近日，位于湖南長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)的萬(wàn)象春樾和景樓盤傳來(lái)新動(dòng)態(tài)，項(xiàng)目 1、2、3、F、5、6# 樓已成功獲取預(yù)售許可證，總計(jì)推出 168 套房源。

據(jù)悉，該樓盤將優(yōu)先開(kāi)盤 1-3# 及 F# 樓，可售房源共 125 套，戶型建面集中在 127-168㎡區(qū)間，開(kāi)盤時(shí)間定在 9月27 日。

隨著開(kāi)盤臨近，樓盤價(jià)格也正式公布。其毛坯備案價(jià)最低為 10969 元 /㎡，首開(kāi)期間推出約 92 折的優(yōu)惠活動(dòng)，折后單價(jià)低至 10113 元 /㎡。然而，與價(jià)格一同引發(fā)關(guān)注的，還有該樓盤圍繞諸多宣傳點(diǎn)產(chǎn)生的爭(zhēng)議。

一、宣傳賣點(diǎn)突出，實(shí)地探訪暴露多重問(wèn)題

萬(wàn)象春樾和景在前期推廣中，著重強(qiáng)調(diào)了四大核心優(yōu)勢(shì)：

• 作為長(zhǎng)沙少有的現(xiàn)房銷售樓盤，房屋實(shí)景可直接查看，能有效規(guī)避 “爛尾” 風(fēng)險(xiǎn)；
• 采用新規(guī)設(shè)計(jì)戶型，得房率約為 108%-114%，在同類型產(chǎn)品中處于較高水平；
• 一期規(guī)劃為低密洋房產(chǎn)品，主打居住舒適度；
• 地處芙蓉區(qū)且緊鄰地鐵口，周邊配套成熟完善。

但經(jīng)過(guò)實(shí)地探盤后發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)際情況與宣傳存在不少出入：

1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì)有限：項(xiàng)目位于芙蓉區(qū)邊緣地帶，與長(zhǎng)沙縣僅一步之隔，板塊價(jià)值和區(qū)位條件并不突出；
2. “洋房” 定位存疑：雖以 “洋房” 為宣傳重點(diǎn)，但實(shí)際房源為 7-11 層的小高層，與傳統(tǒng)洋房定義不符；
3. 教育配套一般：項(xiàng)目未明確配套入學(xué)政策，教育資源缺乏競(jìng)爭(zhēng)力；
4. 周邊環(huán)境欠佳：緊鄰東岸鄉(xiāng)合平村村民安置小區(qū)，周邊景觀風(fēng)貌較為普通；
5. 開(kāi)發(fā)商與產(chǎn)品實(shí)力不足：開(kāi)發(fā)商品牌知名度較低，產(chǎn)品打造能力較弱，戶型設(shè)計(jì)也存在較多爭(zhēng)議點(diǎn)。

二、現(xiàn)房銷售背后：開(kāi)發(fā)節(jié)奏與居住體驗(yàn)隱憂

當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)該樓盤 “現(xiàn)房銷售” 的賣點(diǎn)討論度最高，這一模式的靈感疑似源自嘉信在長(zhǎng)沙打造的首個(gè)項(xiàng)目 —— 嘉信博麓郡。不過(guò)，相較于嘉信博麓郡全項(xiàng)目同步建設(shè)的模式，萬(wàn)象春樾和景或許因資金實(shí)力不足，計(jì)劃通過(guò)一期洋房的銷售回款支撐二期高層建設(shè)，因此將面積本就不大的地塊劃分為兩期開(kāi)發(fā)。

從 7 月中旬的航拍畫面來(lái)看，占項(xiàng)目總套數(shù)超 6 成的 296 戶高層房源尚未動(dòng)工。即便后續(xù)施工順利，高層部分也需約 2 年工期才能完工。

更值得注意的是，由于地塊面積有限，項(xiàng)目一二期未實(shí)現(xiàn)物理分區(qū)，這意味著一期業(yè)主入住后，將長(zhǎng)期處于二期施工產(chǎn)生的噪音與粉塵污染中。因此，該樓盤并不適合急于入住的購(gòu)房者，以及家中有老人、小孩且對(duì)居住環(huán)境要求較高的人群。

三、核心爭(zhēng)議聚焦：區(qū)位邊緣 +“偽洋房” 爭(zhēng)議

萬(wàn)象春樾和景的具體位置在芙蓉區(qū)人民東路二段，與長(zhǎng)沙縣的湘域芯城僅一路之隔，“一腳跨兩區(qū)” 的地理特點(diǎn)使其板塊與區(qū)位優(yōu)勢(shì)大打折扣。

回溯項(xiàng)目背景，其前身為長(zhǎng)沙翼騰房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司競(jìng)得的 [2024] 長(zhǎng)沙市 015 號(hào)住宅地塊，地塊總面積約 39.3 畝。令人意外的是，在這樣一塊不大的土地上，開(kāi)發(fā)商規(guī)劃了 10 棟住宅。

更緊湊的是，部分樓棟東西向間距僅 10 余米，居住私密性與舒適度可能受到影響。

項(xiàng)目整體規(guī)劃 10 棟住宅，此次首開(kāi)的一期包含 6 棟，層高為 7-11 層，建面覆蓋 128-225㎡，采用全封窗公建化外立面設(shè)計(jì)，168 套房源均以實(shí)景現(xiàn)房形式銷售。

但根據(jù)行業(yè)普遍定義，洋房通常指 4-6 層的低密度多層住宅，而該項(xiàng)目一期 7-11 層的層高與這一標(biāo)準(zhǔn)明顯不符，卻仍以 “洋房” 為核心宣傳點(diǎn)，存在虛假宣傳的嫌疑。

事實(shí)上，真正的洋房并非僅以 “層數(shù)低” 為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，更關(guān)鍵的是能否營(yíng)造更舒適的生活場(chǎng)景，例如通過(guò)層層退臺(tái)設(shè)計(jì)、差異化戶型布局、兼具美學(xué)感的外觀設(shè)計(jì)等提升居住體驗(yàn)。從項(xiàng)目實(shí)際情況來(lái)看，其產(chǎn)品更偏向 “掛洋房名頭的小高層”，開(kāi)發(fā)商對(duì)洋房產(chǎn)品的理解或存在偏差，設(shè)計(jì)初心也并非圍繞 “洋房標(biāo)準(zhǔn)” 展開(kāi)。

此外，作為首次進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)象地產(chǎn)還需注意品牌宣傳的規(guī)范性 ——項(xiàng)目名稱中的 “萬(wàn)象” 與知名商業(yè)體 “萬(wàn)象城” 無(wú)關(guān)聯(lián)，物業(yè)公司 “萬(wàn)象恒基” 也與萬(wàn)象城、恒基集團(tuán)無(wú)關(guān)。建議開(kāi)發(fā)商減少此類 “擦邊球” 宣傳，以真誠(chéng)態(tài)度面對(duì)購(gòu)房者。要知道，長(zhǎng)沙購(gòu)房者對(duì) “真假洋房” 具備較強(qiáng)的辨別能力，且洋房的居住舒適度，本質(zhì)上源于科學(xué)的宜居設(shè)計(jì)，而非單純的 “層數(shù)低”。

據(jù)查詢，長(zhǎng)沙萬(wàn)象春樾和景樓盤市由長(zhǎng)沙翼騰房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)，由長(zhǎng)沙春樾物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務(wù)。

而長(zhǎng)沙翼騰房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司是長(zhǎng)沙廣潤(rùn)管理咨詢服務(wù)有限責(zé)任公司的全資子公司。

值得一提的是，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙翼騰房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司，其背景可追溯至衡陽(yáng)常寧的萬(wàn)象地產(chǎn)，屬于從縣域市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)沙的開(kāi)發(fā)商。作為萬(wàn)象地產(chǎn)在長(zhǎng)沙的首個(gè)項(xiàng)目，其產(chǎn)品品質(zhì)也暴露出不少問(wèn)題，以下結(jié)合園林與外立面實(shí)拍情況具體分析。

四、實(shí)景呈現(xiàn)雖直觀，產(chǎn)品細(xì)節(jié)槽點(diǎn)密集

盡管項(xiàng)目以 “實(shí)景現(xiàn)房” 為賣點(diǎn)，直觀的呈現(xiàn)方式為其加分，但實(shí)地探訪后發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面的問(wèn)題仍較為突出：

（一）外立面與宣傳差異大

開(kāi)發(fā)商此前宣傳項(xiàng)目采用 “高大上” 的全封窗公建化立面，強(qiáng)調(diào)超高窗墻比與鋁板造型搭配，效果圖呈現(xiàn)的顏值頗高。

不少購(gòu)房者期待能看到類似邦泰璟和項(xiàng)目的大面積整塊玻璃設(shè)計(jì)，然而實(shí)地所見(jiàn)卻是類似 “老家自建房小塊玻璃拼接” 的效果，美觀度大打折扣。

更讓人難以接受的是，外立面呈現(xiàn)出藍(lán)中帶綠的色調(diào)，審美風(fēng)格難以符合大眾期待。

在此也建議開(kāi)發(fā)商，在宣傳物料中完善免責(zé)申明內(nèi)容，避免購(gòu)房者因宣傳與實(shí)物差異過(guò)大產(chǎn)生誤解，引發(fā)不必要的輿情糾紛。

（二）園林管理混亂，設(shè)計(jì)實(shí)用性不足

項(xiàng)目雖宣稱聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)公司山水比德負(fù)責(zé)園林設(shè)計(jì)，但現(xiàn)場(chǎng)情況卻不盡如人意：園林內(nèi)管理秩序混亂，清潔工具隨意擺放，地面泥濘不堪，探訪過(guò)程中甚至出現(xiàn)鞋底沾滿泥土的情況。

更不合理的是，項(xiàng)目花壇采用木質(zhì)材質(zhì)打造，此類材質(zhì)長(zhǎng)期暴露在日曬雨淋環(huán)境中極易腐爛，耐用性存疑。

即便開(kāi)發(fā)商宣傳將提供 “五星級(jí)物業(yè)服務(wù)”，但從當(dāng)前園林狀況來(lái)看，能否維持長(zhǎng)期良好的居住環(huán)境，恐怕只能實(shí)現(xiàn) “五星期” 的短期體驗(yàn)。

（三）入戶設(shè)計(jì)不科學(xué)，戶型競(jìng)爭(zhēng)力弱

入戶大堂的設(shè)計(jì)堪稱 “硬傷”—— 進(jìn)門即可看到樓梯，既不符合空間利用的科學(xué)性，也缺乏美觀度。

業(yè)主乘坐電梯還需繞路而行，這樣的設(shè)計(jì)即便在行業(yè)內(nèi)也較為少見(jiàn)，被不少人評(píng)價(jià)為 “最丑入戶設(shè)計(jì)”。

戶型方面，項(xiàng)目主打 “負(fù)公攤新規(guī)小高層”，最高得房率 114%，但這一數(shù)據(jù)在市場(chǎng)中并不突出。對(duì)比嘉信洋湖錦璽、綠城知雅棠等項(xiàng)目的高層產(chǎn)品（最高得房率 120%），仍有提升空間。

更關(guān)鍵的是，部分戶型設(shè)計(jì)不符合市場(chǎng)主流需求：為 “偷面積”，南北向客廳未設(shè)置陽(yáng)臺(tái)，導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)南北通透；甚至建面達(dá) 168㎡的大戶型，還存在暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，居住體驗(yàn)大打折扣。

此外，項(xiàng)目 129㎡、143㎡戶型僅做到三開(kāi)間朝南，而同期市場(chǎng)上，城發(fā)恒偉雅酈映 98㎡、嘉信洋湖錦璽 117㎡等中小戶型已實(shí)現(xiàn)四開(kāi)間朝南，差距明顯。

五、配套短板明顯，四類人群需謹(jǐn)慎入手

項(xiàng)目地處芙蓉區(qū)邊緣，配套整體表現(xiàn)平平，僅 “近地鐵” 一項(xiàng)可圈可點(diǎn) —— 距離地鐵 6 號(hào)線韶光站約 190 米，交通出行較為便捷。但在學(xué)校、商業(yè)、居住環(huán)境等關(guān)鍵配套上，均存在明顯短板，以下四類人群需慎重考慮：

1. 重視子女教育的家長(zhǎng)

項(xiàng)目暫未取得教育配套的官方紅頭文件，無(wú)法實(shí)現(xiàn) “配套入讀”。根據(jù)規(guī)劃，小學(xué)預(yù)計(jì)劃入項(xiàng)目西側(cè)約 400 米處的大同三小，初中則需參與派位。從今年大同三小的派位情況來(lái)看，114 人被派入師大附中芙蓉中學(xué)，占比近 50%，而該校僅屬于長(zhǎng)沙三類公辦初中，教育水平一般。

此前市場(chǎng)傳言項(xiàng)目有望入讀湘郡培粹 “一校兩址” 的隆平校區(qū)，從目前情況來(lái)看，這一可能性幾乎為零。若購(gòu)房者以 “優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)” 為核心需求，同屬芙蓉區(qū)的中建桃李九章、中建博萃府顯然是更優(yōu)選擇。

2. 注重生活便利與通勤效率的年輕人

萬(wàn)象春樾和景為純住宅地塊，未規(guī)劃社區(qū)底商，日常購(gòu)物、買菜等基礎(chǔ)生活需求難以就近滿足。從商業(yè)配套來(lái)看，項(xiàng)目方圓 5 公里內(nèi)僅有龍湖芙蓉天街一個(gè)大型商場(chǎng)，且需乘坐兩站地鐵，出地鐵后還需步行數(shù)百米才能到達(dá)。對(duì)于喜歡社交娛樂(lè)、日常需往市區(qū)通勤的年輕人而言，這樣的配套條件無(wú)疑會(huì)帶來(lái)諸多不便。

3. 追求高品質(zhì)居住體驗(yàn)的改善客群

• 周邊環(huán)境嘈雜：項(xiàng)目緊鄰東岸鄉(xiāng)合平村村民安置小區(qū)，人員流動(dòng)性大且較為嘈雜，周邊城市界面缺乏品質(zhì)感；南側(cè)臨近八車道主干道，日常交通噪音干擾較大。
• 長(zhǎng)期受施工影響：一期與二期未實(shí)現(xiàn)分區(qū)，一期交房后，業(yè)主不僅要忍受二期建設(shè)的施工噪音，還需面對(duì)同小區(qū)其他業(yè)主裝修產(chǎn)生的噪音，居住舒適度將長(zhǎng)期受影響。
• 產(chǎn)品品質(zhì)不足：無(wú)論是園林設(shè)計(jì)、外立面顏值，還是細(xì)節(jié)把控能力，項(xiàng)目與品牌開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品都存在明顯差距，戶型設(shè)計(jì)的槽點(diǎn)也進(jìn)一步降低了居住體驗(yàn)。

4. 關(guān)注房產(chǎn)保值增值能力的人群

從片區(qū)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，流通速度普遍較慢，房產(chǎn)保值增值難度較大。以與項(xiàng)目一路之隔的湘域芯城一期為例，該小區(qū)近 90 天二手房?jī)H成交 2 套，掛牌均價(jià) 8375 元 /㎡，而最新成交單價(jià)低至 7076 元 /㎡，較掛牌價(jià)每平米低了 1000 余元。

若購(gòu)入萬(wàn)象春樾和景，未來(lái)若想出售二手房，大概率需要主動(dòng)降價(jià)才能吸引買家，“自砍一刀” 或成常態(tài)。

六、首開(kāi)建議：理性觀望，警惕 “首開(kāi)即底價(jià)” 誤區(qū)

原本對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品抱有較高期待，希望能從中借鑒優(yōu)質(zhì)經(jīng)驗(yàn)，但綜合實(shí)地探訪情況來(lái)看，項(xiàng)目在多個(gè)方面都存在 “蹭熱點(diǎn)” 嫌疑：蹭 “洋房” 概念、蹭 “名?！?熱度、蹭 “現(xiàn)房” 優(yōu)勢(shì)，甚至品牌名稱也存在模糊關(guān)聯(lián)的誤導(dǎo)性。

再加上現(xiàn)場(chǎng)管理混亂、產(chǎn)品打造缺乏用心，很難讓人給出高分評(píng)價(jià)。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月26日首開(kāi)，房源建面 127-168㎡，折后單價(jià)區(qū)間為 10113-12704 元 /㎡，整體均價(jià)超 11000 元 /㎡。

從當(dāng)前報(bào)價(jià)來(lái)看，項(xiàng)目定價(jià)并不低，建議有購(gòu)房意向的客戶保持理性，不妨選擇觀望 —— 在當(dāng)前 “等等黨常贏” 的市場(chǎng)環(huán)境下，首開(kāi)價(jià)格未必是最優(yōu)選擇，后續(xù)大概率會(huì)推出更大力度的優(yōu)惠活動(dòng)，無(wú)需急于在首開(kāi)階段搶購(gòu)。