提到央企巨頭保利發(fā)展，很多人的第一印象是什么？

可能是近年來統(tǒng)治市場的“規(guī)模一哥”，是精益求精的“產(chǎn)品卷王”，或者是使命必達的“鐵軍隊伍”。

這些標簽，或多或少能勾勒出保利發(fā)展的基本面，但卻不一定完整。

舉個例子，代表保利發(fā)展最高端產(chǎn)品力的“天系”，自面世已歷經(jīng)13年沉淀，成為中國地產(chǎn)界唯一跨越三個完整周期的頂奢產(chǎn)品線。

廣州保利天悅

13年時間里，保利發(fā)展始終以集團頂尖的產(chǎn)品力，為自己的高端產(chǎn)品賦能，不斷注入新的生命力。

尤其在近幾年，艷姐發(fā)現(xiàn)，保利發(fā)展在高端產(chǎn)品領(lǐng)域的沉淀正不斷加速——一種更為深厚、更為從容的高端產(chǎn)品力，正悄然成型。

但遺憾的是，這樣的變化，尚未被行業(yè)充分認知。

所以今天，艷姐就和大家一同解讀：保利的高端產(chǎn)品力究竟強在何處？支撐這種實力的底層邏輯又是什么？

01

一部動態(tài)進化的

產(chǎn)品“源代碼”

如果你留意保利發(fā)展在高端市場的產(chǎn)品布局，便不難發(fā)現(xiàn)這種“保利式”的鮮明特質(zhì)。

首先，多數(shù)開發(fā)商的高端產(chǎn)品僅有一個品類，但保利發(fā)展的高端產(chǎn)品譜系相當豐富。

在“天系”這個統(tǒng)一品牌語境下，保利發(fā)展逐步構(gòu)建了天悅、天珺、天瑞、天際、天瓚、天曜、天奕等一系列子品牌矩陣。

“天”字一以貫之，象征對核心城市核心地段的堅守；而跟在后面不同的字，各自代表一種產(chǎn)品哲學與生活方式。于是我們看到：

“天悅”鑄就傳奇豪宅，“天瓚”詮釋慢奢情調(diào)，“天珺”營造生態(tài)美宅，“天瑞”演繹國風奢雅，“天曜”定義老錢名仕，“天奕”主張松弛舒居……

廣州保利·天奕實景圖

高端產(chǎn)品系的枝繁葉茂，并非一日長成，而是源于持續(xù)深耕、反復打磨，精準適配不同客群與市場需求。

廣州保利天曜會所實景圖

每一種風格，都不是懸浮的營銷辭令，而是落地為可感、可知、可棲居的審美現(xiàn)實。

其次，多數(shù)房企高端產(chǎn)品只是偶爾出圈，但保利發(fā)展高端產(chǎn)品“爆款”已成標配。

近兩年來，保利發(fā)展的高端項目在全國多地持續(xù)綻放，幾乎做到“入市即熱點，加推必炸場”的程度。

在廣州，保利·天瑞榮膺“2023年全國十佳豪宅”，并于2024年登頂天河三冠王；保利·天奕首開去化超200套，自4月底開盤至9月底銷售額突破55億，月均穩(wěn)居廣州網(wǎng)簽銷冠，至今仍領(lǐng)跑1-9月全市網(wǎng)簽榜單。

廣州保利·天瑞實景圖

在上海，保利·天奕首開認購率高達197%，兩小時即告售罄，迅速躋身6-8月上海銷售套數(shù)TOP2，并于7-9月強勢登頂銷冠。

上海保利·天奕實景圖

在寧波，保利·海晏天珺全年銷售額超25億元，實力斬獲《克而瑞2024上半年全國十大高端作品》，成為當之無愧的市場焦點。

寧波保利·海晏天珺實景圖

在成都，保利·花照天珺三次開盤、三次漲價、三次售罄，以強勁勢頭印證市場熱度。

成都保利·花照天珺實景圖

在三亞，保利·天珺穩(wěn)居成交面積與套數(shù)雙料冠軍，已成為區(qū)域樓市的風向標。

三亞保利·天珺實景圖

這不僅是產(chǎn)品的勝利，更是一種品牌信仰的建立。保利發(fā)展的高端系列，正以持續(xù)兌現(xiàn)的產(chǎn)品價值，在各大城市沉淀了深厚的品牌認知，形成了穩(wěn)定的追隨客群，構(gòu)建起強大的市場號召力。

最后，不少房企產(chǎn)品線更多是拼湊的，但保利發(fā)展針對高端產(chǎn)品構(gòu)建了一套綱領(lǐng)性的體系。

這套體系擁有清晰的產(chǎn)品內(nèi)核與嚴謹?shù)慕ㄔ鞓藴?，確保其在跨越不同城市時，既能保持基因的統(tǒng)一，又能實現(xiàn)高質(zhì)量的穩(wěn)定落地。

同時這套體系又強調(diào)在統(tǒng)一中容納個性，在標準之上生長獨特，放手讓各地項目研發(fā)自己的可變模塊，強調(diào)在地化的融入，與產(chǎn)品系本身美學風格相融合。

廣州保利·天奕實景圖

即使在同一城市、同一子品牌下，面對不同板塊的配套資源、客群特征與在地文化，保利發(fā)展仍能持續(xù)進化，推出迭代新作，精準回應每一片土地的內(nèi)在需求。

杭州保利·天奕實景圖

這也就造成了，每一座城市的每一件保利發(fā)展高端作品，都是唯一。

這三個“保利式”標簽，源于其多年來對市場趨勢的精準研判、對客戶需求的深度洞察，乃至對社會人文變遷的敏銳解讀。

這不僅是產(chǎn)品的升級，更是對“好房子”標準的不斷刷新和對美好生活的深情致意。

02

解碼保利發(fā)展高端產(chǎn)品線的

四重“護城河”

但話說回來，保利發(fā)展打造高端產(chǎn)品系中，究竟具備怎樣的能力？艷姐對比了一下，總結(jié)了保利在四個維度的標桿式打法。

總能將城市文化底蘊，轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品文化特色

保利發(fā)展的高端產(chǎn)品系每到一地，都會對當?shù)爻鞘械臍v史底蘊、傳統(tǒng)文化、城市文脈進行大量的研究，并利用現(xiàn)代設計手法，將這些在地化的元素進行設計轉(zhuǎn)譯，深植于建筑細節(jié)之中。

寧波保利·海晏天珺致敬了當?shù)胤沁z作品鄞州竹編，將經(jīng)緯編織的紋理進行幾何解構(gòu)，提取菱形紋、人字紋等元素，用石材拼花工藝重現(xiàn)竹篾交疊的立體感。

寧波海晏天珺實景圖

主入口銅藝精雕大門兩側(cè)嵌入的夾絲玻璃藝術(shù)裝置，玻璃表面以金屬絲線勾勒“方勝紋”，通過光影疊加呈現(xiàn)金銀線繡的流光質(zhì)感。

寧波海晏天珺大門設計示意圖

同時銅門篆刻專屬“珺”字把手，以黃銅篆刻呼應國家級非遺"寧波金銀彩繡"的盤金技法。

寧波海晏天珺大門及屏風細節(jié)實景圖

廈門保利·天悅引入了閩南地域特有的南洋文化，當?shù)氐?南洋風"建筑里有個標志性的拱廊，保利發(fā)展特意將這一建筑形制融入到第一入口之中。

廈門保利·天悅?cè)肟诖箝T實景圖

在定制的“天圓地方”的藝術(shù)空間落客區(qū)，特意選用了更具在地文化的明代古畫《閩游圖》，并將其打造成了一幅燈光藝術(shù)品。

要知道，這幅畫不是簡單的激光打印，而是將原畫作重新建模排版后，轉(zhuǎn)化成平面穿孔施工方案，打了3.3萬多個孔，鑲了1萬多顆燈珠，調(diào)試1000多個小時，只為最終宏大的藝術(shù)呈現(xiàn)效果。

廈門保利·天悅的單元大堂的藝術(shù)壁燈、玉石屏風、弧形奢石等，處處有南洋商船風帆的藝術(shù)設計；項目專屬定制的超級符號“萬福如意紋”，從地面拼花開始，延續(xù)到公區(qū)的每個不經(jīng)意的細節(jié)。

杭州保利·天奕作為杭州首例整體全抬高架空地庫社區(qū)，靈感就來源于杭州余杭出土的玉琮禮器。

杭州保利天奕實景圖

借鑒《白荷》抽象水墨+西溪濕地水網(wǎng)生態(tài)，打造了一座“懸浮濕地之上的未來生活松弛島”。

每一個保利發(fā)展的高端項目，呈現(xiàn)出美妙的差異化，擁有獨特的人文美感和在地生命力。

從定制產(chǎn)品的邏輯，深入到定制生活的邏輯

在保利發(fā)展最新迭代的高端產(chǎn)品中，你可以感受到其產(chǎn)品匠造能力進一步精進，會根據(jù)板塊客群的畫像，深度洞察客戶需求，重視生活場景的構(gòu)建，主動為生活劇本搭建專屬敘事場。

比如偏好擇址城市科創(chuàng)高地的天奕，專門針對城市新貴群體打造了“新度假主義”產(chǎn)品，讓他們在工作之余的每一次歸家，都演化成獨一無二的度假體驗。

上海保利·天奕就甄選五個全球最具度假感的花園場景，打造了巴厘島島嶼水院、紅酒派對花園等，把幾千公里外的旅行目的地搬到家樓下。

上海保利·天奕實景圖

廣州保利·天奕同樣以度假酒店與花園為設計藍本，將度假酒店的舒緩體驗提煉為可感知的日常場景，注重打造一個注重松弛感的場域。

廣州保利·天奕實景圖

比如廣州保利·天曜，針對的客群主要是人生有成的城市中堅、成熟優(yōu)雅的高奢群體，他們既需要“彰顯門庭” 的身份標識，也需要低調(diào)內(nèi)斂的隱奢質(zhì)感，同時注重文化內(nèi)涵。

廣州保利·天曜實景圖

所以你會看到這個項目重塑老錢文化摩登美學，貝金米黃、巴西潘多拉奢石和透光玉石，搭配古銅金屬，將門庭打造成一座“奢石宮殿”；藝術(shù)雕塑“星月聚寶盆”特意擺放在水景庭院中，寓意藏風聚水，包羅天地。

廣州保利·天曜實景圖

用2400片鎏金龍鱗搭建起龍鱗墻，以象征九州圖騰、財富匯聚的“八芒太陽紋”為定制專屬符號貫穿項目每個細節(jié)。

廣州保利·天曜設計示意圖

項目中軸對稱規(guī)劃的園林，是專門承襲紫禁城規(guī)制，再融合意大利臺地園的層疊設計，將禮序感拉滿。

整個項目處處透露出“不張揚的高級感”，契合“老錢風”的低調(diào)優(yōu)雅。

主打“生態(tài)美宅”的寧波保利·海晏天珺，入口環(huán)島沒有選擇擺放藝術(shù)雕塑，而是全冠移植一顆珍貴的200年樹齡的紅果冬青，結(jié)果期會掛滿琳瑯滿目的紅色碩果，觀賞性極佳。

寧波保利·海晏天珺實景圖

在歸家動線上專門留出一個約66米橫向水軸，兩旁種上了12棵高達10-11米的烏桕樹，只為讓春夏翠綠、秋冬火紅與雪白在水岸連成流動的畫。

寧波海晏天珺靜水樹陣實景圖

你會發(fā)現(xiàn)，保利發(fā)展很擅長在高端項目中，通過設計搭建場域，通過細節(jié)來傳遞情緒，用場景引發(fā)共鳴。

這些項目中，保利發(fā)展更多回答的不是“房子長什么樣”，而是“你將如何生活”。

由產(chǎn)品封裝能力，進化出持續(xù)迭代能力

艷姐了解到，保利發(fā)展內(nèi)部針對每個子品牌，都有各自清晰的設計標準，嚴格把控固定模塊的落地細節(jié)。

從每個元素的設計原則，尺度控制、功能平面、標化部件，都有對應的落地指引。

在業(yè)內(nèi)將這種方式稱為產(chǎn)品力的封裝能力，正基于此，保利發(fā)展的高端產(chǎn)品能基于同一個品牌的產(chǎn)品底盤，進行持續(xù)迭代進化。

拿今年集中入市的、主打松弛度假感天奕為例。4月廣州保利·天奕亮相時通過大量空間留白展現(xiàn)松弛感；短短一個月后，上海保利·天奕亮相又給這種松弛感賦予了雅奢精致；9月杭州保利·天奕亮相又用整體架空營造出一座浮空的“松弛島嶼”。

同一個產(chǎn)品系迅速實現(xiàn)三次迭代進化，放在其他房企可能需要一兩年甚至更久，而保利發(fā)展只用了不到半年時間。其強大的產(chǎn)品封裝能力，可見一斑。

從“展示秀場”的邏輯，轉(zhuǎn)變?yōu)椤绑w驗交付”的邏輯

縱觀這幾年入市的保利發(fā)展高端產(chǎn)品，你會發(fā)現(xiàn)其摒棄了“展示秀場”的邏輯。

當大多數(shù)房企還在用效果圖描摹景觀、會所的想象時，保利發(fā)展已經(jīng)用一場生動的實景展現(xiàn)，將高端客群的期待值拉滿了。

保利發(fā)展全國各地的高端項目，基本都會將社區(qū)大門、景觀、會所等客戶在歸家動線上會看到的區(qū)域，全部在售樓階段就打造完畢，做前置的實景呈現(xiàn)。

杭州保利·天奕實景圖

寧波保利·海晏天珺策劃的“樸林畫廊秘境”景觀園林啟幕，上海保利·天奕新奢概念示范區(qū)的亮相，杭州保利·天奕“西溪里的會所”的實景亮相，一次次讓震撼直抵人心，讓奢居理想從圖紙走進現(xiàn)實。

寧波保利·海晏天珺實景圖

這樣做的好處是，用強大的實景兌現(xiàn)力，進一步強化了保利發(fā)展超級央企硬核產(chǎn)品力的品牌形象，在銷售階段就建立客戶對交付品質(zhì)的信心。

上海保利·天奕實景圖

同時用所見即所得的品質(zhì)，準確戳中了塔尖人群“要確定性、要質(zhì)感、要圈層”的核心訴求。

用“硬核內(nèi)膽”，回應品質(zhì)生活

在參觀保利發(fā)展的高端項目時，你總有一種強烈的感受：非常注重“關(guān)鍵的小事”。

比如說，項目都設計了同層排水，這雖然是個平常的技術(shù)，投入也不高，但能完全做到的樓盤卻很少。

再比如，寧波保利·海晏天珺項目選用黑科技“水母地漏”，這種地漏內(nèi)置的硅膠薄膜，能延緩隔臭水封的蒸發(fā)時間，長效防臭。

但這對后期業(yè)主入住后的靜音空間、房屋維修保養(yǎng)，都很重要，屬于那種買家看房時未必能感受到，但在真正入住之后，會感慨“真好用”。

寧波保利海晏天珺樣板房實景圖

這種“關(guān)鍵小事”在包里高端項目上，可以列出一長串清單：

靜音排水管材、不銹鋼煙道、LOWE玻璃、全屋智能系統(tǒng)，科技化七衡系統(tǒng)等……

寧波海晏天珺幕墻

這些東西，或可以互相搭配，形成室內(nèi)“全域靜音”的日常，或可以實現(xiàn)室內(nèi)小氣候的定制化、或者將廚房的煙道外置增加室內(nèi)空間等等。

這些都是保利發(fā)展打造高端產(chǎn)品的硬核內(nèi)膽，而且全都深植于建筑內(nèi)部，是保障家庭安全健康，提升居住品質(zhì)，是支撐房子長久耐用的基礎。

從這里也能體會，保利發(fā)展在看得見的地方追求極致的態(tài)度，也體會到其在看不見、想不到的地方，仍舊全力以赴。

03

一件中國地產(chǎn)行業(yè)

歷史級別的作品

我們常說“量變引起質(zhì)變”，這句話同樣適用于一家不斷錘煉產(chǎn)品力的房企。

當產(chǎn)品理念與匠造工藝趨于成熟，必然要借由一塊恰逢其時的土地，吹響“價值總攻”的號角，實現(xiàn)產(chǎn)品體系的“破界”。

所幸，保利發(fā)展并未讓我們等待太久，消息顯示，將于10月面世的廣州“面粉廠”地王項目，將會是保利高端產(chǎn)品哲學的一次“終極表達”！

示意圖

你可能好奇，為什么是面粉廠這個項目，保利為什么要挑選這樣一個契機？

首先，是保利發(fā)展產(chǎn)品的迭代規(guī)律和節(jié)奏。

仔細復盤下，近年來保利發(fā)展在高端產(chǎn)品系上的迭代周期越來越短，爆款推出越來越迅速，簡直像就像地產(chǎn)界的iPhone一樣：

每年都有新迭代，每年都有新配置，每年都有新風潮

可以說，在這樣推陳出新的產(chǎn)品周期下，所有人被吊足胃口，都在期待下半年保利發(fā)展帶給市場怎樣的驚喜。

其次，這塊地的起點之高，平素罕見。

面粉廠項目位于廣州新房最貴一條街——臨江大道上，坐擁斷貨已久的珠江前航道向一線江景，與琶洲CBD隔江相望。僅憑區(qū)位，就能引來一眾富豪爭相買單。

區(qū)位示意圖

地塊質(zhì)素和市場行情，就不允許保利發(fā)展拿出一件簡單的作品，保利不僅僅是要打造產(chǎn)品，更要太燙金地段鍛造口碑。

就像優(yōu)秀的匠人看到好素材難免技癢難耐，這樣的條件下，哪家房企不想挑戰(zhàn)產(chǎn)品力的天花板？

幾乎可以斷言，保利發(fā)展十幾年積蓄的高端產(chǎn)品打造能力，會在面粉廠這個項目上，用一次極致的釋放，定要達到“一戰(zhàn)封神”的效果。

從目前收集的信息來看，也印證了這個想法。保利發(fā)展此前在其他高端項目實踐過的產(chǎn)品匠造能力，在面粉廠這個項目會進一步升維。

比如在杭州保利·天奕實踐過的地塊整體抬高，此次在面粉廠項目中，整體抬高的高度，足足達到了11米。

將來你或許在這個項目上看到漂浮在城市之上的空中花園、浮島庭院、云端客廳、天際廊橋等一系列夢幻場景。

比如保利發(fā)展擅長的會所打造能力，此次該項目紅線內(nèi)規(guī)劃了近萬方垂直商業(yè)及超六千平會所空間，以“豎向疊加”的邏輯，構(gòu)筑出一座“立體城市，垂直社區(qū)”。

再比如其他高端項目上的“硬核”裝標，在這里還將繼續(xù)升級，幾乎可以說，保利內(nèi)部是按照“百年住宅”的標準來打造的，仿佛為這片土地量身定制了一套匠造方法論，志在將其鑄就為行業(yè)塔冠。

這也是為什么，雖然面粉廠這個項目仍未完全揭開面紗，但地產(chǎn)圈已經(jīng)有了一種預測：

這可能會是五年內(nèi)，行業(yè)最為高光的作品。

結(jié)語

回顧保利發(fā)展數(shù)十年高端產(chǎn)品線的迭代歷程，不難發(fā)現(xiàn)，它是行業(yè)內(nèi)少數(shù)真正長期踐行“以客戶需求為導向”理念的房企。

在產(chǎn)品系的構(gòu)建中，保利發(fā)展并未依賴過往的經(jīng)驗主義，而是始終堅持以客戶最真實的反饋作為產(chǎn)品規(guī)劃與迭代的羅盤。

艷姐了解到，每個保利發(fā)展高端項目啟動前，都會憑借龐大的存量用戶基礎，持續(xù)收集海量一手、真實的居住反饋，并將其轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品進化的重要依據(jù)。

正是這種將“用戶聲音”視為產(chǎn)品生命線的執(zhí)著，讓保利發(fā)展擺脫了閉門造車的窠臼，始終與真實需求同頻共振。

在房地產(chǎn)從“造房子”轉(zhuǎn)向“造生活”的今天，誰離客戶更近，誰就掌握了定義產(chǎn)品的主動權(quán)。

主編：張艷

責編：浩浪

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