前年2.6萬/平米的房子，現(xiàn)在1.6萬/平米，任憑海潤尊品的業(yè)主看到這個(gè)價(jià)位，他們都可能無法接受。因?yàn)?，這個(gè)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，掛牌均價(jià)仍在24310元/平米。

小編沒有危言聳聽，也沒有唱衰樓市，而是當(dāng)下真正成交的價(jià)格對比。

此前，我給了大家一些購房建議，當(dāng)下有買房需求的人，這時(shí)候買房是個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，因?yàn)楦Ｖ莸姆孔悠毡槎急容^低。顯然，這個(gè)說法是錯(cuò)誤的，小區(qū)與小區(qū)之間，仍然有較為明顯的價(jià)格落差，買錯(cuò)小區(qū)，很可能成為背鍋俠。

以現(xiàn)在的樓市表現(xiàn)，供大于求的市場，作為買方，仍然有較大選擇。以200萬舉例，以前可以選擇的房源很少，現(xiàn)在不僅可以在鼓樓區(qū)選擇一類頭部學(xué)區(qū)，同時(shí)還能選擇到地鐵口邊上，新規(guī)以后的新樓盤，更能選擇130平米以上的大戶型安置房。

也就意味著，口袋里揣著200萬，走在大馬路上，你看到的80%的小區(qū)，基本都能買到小區(qū)里頭的房子。

所以，單個(gè)小區(qū)內(nèi)的掛牌房源，已經(jīng)不能作為真實(shí)的參考，還要對比同片區(qū)，相類似的房源，才能做出正確的決定。

以海潤尊品，雖然小區(qū)的品質(zhì)不錯(cuò)，但價(jià)格上的降幅卻很少，用剛剛成交房源，給大家做個(gè)簡單的分析。

成交小區(qū)：海潤尊品；

成交時(shí)間：2025年9月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)70.15平米，2房2廳，中樓層，南北朝向，精裝修，118萬，成交單價(jià)16822元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌206天，業(yè)主在7個(gè)月里，價(jià)格調(diào)整7次，最后一次掛牌126萬，買家還價(jià)8萬后，雙方達(dá)成交易。關(guān)注該房源的客戶較多，18人關(guān)注，5000多人瀏覽過該房源，看過房子的客戶超過10余個(gè)。掛牌價(jià)格才是，吸引客戶的最大核心因素，所以大家賣房的時(shí)候，掛牌價(jià)格要符合客戶的需求。

2、海潤尊品這套房子，成交價(jià)格較低，是因?yàn)樗膽粜徒Y(jié)構(gòu)較為一般，呈現(xiàn)一個(gè)樓梯行的結(jié)構(gòu)，也就是不夠方正，一房朝南，一房朝北，2個(gè)衛(wèi)生間，兩個(gè)臥室都不規(guī)整，客廳也是三角式的分布。業(yè)主請了國廣一葉裝修設(shè)計(jì)，給房子內(nèi)部有很好的利用空間。

3、2023年5月份，海潤尊品，153平米大戶型，402萬成交，單價(jià)26160元/平米，這套歷史成交的房源，是近兩年最高價(jià)。2025年7月份，108平米，249.9萬，單價(jià)22952元/平米，兩年的時(shí)間里，價(jià)格并沒有出現(xiàn)大幅度下跌的情況。而此次成交的小戶型，一下子，把成交單價(jià)大幅度拉低下來，16822元/平米的價(jià)格，首次出現(xiàn)。

4、目前，海潤尊品小區(qū)在售房源66套，小區(qū)均價(jià)24310元/平米，小區(qū)共有20棟樓，1552戶業(yè)主，掛牌均價(jià)格高，是因?yàn)閺?fù)式樓的業(yè)主拉高了，大部分業(yè)主掛牌價(jià)格在21000元/平米。按照當(dāng)下市場規(guī)律，普遍談3000元/平米，相當(dāng)于，現(xiàn)在想把海潤尊品的房子賣掉，單價(jià)18000元左右，較為符合總體市場表現(xiàn)。

購房建議：

? 核心優(yōu)勢：

1. 黃金地段+成熟配套
2. 倉山萬達(dá)商圈核心，步行10分鐘到愛琴海購物中心、永輝超市，樓下公交站直達(dá)市區(qū)；
3. 1公里內(nèi)覆蓋10家教育機(jī)構(gòu)（九色鹿培訓(xùn)、美吉姆早教等）+9家醫(yī)院（省立醫(yī)院金山院區(qū)、東南眼科等），生活便利度拉滿。
4. 小區(qū)品質(zhì)在線
5. 綠化率30%，物業(yè)是海納物業(yè)（業(yè)主反饋"服務(wù)態(tài)度好"），公共區(qū)域維護(hù)較佳；
6. 低容積率（1.8），樓間距開闊，居住密度舒適。
7. 教育資源硬核
8. 對口江南水都中學(xué)、七期中學(xué)，家長評價(jià)"接送省心"。

?? 潛在短板：

1. 房齡與設(shè)施老化
2. 2008年建成，部分樓棟外立面稍舊，電梯偶有故障反饋（需實(shí)地考察）；
3. 車位緊張，地上停車位不足，地下車位價(jià)格偏高（約25萬/個(gè)）。
4. 價(jià)格分化明顯
5. 同戶型因樓層、裝修差異價(jià)差達(dá)30萬+，低樓層/臨街房源較難溢價(jià)。
6. 商圈噪音問題
7. 臨近金榕南路主干道，低樓層住戶反饋早晚車流噪音明顯

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