來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

中經(jīng)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道

萬(wàn)科（000002.SZ）旗下資產(chǎn)被接連擺上貨架。

近日，廣州市萬(wàn)溪企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州萬(wàn)溪”）發(fā)布資產(chǎn)整售競(jìng)價(jià)招標(biāo)公告，計(jì)劃出售1棟商辦物業(yè)及1棟辦公項(xiàng)目，招標(biāo)截止時(shí)間為2025年9月26日18點(diǎn)。這已是廣州萬(wàn)溪近3個(gè)月來(lái)第三次推出資產(chǎn)進(jìn)行整售招標(biāo)。

6月23日及9月8日，廣州萬(wàn)溪先后“上架”廣州市荔灣區(qū)金域曦府底商（曦街）、廣州市天河區(qū)銀利街107號(hào)住宅項(xiàng)目、廣州市白云區(qū)遠(yuǎn)景小區(qū)辦公物業(yè)等合計(jì)6項(xiàng)資產(chǎn)。無(wú)獨(dú)有偶，這些資產(chǎn)均要求最遲需在2025年12月15日前繳清全款。截至目前，該6項(xiàng)資產(chǎn)均已到招標(biāo)截止時(shí)間。

有接近萬(wàn)科的知情人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，上述出售的8項(xiàng)資產(chǎn)均來(lái)源于廣東國(guó)際信托投資公司屬下房地產(chǎn)公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“廣信資產(chǎn)包”）。2017年6月，萬(wàn)科擊敗華潤(rùn)、越秀、保利等一眾企業(yè)，以551億元競(jìng)得“廣信資產(chǎn)包”，隨后對(duì)這一不良資產(chǎn)包開(kāi)啟長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的拆解與盤(pán)活。2020年，萬(wàn)科引入戰(zhàn)略投資者，轉(zhuǎn)讓廣州萬(wàn)溪的50%股權(quán)，廣州萬(wàn)溪就此變?yōu)槿f(wàn)科持股50%的合營(yíng)公司。

廣信資產(chǎn)包核心資產(chǎn)為位于廣州市核心區(qū)域16宗可開(kāi)發(fā)土地。財(cái)報(bào)顯示，截至2024年年末，廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目占比面積約44.42萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積約305.03萬(wàn)平方米，年末計(jì)容竣工面積約45.2萬(wàn)平方米，年末儲(chǔ)備面積約212.98萬(wàn)平方米。

對(duì)于出售廣信資產(chǎn)包資產(chǎn)的原因及后續(xù)安排、盤(pán)活現(xiàn)狀，記者聯(lián)系采訪廣州萬(wàn)溪方面，但截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

整售變現(xiàn)

9月17日，廣州萬(wàn)溪再次公告出售2項(xiàng)物業(yè)，其一為廣州市越秀區(qū)下塘西路8號(hào)的商業(yè)、辦公項(xiàng)目，建筑面積約1723.24平方米，另一項(xiàng)目為廣州市越秀區(qū)童心路5號(hào)的辦公物業(yè)，建筑面積約4742.06平方米。投標(biāo)人需接受該標(biāo)的物業(yè)既有租賃合同的全部?jī)?nèi)容及租賃條件，最遲需在2025年12月15日前繳清全款。

根據(jù)公告，上述物業(yè)投標(biāo)人的資格要求包括在中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)滿1年以上的企業(yè)，且注冊(cè)資金在100萬(wàn)元及以上，應(yīng)具有良好的銀行資信和商業(yè)信譽(yù)，沒(méi)有處于被責(zé)令停業(yè)，財(cái)產(chǎn)被接管凍結(jié)、破產(chǎn)狀態(tài)；具有合法身份的自然人。招標(biāo)截止時(shí)間為2025年9月26日18點(diǎn)。

至此，廣州萬(wàn)溪今年已累計(jì)對(duì)旗下8項(xiàng)資產(chǎn)啟動(dòng)整售競(jìng)價(jià)招標(biāo)。

6月23日，廣州萬(wàn)溪公告商業(yè)項(xiàng)目曦街、銀利街107號(hào)住宅進(jìn)行出售，建筑面積分別約5344.86平方米、2795.11平方米，均最遲需在2025年12月15日前繳清全款。9月8日，廣州市白云區(qū)遠(yuǎn)景小區(qū)辦公項(xiàng)目、廣州市越秀區(qū)東興小區(qū)住宅項(xiàng)目、佛山市南海區(qū)木門(mén)加工廠、珠海市香洲區(qū)樂(lè)園新村商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整售競(jìng)價(jià)招標(biāo)，建筑面積分別約2699.88平方米、526.03平方米、4208.23平方米、5715平方米。截至目前，上述6項(xiàng)資產(chǎn)已過(guò)招標(biāo)截止時(shí)間，但暫未有買(mǎi)家信息披露。

對(duì)于廣州萬(wàn)溪將8項(xiàng)待售資產(chǎn)均設(shè)定統(tǒng)一的全款繳納期限，有業(yè)內(nèi)人士表示其或?yàn)檫M(jìn)一步鎖定資金回流的確定性。記者獲悉，上述出售資產(chǎn)均源自廣信資產(chǎn)包。58安居客研究院分析指出，萬(wàn)科密集出售廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目，凸顯房企“瘦身回血”的緊迫性。

8年前，萬(wàn)科以551億元“鯨吞”的廣信資產(chǎn)包被業(yè)內(nèi)稱為“難度最大的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置”。

彼時(shí)，萬(wàn)科為擴(kuò)大土地儲(chǔ)備、穩(wěn)固與提升公司在核心城市的市場(chǎng)地位，決定參與競(jìng)買(mǎi)廣信資產(chǎn)包。該交易標(biāo)的包含三部分，第一部分為廣東國(guó)際信托投資公司（以下簡(jiǎn)稱“廣國(guó)投”）持有的對(duì)廣東省信托房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“廣信房產(chǎn)”）的三項(xiàng)權(quán)益，包括對(duì)廣信房產(chǎn)的100%投資權(quán)益、對(duì)廣信房產(chǎn)的債權(quán)及相應(yīng)利息、受讓的大廈實(shí)業(yè)公司對(duì)廣信房產(chǎn)的債權(quán)及相應(yīng)利息；第二部分為破產(chǎn)清算組在拍賣中一并出售三家破產(chǎn)公司清算組分別持有的對(duì)廣信房產(chǎn)的債權(quán)；第三部分為廣國(guó)投持有的對(duì)廣東國(guó)際信托投資公司廣州房地產(chǎn)分公司的100%投資權(quán)益。

2017年6月29日，廣州萬(wàn)溪（彼時(shí)名為“廣州市萬(wàn)溪房地產(chǎn)有限公司”）通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)拍賣成交廣信資產(chǎn)包，彼時(shí)該等土地的剩余權(quán)益可開(kāi)發(fā)計(jì)容建筑面積預(yù)計(jì)為211萬(wàn)平方米，主要位于廣州市荔灣區(qū)、越秀區(qū)。萬(wàn)科方面曾表示，公司將與競(jìng)拍前已有聯(lián)合投資承諾的合作方進(jìn)一步落實(shí)共同開(kāi)發(fā)事宜，并根據(jù)董事會(huì)授權(quán)與其他意向合作方協(xié)商共同合作開(kāi)發(fā)事宜。

不過(guò)，資產(chǎn)包背后復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系及歷史遺留問(wèn)題還是給萬(wàn)科帶來(lái)了壓力與挑戰(zhàn)。直至2019年年底，廣州萬(wàn)溪引入合作方的前期準(zhǔn)備工作方才完成。

2020年6月，萬(wàn)科宣布下屬企業(yè)廣州萬(wàn)科企業(yè)有限公司將持有的廣州萬(wàn)溪50%股權(quán)，以70.4億元轉(zhuǎn)讓給戰(zhàn)略投資者，同時(shí)收回前期向廣州萬(wàn)溪或廣信資產(chǎn)包提供的股東投入320億元，共計(jì)可收回390.4億元的資金。交易完成后，萬(wàn)科持有廣州萬(wàn)溪的股權(quán)比例下降至50%，廣州萬(wàn)溪不再被納入萬(wàn)科合并報(bào)表范圍。彼時(shí)，萬(wàn)科已為廣信資產(chǎn)包累計(jì)投入470.4億元。

對(duì)于上述交易，萬(wàn)科方面表示，廣信資產(chǎn)包作為超過(guò)20年的不良資產(chǎn)，仍存在一定的不確定性。萬(wàn)科通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式引入合作方，共同推動(dòng)廣信資產(chǎn)包盤(pán)活，進(jìn)一步提升資產(chǎn)包價(jià)值，并通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與股東投入置換，降低項(xiàng)目對(duì)公司資金占用，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升公司資金使用效率。

加速開(kāi)發(fā)

根據(jù)公告，廣州萬(wàn)溪引入戰(zhàn)略投資者后，廣信資產(chǎn)包仍由萬(wàn)科負(fù)責(zé)操盤(pán)運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)科按股權(quán)比例仍享有廣信資產(chǎn)包的經(jīng)營(yíng)收益。

年報(bào)顯示，2021年—2023年，廣州廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目年內(nèi)計(jì)容開(kāi)工面積分別約29.46萬(wàn)平方米、45.18萬(wàn)平方米、17.53萬(wàn)平方米。截至2023年年末，該項(xiàng)目計(jì)容竣工面積約33.62萬(wàn)平方米。其間，廣信資產(chǎn)包有2宗地塊被政府收儲(chǔ)，隨后以招拍掛形式出讓，地塊之一紫蘭苑被中海以底價(jià)近20億元競(jìng)得，折合樓面價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米。

到了2024年年末，廣信資產(chǎn)包占地面積已較2021年年末減少近45%，同時(shí)，規(guī)劃計(jì)容建筑面積從211萬(wàn)平方米增至約305萬(wàn)平方米。2024年，廣州廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目年內(nèi)計(jì)容開(kāi)工面積為2729平方米，計(jì)容竣工面積為11.97萬(wàn)平方米。2025年，該項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工計(jì)容面積約14.9萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工計(jì)容面積約10.12萬(wàn)平方米。

據(jù)廣州萬(wàn)溪方面介紹，公司擁有廣州核心地段待開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備超過(guò)200萬(wàn)平方米，折合貨值超2000億元。公司于2020年全面展開(kāi)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，目前已有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)及銷售階段。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣信資產(chǎn)包已成功轉(zhuǎn)化了金域曦府、瑧山府、瑧樾府、傲璟、喜悅里等7個(gè)項(xiàng)目。廣州萬(wàn)溪披露稱，2024年，瑧山府項(xiàng)目累計(jì)認(rèn)購(gòu)超12億元，年度項(xiàng)目銷售任務(wù)完成率127%，在白云新城核心區(qū)市占率達(dá)60%；理想花地項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)出金域曦府、瑧園、朗庭，截至2025年3月新組團(tuán)傲璟入市，理想花地項(xiàng)目累計(jì)銷售住宅4868套，金額約269億元。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年1—8月，萬(wàn)科理想花地項(xiàng)目銷售額約為22.5億元，位居廣州房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)排行榜第四位。

相較之下，位于廣州市越秀區(qū)的瑧樾府項(xiàng)目去化速度稍慢。該項(xiàng)目于2023年12月入市，房源建筑面積為107—180平方米。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)顯示，截至目前，瑧樾府項(xiàng)目住宅已售套數(shù)為66套，未售套數(shù)為38套，去化率約63.5%。