最近總是被“房東稅”的話題刷屏，不少房東糾結(jié)“要交多少稅”，租客擔心“房租會漲”，甚至有人計劃用“私下交易”避稅。

隨著9月15日《住房租賃條例》正式實施，這些焦慮真的有必要嗎？條例真正影響的，或許比“納稅”這件事更關(guān)鍵！

房東稅的話題最近熱度很高，核心原因是我國《住房租賃條例》即將于9月15日正式實施。

但很多人不知道的是，房東稅并非新增稅種，此前一直存在，只是此次隨條例重新提及并被推向更高關(guān)注層面。

不少人最關(guān)心的問題是：今后出租房屋到底要不要納稅？

《住房租賃條例》的重要內(nèi)容之一是出租人有義務(wù)向房管部門備案租賃合同，這一點實際比“要不要交稅”更值得關(guān)注。

這意味著房東出租房屋后，必須將租賃合同提交至房管局備案，同時條例明確規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、客廳等非居住空間不得作為租賃住房使用。

比如此前部分房東將客廳隔成“單間”出租的“群租亂象”，今后將被嚴格禁止。

從本質(zhì)來看，這一備案要求是國家對租賃市場的一次“全面信息采集”。

租房人數(shù)有多少、房東手里有幾套房、是直接出租的“一房東”還是轉(zhuǎn)租的“二房東”，這些信息都會通過備案逐步清晰。

只有掌握了完整的租賃市場數(shù)據(jù)，后續(xù)對房東的精準征稅、對租賃行為的規(guī)范監(jiān)管才能真正落地，這也是條例的核心邏輯之一，而非單純?yōu)榱恕笆斩悺薄?/p>

而條例對房屋中介機構(gòu)也是提出了明確要求：通過中介租賃的房屋必須備案，若中介機構(gòu)未按規(guī)定完成備案，將面臨2萬元以上10萬元以下的罰款。

這一規(guī)定針對性很強，過去不少中介為了促成交易、規(guī)避監(jiān)管，會協(xié)助房東和租客“私下簽合同”，不登記真實租賃信息，導(dǎo)致后續(xù)出現(xiàn)押金糾紛、房源虛假等問題時，租客維權(quán)困難。

如今明確罰款標準后，中介會從“被動配合”轉(zhuǎn)向“主動監(jiān)管”，成為租賃備案的重要推手，進一步壓縮“灰色交易”空間。

關(guān)于房東實際需繳納的稅費，具體涉及三個稅種，且大部分房東可享受明確優(yōu)惠，無需過度擔心稅負壓力。

第一個是增值稅，條例實施后政策保持不變：若房屋月租金低于10萬元，可直接免征增值稅。

從實際情況來看，90%以上的個人房東月租金都在10萬元以內(nèi)，這意味著大部分房東無需繳納這一稅種。

第二個是房產(chǎn)稅，2023年至2027年期間，我國對個人出租住房實行房產(chǎn)稅減半征收政策。

該稅種原法定稅率為4%，減半后實際征收稅率僅為2%，以月租金5000元的住房為例，房東每月需繳納的房產(chǎn)稅僅為100元，稅負壓力相對較小。

第三個是個人所得稅，采用核定征收方式（各地具體稅率略有差異，通常在1%-2%之間）。

這里需要提醒的是，有房東可能會想：“我不通過中介，和租客私下交易，不備案是不是就能逃稅？”但這種做法存在兩大明確風險，幾乎不可行。

其實就是“流水稽查風險”，如果租客每月固定向房東個人銀行卡轉(zhuǎn)賬5000元租金，這筆穩(wěn)定流水會成為個人所得稅申報系統(tǒng)中的“疑點數(shù)據(jù)”。

按照我國個稅申報規(guī)定，房東每年需對全部收入進行申報，若未如實申報租金收入，一旦被稅務(wù)部門核查，不僅要補繳稅款，還會面臨罰款和滯納金，影響個人納稅信用。

還有一點就是“租客舉報風險”，此次《住房租賃條例》特別明確，若出租人未按要求備案租賃合同，承租人可自行攜帶租賃合同到房管局完成備案。

對租客而言，備案無需承擔任何稅費，反而能明確租賃關(guān)系，避免后續(xù)房東隨意漲租、不退押金等糾紛。

現(xiàn)實中，已有不少案例顯示，當租客與房東產(chǎn)生矛盾時，會通過“自行備案”維護權(quán)益，此時房東未備案、未納稅的問題會直接暴露。

說到這里可能有人會問：國家推進《住房租賃條例》，真的只是為了征收房東稅嗎？答案是否定的。

對國家而言，征收少量稅費并非核心目的，更重要的是通過條例對房屋租賃行業(yè)進行全面規(guī)范，結(jié)束過去“散戶交易為主、監(jiān)管松散”的狀態(tài)。

最明顯的信號是，目前多地政府及城投公司正在積極收購當?shù)囟址考盃€尾樓，比如武漢、西安等地。

今年已通過國企平臺收購超過2000套二手房，后續(xù)會成立專業(yè)運營公司，將這些房屋統(tǒng)一改造為人才公寓或面向年輕人的保障性住房，以低于市場價10%-15%的租金對外出租。

這一舉措背后，不僅是調(diào)整稅負，更體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是房屋租賃行業(yè)的深度介入。

要實現(xiàn)“租購并舉”，首先得讓租賃市場變得規(guī)范、可控，而條例正是這一目標的“基礎(chǔ)框架”。

那么這一系列政策對樓市到底會產(chǎn)生哪些影響？最直接的變化，來自年輕人住房觀念的轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)在越來越多年輕人選擇“不生孩子、不結(jié)婚、不買房”，他們發(fā)現(xiàn)租房與買房的居住體驗差距正在縮小。

買房需要背負數(shù)十年房貸，每月還款金額可能是租金的2-3倍，還得承擔裝修、維修等成本。

而租房不僅成本低，還能根據(jù)工作變動靈活換房，比如從城東換到城西，只需退租再重新找房，無需承擔二手房交易的稅費和“賣不掉”的風險。

從實際成本來看，當前租房性價比明顯高于買房。

以北京朝陽區(qū)為例，一套80平方米的兩居室，月租約8000元，而同等位置的二手房總價約600萬元，按首付30%、貸款30年計算，每月房貸約2.1萬元，是租金的2.6倍。

更重要的是，當下二手房交易難度加大，不少城市二手房掛牌量突破10萬套，部分房源掛牌半年仍無人問津。

即使降價10%-15%也難成交，房屋貶值風險顯著提升，這些現(xiàn)實因素，讓越來越多年輕人選擇“租好房”而非“買貴房”。

規(guī)范租賃市場，正是為了適應(yīng)這種生活方式的轉(zhuǎn)變。

現(xiàn)在看來，《住房租賃條例》并非孤立的“征稅政策”，而是推動樓市轉(zhuǎn)型的重要一步，最終受益的將是“想租房的年輕人”和“規(guī)范經(jīng)營的房東”。

看待這一政策，不能只盯著“每月要交多少錢稅”，更要透過條例條文，看清背后國家對房地產(chǎn)行業(yè)的長期規(guī)劃。

通過規(guī)范租賃市場，讓“租房”成為穩(wěn)定的居住選擇；通過后續(xù)可能的房產(chǎn)稅，平衡住房資源分配，最終實現(xiàn)“租購并舉”，讓不同需求的人都能找到合適的住房。

9月15日實施的《住房租賃條例》，對房東而言是“從松散經(jīng)營到規(guī)范合規(guī)”的轉(zhuǎn)變，逃稅風險遠大于收益。

對租客而言，是“權(quán)益有保障、租房更安心”的開始，對整個樓市而言，是“從賣房子到做租賃”的轉(zhuǎn)型信號。

與其糾結(jié)“房東稅”的細枝末節(jié)，不如看清趨勢：未來租房會越來越規(guī)范，居住體驗會越來越完善，而這才是條例真正的價值所在。