樓市是不是真的不行了？市場(chǎng)冷了是真的，但至暗時(shí)刻這個(gè)詞，有點(diǎn)嚇人，也挺主觀。

有人覺(jué)得是災(zāi)難，有人覺(jué)得是機(jī)會(huì)，看你從什么角度思考。

現(xiàn)在房子不好賣，這是共識(shí)，開(kāi)發(fā)商打折促銷的不少，二手房掛牌量蹭蹭漲，但成交慢慢吞吞。

以前那種今天不看明天就沒(méi)了的狂熱，早就沒(méi)了，買房的人越來(lái)越謹(jǐn)慎，觀望情緒濃厚。

有個(gè)朋友，去年掛了一套房，價(jià)格標(biāo)得比同小區(qū)低10萬(wàn)，半年過(guò)去了，看房的人不超過(guò)5個(gè)。

很多城市都這樣，尤其非核心區(qū)。

但說(shuō)這是至暗時(shí)刻，我覺(jué)得還得看怎么定義，如果“至暗”指的是價(jià)格崩、市場(chǎng)徹底冰凍，那倒不至于。

但如果說(shuō)是情緒低迷、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、交易僵持，那確實(shí)差不多了。

剛看到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月的數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市里，北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌了 0.4%，深圳跌了 0.4%，就連一直扛得住的上海，雖然新房?jī)r(jià)格微漲 0.4%，但二手房市場(chǎng)也沒(méi)好到哪兒去。

全國(guó)商品房銷售面積同比下降4.7%，銷售額下降7.3%，這可不是小幅度波動(dòng)了。

政策給的也差不多了，效果卻越來(lái)越弱，北京8月取消了五環(huán)外限購(gòu)，二手房成交量環(huán)比漲了4.3%，但同比還是降了7.2%，價(jià)格也跟著跌了0.53%。

上海搞了 “8?25新政”，單周就有14個(gè)項(xiàng)目入市，4個(gè)項(xiàng)目當(dāng)天售罄，看起來(lái)挺火爆，但外環(huán)外很多項(xiàng)目只是來(lái)訪量增加，真正下單的沒(méi)多少。

大家以前總覺(jué)得一線城市扛跌，現(xiàn)在看也分地段，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)次新房?jī)r(jià)格確實(shí)穩(wěn)，有的房東一分沒(méi)讓價(jià)。

但外環(huán)外有些小區(qū)，同一個(gè)戶型半年內(nèi)降了15萬(wàn)，北京也是這樣，核心區(qū)學(xué)區(qū)房還在小幅上漲，遠(yuǎn)郊區(qū)的房子卻在以價(jià)換量，有個(gè)房山的項(xiàng)目，從每平米4萬(wàn)降到3.5萬(wàn)，成交量才稍微起來(lái)點(diǎn)。

這種分化比以前任何時(shí)候都明顯，不是簡(jiǎn)單的一線和三四線的區(qū)別，而是同一個(gè)城市里，好地段和差地段的差距越拉越大。

8月底商品房待售面積還有76169 萬(wàn)平方米，按現(xiàn)在的銷售速度，夠賣一年多的。

購(gòu)房者的心態(tài)也變了，以前是怕買晚了漲價(jià)，現(xiàn)在是怕買了就貶值。

越看越不敢買，去年報(bào)價(jià)320萬(wàn)，今年290萬(wàn)還能談，這種觀望情緒一旦形成，就很難扭轉(zhuǎn)。

銀行那邊也緊了，首付比例雖然降到 20%，但銀行對(duì)流水審核比以前嚴(yán)多了。

開(kāi)發(fā)商的日子更難過(guò)，以前還能靠高周轉(zhuǎn)維持，現(xiàn)在銷售回款慢，融資渠道又窄，很多企業(yè)只能拆東墻補(bǔ)西墻。

?
百?gòu)?qiáng)房企里，今年已經(jīng)有17家違約，比去年全年還多，這種情況下，新樓盤的質(zhì)量也讓人擔(dān)心。

很多人問(wèn)現(xiàn)在是不是抄底的好時(shí)機(jī)，我覺(jué)得得看情況。

如果是在上海、杭州這些人口還在流入的城市，又是核心地段的次新房，可以慢慢挑，遇到合適的可以出手。

但要是在三四線城市，尤其是人口外流的地方，手里有多套房的真該想想辦法了。

政策還在發(fā)力，深圳9月又出了新政，力度比京滬都大。

但市場(chǎng)信心的恢復(fù)需要時(shí)間，不是靠一次兩次政策就能立竿見(jiàn)影的，

至于房?jī)r(jià)，我覺(jué)得普漲時(shí)代肯定結(jié)束了，以后是分化的市場(chǎng)，好城市、好地段、好產(chǎn)品，可能還能穩(wěn)住甚至微漲，那些偏遠(yuǎn)郊區(qū)、品質(zhì)差的樓盤，大概率陰跌。

別聽(tīng)那些房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的神話，那是過(guò)去式的邏輯，未來(lái)買房，別想著暴富，先想清楚自己到底需不需要住。

所謂的“至暗時(shí)刻”，歷史告訴我們，樓市有周期，過(guò)熱之后會(huì)冷，冷久了也會(huì)回暖。

但這一次，可能不會(huì)像過(guò)去那樣V型反彈，更可能是個(gè)L型，或者慢慢磨底。

樓市不會(huì)死，但它會(huì)變成另一個(gè)樣子。