對“房價下跌老百姓吃虧論”的批判性解構(gòu)，專家純粹大忽悠
文/葉雨秋

某房地產(chǎn)專家拋出“房價下跌最吃虧的是普通老百姓”的論斷，以住房擁有率、資產(chǎn)占比等數(shù)據(jù)為盾牌，試圖構(gòu)建一個看似嚴謹?shù)倪壿嬮]環(huán)。然而，這種將復(fù)雜經(jīng)濟問題簡化為數(shù)學公式的論證方式，實則暴露了其對財富分配本質(zhì)、市場運行規(guī)律及社會公平的深刻誤解。本文將從數(shù)據(jù)解讀的片面性、因果關(guān)系的倒置、政策導(dǎo)向的偏離三個維度，對這一觀點進行系統(tǒng)性批判。
一、數(shù)據(jù)陷阱：被扭曲的“全民持房”圖景
專家引用的住房擁有率數(shù)據(jù)（城鎮(zhèn)96.3%、農(nóng)村94.8%）看似支撐其論點，實則掩蓋了三個關(guān)鍵事實：
1. 產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的實質(zhì)差異
中國住房擁有率統(tǒng)計包含小產(chǎn)權(quán)房、自建房等非完整產(chǎn)權(quán)住房。據(jù)統(tǒng)計，城鎮(zhèn)中約15%的住房為小產(chǎn)權(quán)房，這類房產(chǎn)無法抵押、交易受限，其資產(chǎn)價值與商品房存在本質(zhì)區(qū)別。將此類房產(chǎn)與市場流通的商品房混為一談，是對“住房資產(chǎn)”概念的偷換。
2. 區(qū)域價值的極端分化
住房資產(chǎn)占比77.7%的統(tǒng)計掩蓋了地域差異。一線城市家庭住房資產(chǎn)中位數(shù)達500萬元，而三四線城市不足100萬元。當專家將北京學區(qū)房業(yè)主與鶴崗空置房主統(tǒng)稱為“普通老百姓”時，已喪失對財富分配真實圖景的把握。
3. 負債率的隱形壓力
中國城鎮(zhèn)居民房貸余額達38萬億元，戶均負債超50萬元。住房資產(chǎn)占比高企的背后，是居民部門杠桿率突破62%的現(xiàn)實。對于背負30年房貸的工薪階層而言，房價下跌直接導(dǎo)致資產(chǎn)負債表惡化，這種“擁有”實為“負債綁定”。
二、因果倒置：房地產(chǎn)上漲的“縮差”幻覺
專家聲稱“房地產(chǎn)上漲縮小貧富差距”，這一結(jié)論建立在三個錯誤假設(shè)之上：
1. 忽視財富代際轉(zhuǎn)移效應(yīng)
房價上漲實質(zhì)是已購房群體對未購房群體的財富收割。據(jù)測算，2016-2020年房價年均上漲8%，導(dǎo)致未購房家庭購買同等住房需多支付40%成本。這種“縮差”實為既得利益者對新增城市人口的剝削。
2. 混淆資產(chǎn)價格與實際收入
美國家庭住房資產(chǎn)占比低（34.6%），但其租金收益率達4.5%，且住房支出占收入比僅25%。反觀中國，一線城市房租收益率不足2%，住房支出占收入比超40%。房地產(chǎn)上漲帶來的“財富增長”本質(zhì)是賬面浮盈，無法轉(zhuǎn)化為可支配收入。
3. 掩蓋金融風險的系統(tǒng)性傳導(dǎo)
日本泡沫經(jīng)濟破裂前，同樣存在“房地產(chǎn)上漲縮小貧富差距”的論調(diào)。當房價年均漲幅超15%時，全民陷入投機狂歡，最終導(dǎo)致銀行壞賬率飆升、企業(yè)破產(chǎn)潮。中國居民部門杠桿率已接近日本泡沫時期水平，繼續(xù)推高房價無異于飲鴆止渴。
三、政策誤導(dǎo)：為既得利益者代言的偽命題
專家觀點的深層危害，在于將局部利益包裝成全民福祉，阻礙房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性改革：
1. 綁架公共政策制定
將“穩(wěn)房價”等同于“保護普通老百姓”，實則為開發(fā)商、銀行及多套房業(yè)主謀利。據(jù)統(tǒng)計，中國城鎮(zhèn)家庭擁有兩套以上住房的比例達10.5%，這些群體占據(jù)著40%的住房財富。政策若繼續(xù)向資產(chǎn)持有者傾斜，將加劇代際不公平。
2. 扭曲資源配置方向
當77.7%的家庭財富集中于住房時，意味著實體經(jīng)濟、科技創(chuàng)新等領(lǐng)域面臨資金抽離。2022年居民中長期貸款新增2.75萬億元，而企業(yè)中長期貸款僅新增9.2萬億元。這種“脫實向虛”的趨勢，與專家鼓吹的“房地產(chǎn)上漲利國利民”形成諷刺性對照。
3. 忽視社會穩(wěn)定風險
法國“黃背心”運動、韓國首爾房價暴跌引發(fā)的社會危機，均源于房地產(chǎn)市場的過度金融化。中國城鎮(zhèn)空置房達1.1億套，足夠3億人居住。繼續(xù)維持高房價，不僅浪費資源，更可能引發(fā)系統(tǒng)性社會風險。
四、重構(gòu)認知：房價調(diào)整的真實影響
剝離專家制造的邏輯迷霧，房價合理回調(diào)將帶來三重積極效應(yīng)：
1. 釋放消費潛力
房價每下降10%，居民消費支出可增加2.3%。當年輕人不再為首付透支未來，中產(chǎn)階層不再因房貸壓縮消費，內(nèi)需市場將獲得真正的發(fā)展動力。
2. 促進社會公平
德國通過租房市場保障、房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)等手段，將住房財富差距控制在合理范圍。中國若能建立“租購?fù)瑱?quán)”制度，完善房地產(chǎn)稅體系，將有效打破“房價決定階層”的惡性循環(huán)。
3. 推動產(chǎn)業(yè)升級
日本在泡沫破裂后，將資源轉(zhuǎn)向電子、汽車等制造業(yè)，最終培育出全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)集群。中國房地產(chǎn)投資占比已從2013年的25%降至2022年的13%，這一趨勢若能持續(xù)，將為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型創(chuàng)造空間。

五、打破房價神話的思維枷鎖
“房價下跌吃虧論”的本質(zhì)，是既得利益集團對改革紅利的爭奪。當專家用數(shù)學公式掩蓋社會矛盾，用平均數(shù)據(jù)消解階層差異時，我們更需要保持清醒：真正的民生福祉不在于賬面資產(chǎn)的多寡，而在于居住成本的合理化、發(fā)展機會的平等化。歷史經(jīng)驗表明，任何試圖通過制造資產(chǎn)泡沫來維持“共同富?！被孟氲膰L試，最終都將付出慘痛代價。是時候打破對房價的迷信，構(gòu)建一個不以鋼筋水泥衡量人生價值的時代了。