記者/石愛華 實習(xí)記者 / 周 妍

編輯/宋建華

藍(lán)灣小鎮(zhèn)項目的沙盤展示

這是一對退休老人“投資”的真實經(jīng)歷。

今年4月的一個周末，73歲的老人劉秋生和老伴參加了一個“免費看房團(tuán)”，他們抱著“只看不買”的心態(tài)坐上了北京開往唐山的大巴車。幾個小時后，當(dāng)他們從銷售人員口中得知，房產(chǎn)托管后的保底租金年收益高達(dá)房款的8%后，他們“果斷”認(rèn)購了一套房，并在POS機(jī)上分多次刷了12萬元定金。隨后，銷售人員開著小轎車，將他們送回了北京。

當(dāng)晚，他們覺得事情太過倉促，決定退房，卻被告知定金無法退還，“將投資進(jìn)行到底”似乎成了損失最小的選擇。

就這樣，看房兩天后，他們結(jié)清了48萬元房款，簽下購房合同和一份房屋托管協(xié)議。然而，合同上的一條違約責(zé)任卻成了二老的心病。

年收益8%的托管房

2025年4月19日，劉秋生接到了一個“看房旅游團(tuán)”的推銷電話，電話那頭的小伙子熱情相邀，“叔叔，明天的大巴車還有位置，您就當(dāng)免費去唐山玩一圈”。

劉秋生和老伴兒退休多年，家住北京，曾想過到海邊購置房產(chǎn)養(yǎng)老。近些年，他們也看過不少的房子。他猜測，因為看房時登記過個人信息，所以常接到類似的推銷電話。

這一次，對方推銷的項目名叫“藍(lán)灣小鎮(zhèn)”，位于唐山樂亭縣，臨近海邊，推薦信息里寫著，“這是離北京最近的一片海”、“房屋托管收益可觀”。

實際上，劉秋生已經(jīng)多次接到過這個項目的推銷電話，每次打電話的人都不一樣，但他一直沒有答應(yīng)。4月19日，劉秋生多問了一句“集合的大巴車在哪，遠(yuǎn)不遠(yuǎn)”。對方立刻打消了他的顧慮，說會有小轎車到小區(qū)門口來接，把人送到集合點，再乘坐大巴一起出發(fā)。劉秋生覺得“挺方便”，于是就抱著“看一看”的心態(tài)答應(yīng)了。

劉秋生撂下電話告訴七十多歲的老伴兒“明天出去一趟”，至于是去做什么，妻子沒有多問?！爱?dāng)時只是想著去走一走，根本沒有現(xiàn)場就買房的打算”。

4月20號一早六點多，一輛轎車將劉秋生和老伴兒送到北京東四環(huán)外的大巴集合點，據(jù)劉秋生粗略統(tǒng)計，這個“看房團(tuán)”約有二十多人，多半是和他們年齡相差不多的老年人。

從北京到唐山，大巴開了大約3小時，車子沒有直接在“藍(lán)灣小鎮(zhèn)”停下來，而是先開往海邊，讓大家感受一下環(huán)境。

“有點荒”是劉秋生的第一印象，由于時值早春，海邊仍有些涼，并沒有什么游客，之后，工作人員將看房團(tuán)的老人分成了幾個組，帶大家分頭參觀了房子，并進(jìn)行了講解。

看過樣板間，劉秋生并沒有動心，無論從房子的位置還是環(huán)境，他都覺得自己住不是很方便。但整個看房過程中，劉秋生說，自己產(chǎn)生了一種“房子稀缺”的緊迫感覺。他記得銷售人員提到，“將來這個地方不會再批建住宅”、“房子只剩下不多”、“可以做托管的房子有限”。

真正動心，是聽到投資收益率之后。

看過房子，劉秋生和老伴兒被帶到了銷售大廳，他們在一張桌子前落座，同桌還有另外一位前來看房的女士，說也是跟團(tuán)從北京過來的。劉秋生記得，負(fù)責(zé)給他們講解的是一位三十來歲的銷售經(jīng)理，和一位“跟班”的銷售。

劉秋生說，他們落座后，告訴銷售人員，說這地方不適合自住，對方就推薦他們買專用于托管的那個樓。銷售人員第一次報價，房子的單價超過了一萬元，五十多平的房子，報價七十多萬元。據(jù)銷售經(jīng)理介紹，房子托管后，每年的租金收益保底為房款的8%。

看房現(xiàn)場

拿POS機(jī) 在轎車上刷卡交定金

“我們確實有點動心了”，劉秋生回憶，銷售人員還拿出了打折方案，稱當(dāng)場訂購的話可以優(yōu)惠。劉秋生回憶，說到打折，同桌一起看房的那位女士還跟銷售人員提出，如果兩家一起訂房，希望能多給些優(yōu)惠。

期間，同桌的女士跟劉秋生夫婦提起，說自己十年前曾在北戴河的阿那亞一帶投資過房產(chǎn)，也是把房子托管出去，剛買時周邊環(huán)境和配套還不如這邊的項目好，但如今早就回本。她私下和劉秋生提議一起砍價，還說“如果房子高于50萬，絕對不能買”。

劉秋生坦言，自己的心態(tài)受到了同伴的影響，聽那位女士說完，他的心理價位就定在了50萬左右。最終，銷售人員給出了55萬元一套的價格。談好價格之后，銷售人員稱要請示公司，于是回到辦公室“匯報”。

幾經(jīng)商量，對方稱可以按照55萬元簽約，并且可以將第一年8%的托管收益，也就是4.4萬元直接從房款中扣除，但必須現(xiàn)場簽字，承諾“不可退換房子”。

交款過程中，銷售人員提到有一套樓層底的房子可以再優(yōu)惠2萬元，全部優(yōu)惠算下來，劉秋生夫婦的全部房款為48萬元。劉秋生回憶說，“當(dāng)時就覺得，享受了好多的優(yōu)惠，特別合適”。

談妥之后，劉秋生的老伴和同行的女士被帶進(jìn)一間辦公室去交定金?！案鰤粢粯印?，劉秋生說，當(dāng)時自己有點懵懵的，沒想到買房這樣的大事兒，在幾個小時之內(nèi)就做了決定。因為女兒在國外，他們也沒有通知孩子。

劉秋生的愛人回憶，最初約定的定金是5萬元，但交款的過程并不順利，由于沒有準(zhǔn)備，銀行卡刷卡額度有所限制，她嘗試了多次，才交齊了5萬元定金。

“整個交易的過程感覺不太正規(guī)”，劉秋生說，以前也買過房子，都會有正規(guī)的財務(wù)人員來收款，也會給收款憑證，但他們在藍(lán)灣小鎮(zhèn)支付定金時，只是銷售人員拿著POS機(jī)直接刷卡，只給了一個小票。

交完定金，對方稱將會在48小時之內(nèi)簽訂正式合同，屆時會有人上門簽署，不需要他們再來唐山。

準(zhǔn)備乘坐大巴回京時，兩位銷售人員說自己正好開車回北京，可以直接將兩位老人和同行的女士送到北京。五個人乘坐一輛車，劉秋生覺得比較擁擠，還是想坐大巴車，但銷售人員一再請他們乘坐轎車，最終他們隨銷售人員一起返京。

路上，銷售人員再次提起，5萬元定金只能確保訂到該小區(qū)里的房子，但有托管資質(zhì)的房源已經(jīng)不多，需要再交7萬元鎖定那套可以托管的房子。在銷售中心時，由于銀行卡刷卡失敗，劉秋生并沒有支付這筆錢?；爻搪飞希N售人員在車上拿出POS機(jī)，讓劉秋生的愛人再次嘗試刷卡，最終成功刷了7萬元。至此，兩人共交付了12萬元定金。

交費后只給了pos機(jī)打印的小票

令人不安的合同

當(dāng)晚回到家中，劉秋生和老伴基本上一夜沒睡，整晚都在回憶買房過程，一些細(xì)節(jié)拼湊在一起，“總覺得哪里不對”。

為什么銷售人員堅持不讓我們坐大巴車回京？為什么一起看房砍價的女士不愿意留下姓名和電話號碼？定金說加就加嗎？為什么在回程的路上，銷售要帶著POS機(jī)？

這一連串的疑問，讓劉秋生和老伴都覺得，訂房過程中太多不夠規(guī)范的地方，他們甚至開始懷疑一起看房的女士有可能是“托兒”，二人商量，決定“事情到此為止，不能再繼續(xù)下去”。

第二天一早，劉秋生就聯(lián)系銷售人員，稱孩子不同意購房，希望能退回定金。銷售人員驅(qū)車來到劉秋生小區(qū)門口，當(dāng)面告知他如果退房，定金不會退還，并催促兩位老人盡快在48小時內(nèi)簽訂合同，交付尾款。

事情發(fā)展到此，劉秋生很擔(dān)心老伴因情緒不好，腦梗舊病復(fù)發(fā)，為了防止12萬元“打水漂兒”，他們最終還是決定繼續(xù)辦理購房手續(xù)。

次日，銷售人員將劉秋生夫婦約到了小區(qū)旁邊的一個酒店，雙方在酒店大廳簽訂了合同并支付了房子的尾款。

合同一共有兩份，一份購房合同，一份房屋托管協(xié)議。劉秋生說，購房合同是標(biāo)準(zhǔn)購房合同，他大致過了一遍條款，發(fā)現(xiàn)購房合同上的金額對方填寫的是26萬元，這和實際支付的48萬元差了20多萬，對方解釋稱，這是為了規(guī)避稅款，對雙方都好。

劉秋生沒有過度糾結(jié)，而是更仔細(xì)的看了藍(lán)灣小鎮(zhèn)民宿委托運(yùn)營協(xié)議，“因為我們買房，看中的就是托管的收益和投資價值”。

協(xié)議中約定，代運(yùn)營期間，乙方向甲方支付純保底租金為每年44000元。劉秋生特意看了違約責(zé)任，其中提到，如果對方不能按時支付租金，則對方需要支付違約金。也是這一條違約條款，成了他日后的心病。

簽完協(xié)議后，他們依舊通過POS機(jī)支付了30多萬尾款。同時，還簽訂了一份“收房委托書”，委托對方可以全權(quán)代理收房簽約等事宜。

劉秋生提供的委托運(yùn)營協(xié)議顯示，當(dāng)時乙方并未在協(xié)議上簽字，落款處乙方也并未蓋章簽字，工作人員稱，他們會將合同帶回公司完成剩下內(nèi)容，待辦理房屋過戶時他可以領(lǐng)取正式購房合同，而委托協(xié)議則要等到10月份才能拿到。

事后，劉秋生將手機(jī)拍下來的委托協(xié)議拿給一位律師朋友看，對方告訴他，違約責(zé)任條款里，關(guān)于對方不能支付房租的后果，對他們十分不利。

記者看到，協(xié)議原文為：“乙方未按時支付租金的，按照應(yīng)支付平均月租金的日萬分之五自違約之日向甲方承擔(dān)違約金，除外不承擔(dān)任何責(zé)任”。劉秋生說，他在審查合同時，下意識覺得，違約金是房租之外的額外補(bǔ)償，但律師告訴他，按照協(xié)議的約定，違約金可能是唯一補(bǔ)償，這意味著，如果對方不支付租金，只需要賠償他低額的違約金即可。

劉秋生的家人后來算過一筆賬，按照年租金44000元計算，如果對方不支付保底租金，每天只需要支付1.83元的違約金，一年算下來只有668元，與租金相差甚遠(yuǎn)。

委托運(yùn)營協(xié)議 中規(guī)定的違約責(zé)任

房款打給了裝修公司

“我有一種被欺騙的感覺”，劉秋生坦言，剛開始發(fā)現(xiàn)合同上的問題后，他們很不安，深思熟慮后，他和老伴打電話告訴了女兒。

公開資料顯示，藍(lán)灣小鎮(zhèn)的開發(fā)商為唐山市海港新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司唐山灣國際旅游島分公司。但劉秋生的女兒在搜集證據(jù)時發(fā)現(xiàn)，父母支付的定金并沒有打給開發(fā)商，而是打給了唐山藍(lán)灣建筑裝飾有限公司的賬戶。劉秋生說，先前支付定金時，銷售人員只給了POS機(jī)打印的小票，從小票上只能看到收款商戶為“藍(lán)灣小鎮(zhèn)銷售中心”，資金具體打到什么賬戶并不清楚。

據(jù)劉秋生回憶，女兒搜索發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)上有同樣購買唐山藍(lán)灣小鎮(zhèn)項目的人，他們通過12345熱線電話反映了情況，最終要回了定金。劉秋生說，女兒還曾責(zé)問他們?yōu)楹螞]有提前搜索一下就貿(mào)然付款。

記者在網(wǎng)上聯(lián)系了一位購買該項目的發(fā)帖人，她在公開發(fā)表的文章中稱，父母也是隨團(tuán)去看房，在銷售人員的推銷下認(rèn)購了一套藍(lán)灣小鎮(zhèn)的房子，據(jù)家里老人說，交款時，銷售人員承諾不滿意可以退款。但老人回到家細(xì)看協(xié)議覺得不合適，提出退款請求時銷售人員卻“失聯(lián)”了。

與這位要回定金的人不同，劉秋生夫婦已經(jīng)簽訂了購買合同，并支付了全款。根據(jù)網(wǎng)友分享的經(jīng)驗，劉秋生也通過12345平臺向當(dāng)?shù)卣块T反映了購房的經(jīng)歷，以及合同中存在的問題。但最終，12345平臺回復(fù)稱，承辦單位認(rèn)為，因當(dāng)事人已經(jīng)簽訂商品房買賣合同，反映的問題屬于合同糾紛，建議通過司法途徑解決。

“我認(rèn)為我們經(jīng)歷了合同詐騙，而非糾紛”，劉秋生說，如果一早就發(fā)現(xiàn)對方違約的代價如此之低，他肯定不會買房，接下來，他也會嘗試通過法律途徑去維權(quán)。

北京鼎銘律師事務(wù)所高級合伙人律師冀旭宇表示，在此案例中，老人有實施購房和托管房屋進(jìn)行租賃的行為，涉及房屋買賣合同和房屋托管服務(wù)兩層法律關(guān)系。

冀旭宇認(rèn)為，托管協(xié)議中的違約條款提到“除違約金外不承擔(dān)其他責(zé)任”，這相當(dāng)于限制后續(xù)其他追索的權(quán)利，不排除對方采取了“文字游戲”去規(guī)避責(zé)任的可能性，但最終如何定性，應(yīng)由相關(guān)部門認(rèn)定。

老人如果因托管協(xié)議存在風(fēng)險，想要解除購房合同，需要舉證證明購房行為與托管收益之間存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，如果房屋開發(fā)商和房屋受托管方不是同一主體，將會加大老人舉證的難度，很容易“吃啞巴虧”。

北京律師葛樹春認(rèn)為，這件事涉及到合同條款的效力以及違約責(zé)任的認(rèn)定，乃至合同是否應(yīng)當(dāng)解除等問題。

葛樹春稱，老人與托管方簽訂的托管協(xié)議，本質(zhì)上屬于租賃合同范疇，只要協(xié)議內(nèi)容是雙方真實意思的表示，且不違法，這份協(xié)議是合法有效的。在這份托管協(xié)議中，關(guān)于租金支付和違約條款是核心關(guān)注點。托管方約定每年支付4.4萬元保底租金，這屬于雙方對租金支付的明確約定，托管方有義務(wù)按照約定履行。

而違約條款中規(guī)定，如果乙方不能按約定支付租金，則按照每日支付平均月房租的萬分之五作為補(bǔ)償，此外不再有任何責(zé)任，這里存在嚴(yán)重問題。雖然合同雙方有約定違約賠償方式的權(quán)利，但這種約定不能體現(xiàn)公平。按照這個違約條款計算，每年補(bǔ)償額與原本約定的租金相差巨大，明顯減輕了違約方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，使得守約方的權(quán)益無法得到合理保障。

葛樹春律師提到，在司法實踐中，法院會對于此類明顯有失公平的條款，有可能會依據(jù)公平原則和誠實信用原則，結(jié)合案件的具體情況進(jìn)行調(diào)整，判定違約方承擔(dān)更合理的賠償責(zé)任，以平衡雙方利益。

需要注意的是，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)查清，或者老人應(yīng)當(dāng)舉證證明，開發(fā)商是不是以托管和保底租金為誘餌，誘騙老人購買涉事的地產(chǎn)項目房屋。誘騙老人購買涉事房地產(chǎn)項目的房屋之后再惡意的進(jìn)行違約，這種欺詐行為不僅違反公序良俗，且違反誠實信用原則，屬于我國民法典規(guī)定的可解除合同的情形。

針對劉秋生所說情況，記者9月12日聯(lián)系了藍(lán)灣小鎮(zhèn)的銷售中心，一位值班人員稱將會就以上情況反映給公司，但截至發(fā)稿，未得到對方回復(fù)。

（為保護(hù)采訪對象隱私，文中劉秋生為化名）

【版權(quán)聲明】本作品的著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)歸北京青年報【北青深一度】所有，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。