我是紫沐，這是我第465篇日記。

保利辰園湖景，也就是保利航天奇觀項(xiàng)目，這周六將同步開放售樓部和樣板間。

吹風(fēng)價(jià)也出來了。

75-89㎡塔樓，吹風(fēng)5.2-5.5萬，總價(jià)390萬起；

126-128㎡板樓，吹風(fēng)6萬+，總價(jià)750萬起。

考慮到牛奶廠的地段，考慮到牛奶廠二手3.8萬的單價(jià)，保利辰園真不便宜。

當(dāng)然，現(xiàn)在開發(fā)商都喜歡往高了吹，往低了賣。

實(shí)際開盤，預(yù)計(jì)會(huì)有驚喜。

75㎡三房，350萬起；89㎡三房，420萬起；126㎡四房，680萬起，更貼近真實(shí)價(jià)格。

這價(jià)格能不能沖？

老實(shí)說，保利的操盤和定價(jià)，是有東西的。

雖然單價(jià)不便宜，但折合到總價(jià)，竟然還能保持稀缺性。

整個(gè)天河?xùn)|，或者說整個(gè)東部，在350-450萬預(yù)算段，還真沒有一個(gè)盤，比保利辰園環(huán)境好。

剛需預(yù)算，追求環(huán)境，保利辰園就是最優(yōu)選。

126㎡板樓，也是同樣的策略。

環(huán)境比它好的越秀觀樾，125㎡總價(jià)接近850萬。

其他的，不管是保利天奕、保利天曜還是保利天瑞，單純看環(huán)境，也沒法媲美保利辰園，而且總價(jià)更貴。

這就是保利辰園最大的稀缺性，能滿足低預(yù)算群體和性價(jià)比買家對(duì)居住環(huán)境的需求。

僅憑這一點(diǎn)，去化預(yù)計(jì)就不會(huì)差。

當(dāng)然，保利辰園并不完美，交通硬傷非常明顯。

頂豪不需要地鐵，但保利辰園不是頂豪啊。

頂豪的出行習(xí)慣，和剛需剛改的出行習(xí)慣，本就差異巨大。

保利辰園既然定位剛需起步，就必須清楚，剛需對(duì)地鐵依賴度是比較高的。

而且匯悅臺(tái)和凱旋雖然沒地鐵，但開車通勤珠金琶也就幾分鐘的事，路網(wǎng)極其發(fā)達(dá)。

保利辰園所在的路網(wǎng)能做到嗎？

以目前的擁堵程度，可能10分鐘都走不出奧體。

房子周邊的配套，會(huì)直接影響生活方式。

便利的通勤，不管在什么地方，都是生活幸福感的基礎(chǔ)。

所以保利辰園的通勤硬傷，注定會(huì)勸退不少買家。

而這些被勸退的買家，就會(huì)被競品吸納，比如珠江天河都薈。

我一直覺得天河都薈和保利辰園，就是目前天河?xùn)|最有競爭力的兩個(gè)樓盤。

一個(gè)環(huán)境好，一個(gè)配套好，就看你怎么選了。

而如果要買保利辰園，我建議抓住這波首推。

因?yàn)槭淄频?棟板樓和10棟塔樓，位置都非常好。

比如10棟，在塔樓里面屬于一線臨湖。

后續(xù)大部分塔樓，都不會(huì)再有這么好的湖景視野。

而1棟板樓，屬于2T2戶設(shè)計(jì)，有獨(dú)立電梯廳。

對(duì)比另外兩棟雙拼板樓，私密性會(huì)更好。

至于具體戶型，我們這兩天去看過，對(duì)比上半年頂級(jí)新規(guī)戶型，確實(shí)有差距。

設(shè)計(jì)沒啥問題，交標(biāo)也是對(duì)標(biāo)天瑞的高標(biāo)準(zhǔn)。

主要是飄窗這塊，回歸了80公分的大飄窗。

在經(jīng)歷過窄飄窗和零飄窗沖擊后，落差在所難免。

不過據(jù)說交付飄窗會(huì)打3留5，如果能執(zhí)行，戶型實(shí)用性會(huì)高很多。

首開就是最好樓棟，疊加稀缺的環(huán)境資源和性價(jià)比，或許就是保利辰園吹風(fēng)高的底氣。

作為下半年為數(shù)不多的亮點(diǎn)盤，熱度不會(huì)低的。

感興趣的朋友，這周末可以看起來了。