作者|深水財經(jīng)社納蘭

10月1日，中指研究院發(fā)布的9月全國百城房價數(shù)據(jù)，拋出了一個令市場費解的謎題：當二手住宅價格迎來連續(xù)第41個月環(huán)比下跌時，新建住宅價格卻逆勢實現(xiàn)微漲。

很多人覺得奇怪，難道開發(fā)商還要玩一出漲價去庫存嗎？其實這個現(xiàn)象主要是跟新盤的價格結(jié)構(gòu)有關(guān)系，目前剛需樓盤已經(jīng)嚴重過剩，開發(fā)商拿的地價并沒有下降太多，為了保證利潤率，脫離剛需產(chǎn)品的紅海競爭，只能往高端化去走，說的直白點就是，剛需客群已經(jīng)撐不起他們，必須去割有錢人的韭菜了。

一、向左向右

具體數(shù)據(jù)顯示，9月百城新建住宅均價為16926元/平方米，環(huán)比微漲0.09%，同比上漲2.68%；而二手住宅均價僅13381元/平方米，環(huán)比下跌0.74%，同比跌幅擴大至7.38%。

這種“冰火兩重天”的分化在城市間表現(xiàn)得更為極致。上海、杭州、廣州等核心城市的新房價格環(huán)比漲幅分別達到0.82%、0.51%、0.32%，成為拉動全國新房均價上行的主力。

與此同時，鹽城、徐州、南通等城市的二手房價格環(huán)比跌幅均超1.3%，西安、濟寧等城市也緊隨其后。

這就像同一菜市場里，新擺的攤位在漲價，二手攤位卻在揮淚甩賣。筆者一位房產(chǎn)中介的朋友說，他所在門店9月帶看量環(huán)比增長30%，但成交轉(zhuǎn)化率卻從去年同期的9%降至2%。

值得注意的是，二手房市場的調(diào)整幅度仍在加深。2025年三季度，百城二手房價格累計下跌2.26%，較二季度擴大0.14個百分點；前三季度累計跌幅已達5.79%。

即便是北京、上海等核心城市，二手房也出現(xiàn)了明顯補跌跡象。國盛證券9月22日發(fā)布的研報顯示，8月北京、上海二手房價格環(huán)比跌幅分別在1%和1.2%上，廣州、深圳跌幅也接近1%。

對于二手房來說，高掛牌量是壓垮二手房價格的關(guān)鍵，重點城市二手房掛牌量仍處歷史高位，可能以前還能“以價換量”，但是現(xiàn)在甚至出現(xiàn)了降價也沒人敢買的局面。

二、結(jié)構(gòu)性幻覺

有人會覺得是不是新房更受歡迎，或者是開發(fā)商還要演一出漲價去庫存？

其實大家都想多了，時過境遷下，房地產(chǎn)市場在2015年之后那波行情很可能樓市的回光返照。

新房價格為什么會上漲？其實就是由產(chǎn)品結(jié)構(gòu)劇變制造的“視覺誤差”。

撥開數(shù)據(jù)迷霧可見，剛需型住宅的“退場”與改善型、高端住宅占比大幅提升，才是拉動均價上行的核心動力。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會2024年12月30日發(fā)布的《產(chǎn)品：改善產(chǎn)品迭代將成常態(tài)》報告揭示了這一變化。

根據(jù)CRIC重點監(jiān)測的193個城市數(shù)據(jù)，2024年四房產(chǎn)品成交套數(shù)占比已達29.2%，較上年提升2.8個百分點；而三房產(chǎn)品占比下降1.9個百分點至54%，二房產(chǎn)品占比則連續(xù)兩年下降至12%。

這種結(jié)構(gòu)升級在一線城市表現(xiàn)得尤為突出，2025年上半年,一線城市四房產(chǎn)品市場份額顯著提升,占比達31.9%,較去年增長3.5個百分點,增幅高于低能級城市,這一增長主要來自三房戶型的份額縮減,后者同期占比下降2.2個百分點。

新房越來越傾向于改善面積段趨勢，從成交面積結(jié)構(gòu)看主力110-140㎡產(chǎn)品市場份額保持穩(wěn)定，140-180㎡和180㎡以上產(chǎn)品成交占比同期增加1.1%和0.6%。

南京的市場變化極具代表性。據(jù)南京房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布數(shù)據(jù)，2025年6月上市住宅項目仍以改善性居多，144m2以上房源占住宅上市房源總量的40.7%，占比較上月提升16.2%；供應套均面積145.72m2，環(huán)比增長6.3%，同比增長11.2%。

南京市在2024年“金九銀十”期間上市的新盤中，144㎡以上供應占比提升最快，提高10個百分點，其中180㎡以上提升7.9個百分點。90㎡以下面積段房源供應較少，占比11.4%，較上月減少11個點。

道理很簡單現(xiàn)在拿地成本居高不下，主城區(qū)地塊基本都定位高端改善才能有利潤，改善樓盤也在推出各種概念和噱頭，比如最火的四代宅，雖然得房率上去了，但是價格也是大幅提高，羊毛總要出在羊身上。

得房率80%的房子賣100萬，得房率100%的四代宅那肯定要賣120萬以上，你想占開發(fā)商的便宜，那是不存在的。

所以這些新樓盤的高端化和高價化，才是新房價格上漲的核心原因。

但是新房開盤均價的上漲，并不是說高端改善就是供不應求了，實際上，改善型樓盤也將面臨殘酷競爭，而且從各地公布數(shù)據(jù)看，新房成交量依然是低迷的，只是說割有錢人的韭菜，總比割窮人要更容易些。

但是如果你再去觀察下，近期交付的改善樓盤的二手價格，你就知道，這些所謂漲價未來將面臨什么？

三、木桶理論

其實，二手房市場的持續(xù)萎靡，正在逐漸成為刺穿新房“漲價假象”的利刃。對于依賴置換需求的改善型、高端新房市場而言，二手房的“賣不掉、價不高”，正在切斷樓市的需求鏈條。

有一個朋友告訴筆者，他本來想換一套四房，但是老房子掛了半年降了20%還沒賣掉，帶看次數(shù)超50次卻無人下單。

其實這種置換鏈條的斷裂，直接影響了新房市場的購買力。因為大部分購買改善住宅，就必須要賣掉原來的老房子。

而二手房價格的持續(xù)下跌正在壓縮新房的價格空間，為未來高端盤“破發(fā)”埋下隱患。

道理很簡單，當二手房比新房便宜，且不用等待交房，誰還愿意冒風險買新房？二手房價格下跌周期均已超過40個月，進一步削弱市場對新房的價格預期，近年交付的無論是剛需還是改善，還基本上沒有聽說哪個沒有破發(fā)的。

而一旦銷售回款放緩，房企為回籠資金可能主動降價，進而引發(fā)連鎖反應。

二手房連跌41個月是不是終點，誰也無法預計，但是新房和二手房絕對不可能出現(xiàn)蹺蹺板效應，肯定是一個互相牽涉，在市場下行時，一定是最短的那塊木板決定著木桶的水位，所以說，千萬不要指望用新房價格來提振二手房。相反，新房價格泡沫越大，未來可能摔得更慘。

（全球市值研究機構(gòu)深水財經(jīng)社獨家發(fā)布，轉(zhuǎn)載引用請注明出處）