奧園賣(mài)樓、龍光削債、泰禾清算：千億房企轉(zhuǎn)型陣痛

房地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)整：三家千億房企的求生之路

從千億巨頭到艱難轉(zhuǎn)型：房企如何度過(guò)行業(yè)低谷

行業(yè)觀察：奧園、龍光、泰禾的不同自救路徑

房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。曾經(jīng)憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)率迅速做大規(guī)模的開(kāi)發(fā)模式已然難以為繼，部分千億級(jí)房企面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，紛紛尋求不同的求生路徑。

中國(guó)奧園集團(tuán)總部大樓位于廣州珠江新城，這處象征企業(yè)實(shí)力的資產(chǎn)已在阿里法拍平臺(tái)經(jīng)歷四次流拍。奧園2017年銷(xiāo)售額突破千億，但2024年財(cái)報(bào)顯示其面臨嚴(yán)重的資產(chǎn)負(fù)債壓力。從行業(yè)標(biāo)桿到出售總部大樓，奧園七年間的變化折射出行業(yè)變遷。

企業(yè)總部往往是一家房企最后的核心資產(chǎn)，也是企業(yè)信譽(yù)的體現(xiàn)。一般而言，陷入困境的房企通常會(huì)先出售項(xiàng)目股權(quán)，然后剝離物業(yè)板塊，接著動(dòng)用實(shí)控人信用擔(dān)保，再?lài)L試出售未來(lái)戰(zhàn)略概念，最后一步才是出售總部大樓。一旦走到這一步，往往意味著企業(yè)自救進(jìn)入非常艱難的階段。

龍光控股則采取了另一條路徑。該公司于8月25日宣布取消董事會(huì)，創(chuàng)始人及多名高管卸任。龍光曾是深圳土地市場(chǎng)的“常勝將軍”，2014年拿下深圳龍華單價(jià)地王，2016年獲得深圳光明總價(jià)地王，2019年經(jīng)過(guò)上百輪競(jìng)價(jià)以45%溢價(jià)拿下民治地塊。然而激進(jìn)擴(kuò)張后，2022年龍光出現(xiàn)債務(wù)壓力，到2024年總負(fù)債規(guī)模達(dá)到2265億元。2025年7月，龍光完成了境內(nèi)219.6億元債券重組，境外獲得80.8%債權(quán)人支持，債務(wù)削減規(guī)模超過(guò)560億元。不過(guò)，銷(xiāo)售額下滑仍然制約著企業(yè)的現(xiàn)金流恢復(fù)。

泰禾集團(tuán)面臨的局面更為復(fù)雜。8月22日，公司公告稱(chēng)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理因涉嫌違法被實(shí)施留置措施。泰禾曾被譽(yù)為“豪宅教父”，2017年銷(xiāo)售額突破千億，但2018年出現(xiàn)資金鏈斷裂，2019年債務(wù)問(wèn)題集中爆發(fā)，2020年項(xiàng)目大面積停工，2023年從資本市場(chǎng)退市。到2024年，泰禾債務(wù)規(guī)模仍高達(dá)734.9億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)113%。實(shí)控人被留置后，企業(yè)信用體系受到嚴(yán)重影響，運(yùn)營(yíng)功能大幅削弱。未來(lái)，泰禾可能進(jìn)入分拆清算階段，由債權(quán)人接管資產(chǎn)，各地項(xiàng)目或許由地方國(guó)企介入確保交付。

這些企業(yè)的處境反映了行業(yè)共同面臨的挑戰(zhàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，已有超過(guò)20家上市房企退市，主要原因包括無(wú)法按時(shí)披露財(cái)務(wù)報(bào)告、股價(jià)連續(xù)低于面值等。根據(jù)上市規(guī)則，連續(xù)停牌18個(gè)月的證券將被強(qiáng)制摘牌，這讓許多本就面臨經(jīng)營(yíng)困難的房企雪上加霜。

行業(yè)整體債務(wù)規(guī)模龐大。全行業(yè)債券債務(wù)存量接近3萬(wàn)億元，整體債務(wù)規(guī)模更為巨大。部分企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約，其中既有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)，也有曾經(jīng)業(yè)績(jī)良好的規(guī)模房企。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑成為壓垮駱駝的最后一根稻草，多家房企銷(xiāo)售額從峰值下跌超過(guò)八成。

為什么房企不通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)緩解壓力？事實(shí)上，降價(jià)面臨諸多制約。一方面，大幅降價(jià)可能影響土地市場(chǎng)穩(wěn)定，進(jìn)而影響地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)。另一方面，降價(jià)可能引發(fā)已購(gòu)房業(yè)主的不滿(mǎn)，近年來(lái)因房?jī)r(jià)下調(diào)引發(fā)的業(yè)主維權(quán)事件時(shí)有發(fā)生。此外，房企之間也存在價(jià)格協(xié)調(diào)機(jī)制，一旦有企業(yè)大幅降價(jià)，其他企業(yè)往往被迫跟進(jìn)，最終導(dǎo)致區(qū)域房?jī)r(jià)整體下行。消費(fèi)者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理也使得降價(jià)效果有限。

面對(duì)困境，房企主要采取債務(wù)重組和資產(chǎn)處置兩種方式。債務(wù)重組方面，通過(guò)協(xié)商延長(zhǎng)還款期限、降低利率、減少本金等方式減輕負(fù)擔(dān)。資產(chǎn)處置則涉及出售項(xiàng)目股權(quán)、土地儲(chǔ)備、商業(yè)物業(yè)等換取現(xiàn)金流。但當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，資產(chǎn)變現(xiàn)難度較大，折價(jià)幅度明顯。

這場(chǎng)調(diào)整也影響到更廣泛的經(jīng)濟(jì)社會(huì)層面。房地產(chǎn)在中國(guó)家庭資產(chǎn)配置中占比很高，房?jī)r(jià)波動(dòng)直接影響家庭財(cái)富水平。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)暴露也值得關(guān)注，包括開(kāi)發(fā)貸款、債券投資、信托產(chǎn)品等都可能受到?jīng)_擊。地方政府土地出讓收入減少，可能影響公共服務(wù)供給能力。

值得注意的是，近期部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年10月份一線城市新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)14.1%。市場(chǎng)逐步筑底回穩(wěn)有助于提升行業(yè)信心，為房企風(fēng)險(xiǎn)化解創(chuàng)造更好條件。

監(jiān)管部門(mén)也在不斷完善政策框架。一方面堅(jiān)持“房住不炒”定位，另一方面也出臺(tái)措施支持合理住房需求。多地因城施策優(yōu)化調(diào)控政策，同時(shí)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，確保項(xiàng)目交付。對(duì)于陷入困境的房企，引導(dǎo)其通過(guò)市場(chǎng)化、法治化方式化解風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，不同企業(yè)選擇不同路徑。有的聚焦主業(yè)，通過(guò)改善產(chǎn)品力、服務(wù)力提升競(jìng)爭(zhēng)力；有的拓展多元化業(yè)務(wù)，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)；有的主動(dòng)收縮規(guī)模，回歸穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。行業(yè)整體從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向質(zhì)量導(dǎo)向，從粗放發(fā)展轉(zhuǎn)向精細(xì)運(yùn)營(yíng)。

這場(chǎng)調(diào)整雖然帶來(lái)陣痛，但也促使行業(yè)反思發(fā)展模式，探索更可持續(xù)的道路。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)變化，住房需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，改善型需求成為市場(chǎng)重要支撐。綠色建筑、智慧社區(qū)、健康住宅等新產(chǎn)品概念受到市場(chǎng)青睞。

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣，其平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。在政策引導(dǎo)和市場(chǎng)機(jī)制共同作用下，行業(yè)正在逐步走向更加成熟、理性發(fā)展的新階段。企業(yè)、購(gòu)房者、投資者都需要適應(yīng)行業(yè)新常態(tài)，共同促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡。