曾經(jīng)的萬科，是房地產(chǎn)行業(yè)里的“乖學(xué)生”，業(yè)績穩(wěn)健，口碑卓著，在黃金時代里，它是許多人眼中的明日之星。

但今天，這個名字卻和“巨虧494.78億元”、“資金窟窿800億元”、“ICU里的掙扎”連在一起。

從曾經(jīng)每月三四百億的銷售額，到如今月均只剩一百多億，萬科的落差讓人難以置信。

這一切轉(zhuǎn)折背后，是一個龐大企業(yè)面對寒冬的無奈，是一個行業(yè)從高峰滑向低谷的宿命，更殘酷的是，這場輸血與流血的賽跑沒有絕對贏家。

深鐵集團(tuán)一次次伸手相助，卻也面臨自身的考驗，問題是，深鐵的這場“輸血”到底還能持續(xù)多久？

萬科這場動蕩，從外界看似突然而猛烈，但其實是長期積累的結(jié)果。

病人進(jìn)了ICU，總有個病程，所謂的“流血不止”，歸根結(jié)底是銷售下滑、債務(wù)壓頂與資產(chǎn)減值三大重錘的疊加。

先從最顯眼的一點(diǎn)說起：銷售端的雪崩。

2024年，萬科的合同銷售金額只有2460.2億元，比上一年又少了三分之一多，同比下降34.6%。

換句話說，原本單月三四百億的輝煌，如今縮水到了每個月只能掙個百億出頭，這就像一個原本體格健壯的人，突然陷入營養(yǎng)不良，血壓急劇走低，只能靠外部輸液維持。

其實問題并不止在銷售，土地儲備本來是萬科賴以發(fā)展的燃料，但它手里的這部分資源并不優(yōu)質(zhì)。

2022年之前的非理性拿地成為今天的拖累，大量項目壓在三四線城市和中西部城市，市場下行時，這些土地成了難以變現(xiàn)的沉重負(fù)擔(dān)。

拿地少了，不僅是因為資金緊張，更是因為土地本身已經(jīng)不再是可靠的未來。

錢花了，銷量下滑，虧損自然接踵而至，2024年，萬科交出了上市以來第一份年度虧損表——巨虧494.78億元，而資產(chǎn)減值成了吞噬利潤的黑洞。

光是那一年，萬科就計提了大額資產(chǎn)減值，占稅前虧損的71.13%。更可怕的是，這不是孤立的數(shù)字。

過去四年半，累計計提減值超過4076億元，這個數(shù)字幾乎等于公司三分之一的總資產(chǎn)。

減值聽似賬面游戲，但在現(xiàn)實里，它就是血塊，堵在企業(yè)的血管里，讓原本的資金循環(huán)不暢，最終逼迫企業(yè)進(jìn)入ICU。

面對這樣的病情，輸血成了唯一的辦法，于是我們看到了深鐵集團(tuán)的行動，作為股東，也是“父母”般的存在，深鐵一共出手了9次，共計259.41億元。

錢不是隨便砸的，利率優(yōu)惠，期限不超過三年，明確規(guī)定只能用來償還債券本金和利息，可以說，這些資金像急救醫(yī)生手里的點(diǎn)滴，直接接到了萬科身上，幫它在債市上稍微穩(wěn)住陣腳。

可光靠別人輸血遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，病人自己也得配合治療，所以，萬科開始“瘦身健體”。

2024年，它通過大宗交易簽約259億元，成功回款104億元，2025年上半年，也通過13個項目的大宗交易，簽約了64.3億元。

出售的不是零頭，而是包括商業(yè)地產(chǎn)、冰雪業(yè)務(wù)在內(nèi)的非核心資產(chǎn)，這些都是曾經(jīng)的榮耀資產(chǎn)，如今卻只好割肉換血。

在融資端，2024年萬科還是有一些動作的，它實現(xiàn)了新增融資與再融資948億元，還拿到了79個白名單項目的批準(zhǔn)。

這些都為企業(yè)提供了一定緩沖，只可惜，這緩沖和龐大的債務(wù)相比，仍然是杯水車薪，到2024年末，萬科的貨幣資金對短債覆蓋率只有55.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于安全水平。

換句話說，它賬上的錢只夠支付一半近期要償還的債務(wù)。對于一個習(xí)慣于龐大規(guī)模運(yùn)轉(zhuǎn)的房企來說，這幾乎等于每天都在掰著指頭過日子。

問題是，輸血不是一勞永逸的辦法，這就像一個病人血流不止，醫(yī)生雖然已經(jīng)拼命掛水，但輸進(jìn)去的量遠(yuǎn)追不上流出去的量。

到了這里，問題就變成了：深鐵集團(tuán)的這場救援能持續(xù)多久？要知道，2025年是萬科的償債高峰年，未來12個月，單單2025年12月，就有58.71億元債券本息到期。

整整一年下來，境內(nèi)有16筆債到期或遭遇行權(quán)，總規(guī)模326.4億元，還要外加兩筆境外債。

深鐵雖然有實力，也代表著深圳的國資力量，手里還握著萬科27.18%的股權(quán)，但連續(xù)幾輪輸血累計259.41億元，對它來說也是不小的壓力。

輸血輸?shù)镁昧?，救人者自己也可能發(fā)虛，更關(guān)鍵的是，萬科自己的“造血”功能并沒有恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)的整體回暖仍在路上。

盡管從2024年9月以來，政策端動作頻頻，各種刺激措施出臺，但這些政策從紙面到市場，需要很長的傳導(dǎo)鏈條，而在這段灰色過渡期，現(xiàn)金流如刀架脖子。企業(yè)能不能熬到行業(yè)復(fù)蘇？這成了最大懸念。

有人會說，萬科還有其他增長點(diǎn)，比如萬物云，在2024年營收增長了8.9%，但這份增長就像瘦弱病人多喝了一碗米湯，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以抵消開發(fā)業(yè)務(wù)巨額下滑的空缺，和龐大的債務(wù)缺口比起來，這點(diǎn)新業(yè)務(wù)的增長幾乎微不足道。

所以，贏得了喘息機(jī)會，并不意味著贏得未來，深鐵的輸血，只是拉長了倒計時，并不能直接把病人治好。

真正的康復(fù)要依靠自身的造血能力，要依靠市場的真正回暖。否則，龐大的萬科再輝煌，也只是“活在輸液管里”的巨人。

最值得回味的一點(diǎn)是，萬科的命運(yùn)，正在改寫一個長期以來的敘事：大而不倒。

在過去，龍頭房企似乎總是可以獲救，體量越大，安全墊越厚，但今天，我們看到的是即便是萬科這樣級別的巨頭，也不得不直面現(xiàn)金流不足的生死劫。

時代潮水退去之后，沒有誰能單憑體量就永遠(yuǎn)屹立。

萬科的戲劇，最終是整個行業(yè)的縮影。

黃金時代過去了，土地紅利沒有了，政策溫床消退了，連巨頭都失去了往日的篤定。

活下去的邏輯，從規(guī)模轉(zhuǎn)向了造血——從“拿地蓋樓”變成了“能不能把現(xiàn)有現(xiàn)金流養(yǎng)好”。

黎明可能會來，可是在黑夜里憋氣的人，能不能堅持到那一刻，才是最殘酷的問題。