這可能是一個長期的趨勢，而且概率較大。

對于當(dāng)下的啟示就是，手中持有的多余的剛需產(chǎn)品，尤其是拿來投資的，賣房可以提上日程，且提速了。

比如9號線沿線九亭往西的，7號線沿線顧村往北的，諸如此類外環(huán)外同質(zhì)化嚴(yán)重的動遷房，商品房，除自住的都應(yīng)該考慮出手了。

這類房子，在市場上同質(zhì)化競爭，未來內(nèi)卷會更加嚴(yán)重。

未來的上海，富豪精英和普羅大眾的房子，價格就是一個天上，一個地下。

類似500萬的蘭博基尼和5萬塊的國產(chǎn)車，但是都能開。

而且新房跟新車一樣享受溢價，到了二手市場價格可能就要打個折扣，越來越像消費品。

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還是那句話，上海不缺房，但缺“好房”。

老破小、老破大——太多。

好地段、好品質(zhì)、好服務(wù)——太少。

如果你的房子屬于：

外環(huán)外同質(zhì)化嚴(yán)重的動遷房、剛需房，無明顯稀缺價值。

建議：加速賣出。

這些房子未來只會更難賣。

賣不賣房，取決于你的房產(chǎn)是不是未來10年的主流樓盤。

上海這樣的城市，住宅可以分為三個梯隊：

底層60%的完全不稀缺住宅類房產(chǎn)；

中層20%的有一定稀缺度改善型房產(chǎn)；

上層10%的頭部稀缺房產(chǎn)。

一些不稀缺的房子，因為在買賣市場上沒有溢價，所以租售比高，但這樣的房子還是要賣掉，房價跌得比租金多。

300萬的房子一年貶值5%，那就是15萬。

至于買房，如果你對未來收入預(yù)期不穩(wěn)，房子也不是非買不可，量力而行。

上海，始終是上海。

即使是現(xiàn)在，國內(nèi)高凈值群體仍然長期看好上海核心區(qū)的好房。

雖然上海市區(qū)新房持續(xù)漲價，但與國際都市橫向?qū)Ρ?，紐約、東京、倫敦、巴黎的房價水平均已高于上海，所以成長空間反而更加清晰。

作為世界上數(shù)一數(shù)二大國的頂級城市，上海的未來仍有很多想象空間。

當(dāng)前市場冷，是情緒冷，不是價值冷。

上海，依然被外媒評為中國最具吸引力城市。

下一個通脹周期到來時，好房子、好地段，還會漲。

就像現(xiàn)在的東京：房價漲、房租漲、食品漲……

這座城市的野心，遠(yuǎn)未終結(jié)。

記住：

買核心，賣邊緣。

買好房，賣差房。

別留戀“不稀缺”的資產(chǎn)。

上海永未建成。

機(jī)會永遠(yuǎn)在，但只留給清醒的人。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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