前言

FOREWORD

8月，《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》正式發(fā)布，買房不限購(gòu)，一時(shí)間成為大家熱議的焦點(diǎn)。不過(guò)，買房可并非一件簡(jiǎn)單的事，即便政策放寬，仍有諸多規(guī)則需要我們?nèi)チ私狻?/p>

在農(nóng)村地區(qū)，宅基地自建房是許多家庭的重要財(cái)產(chǎn)。隨著城鄉(xiāng)融合和土地流轉(zhuǎn)的加速，不少人開(kāi)始關(guān)注宅基地房屋的買賣問(wèn)題。然而，宅基地自建房能否自由買賣？交易中存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？接下來(lái)，小編將結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)，為您詳細(xì)解析。

PART.01

宅基地的法律屬性

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《民法典》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民僅享有使用權(quán)，而非所有權(quán)。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條：城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十二條：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

PART.02

中央一號(hào)文件明確“五個(gè)不”

2025年中央一號(hào)文件明確“五個(gè)不”

1. 提高村莊規(guī)劃編制質(zhì)量和實(shí)效，不得要求村莊規(guī)劃編制全覆蓋，對(duì)不需要編制的可在縣鄉(xiāng)國(guó)土空間規(guī)劃中管控引導(dǎo)或出臺(tái)通則式管理規(guī)定；

2. 健全承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)制度，不得通過(guò)下指標(biāo)、定任務(wù)等方式推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)；

3. 不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)房、宅基地；

4. 不允許退休干部到農(nóng)村占地建房；

5. 不對(duì)集體收入提硬性目標(biāo)，嚴(yán)控集體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)。

PART.03

宅基地房屋買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)

01

合同無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)

若買方不符合資格（如城鎮(zhèn)居民），法院可能判決合同無(wú)效，賣方需返還購(gòu)房款，買方需退還房屋，但房屋增值部分可能無(wú)法獲得補(bǔ)償。

02

無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

宅基地房屋的產(chǎn)權(quán)變更需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，非本集體成員通常無(wú)法完成登記，導(dǎo)致買方無(wú)法獲得合法產(chǎn)權(quán)。

03

拆遷補(bǔ)償爭(zhēng)議

若房屋面臨拆遷，買賣雙方可能因補(bǔ)償款分配產(chǎn)生糾紛，買方可能因無(wú)合法產(chǎn)權(quán)而無(wú)法獲得補(bǔ)償。

PART.04

農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛典型案例

基本案情

李某欲在某村購(gòu)買一處房產(chǎn)，遂與許某達(dá)成房產(chǎn)買賣初步意向。李某基于對(duì)許某所述房屋權(quán)屬及交易合法性的信任，向許某支付購(gòu)房定金人民幣3.3萬(wàn)元。后李某多次與許某溝通房屋過(guò)戶及交易細(xì)節(jié)，發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)實(shí)際為許某配偶付某名下的農(nóng)村宅基地使用權(quán)房屋，許某并非宅基地使用權(quán)人，亦未取得配偶付某的合法授權(quán)或共有權(quán)人同意，導(dǎo)致交易無(wú)法履行。李某認(rèn)為上述行為均屬許某違約，多次要求許某退還定金，但許某始終推諉拒絕。李某遂訴至法院要求解除合同，并要求許某返還3.3萬(wàn)元。

法院審理

法院審理認(rèn)為，被告許某將農(nóng)村房屋出售給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，雙方達(dá)成的房屋買賣合同系無(wú)效合同，因定金條款的效力依附于買賣合同，若買賣合同無(wú)效，定金條款亦無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十五條、第一百五十七條的規(guī)定，無(wú)效合同自始沒(méi)有法律約束力，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，原告李某要求被告許某返還3.3萬(wàn)元，符合法律規(guī)定，法院予以支持。

法官說(shuō)法

宅基地自建房能否自由買賣？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條和相關(guān)政策規(guī)定，宅基地屬于集體，農(nóng)民擁有的僅是宅基地的使用權(quán)，這意味著宅基地的使用權(quán)受到法律限制，不能夠自由交易，想要買賣農(nóng)村宅基地自建房需要滿足以下條件：1.買賣雙方均為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；2.買方無(wú)宅基地、因分戶或外來(lái)人口落戶等需符合村集體規(guī)劃情況；3.房屋需已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，完成確認(rèn)登記；4.宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)需一并轉(zhuǎn)讓，禁止單獨(dú)流轉(zhuǎn)；5.交易需經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)。

本案中，被告作為農(nóng)村宅基地自建房的出賣人，未如實(shí)向原告披露房屋的真實(shí)權(quán)屬信息，且雙方亦不符合上述買賣農(nóng)村宅基地自建房的條件，屬于非法交易，雙方的房屋買賣合同自始就是無(wú)效的。

原告、被告簽訂的定金條款是否有效？被告許某是否應(yīng)當(dāng)退還原告李某已付定金3.3萬(wàn)元？

本案中，定金條款是買賣合同的一部分，其功能是擔(dān)保合同履行，屬于主合同中的權(quán)利義務(wù)約定，雖然不具有獨(dú)立性，但定金條款的效力依附于主合同（買賣合同）。若主合同無(wú)效，定金條款亦無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條的規(guī)定，合同無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。

法律提示

集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人購(gòu)買農(nóng)村宅基地上的自建房存在相當(dāng)大的法律和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)的房屋買賣合同會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。若合同被認(rèn)定為無(wú)效，不僅無(wú)法完成房屋的過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房人支付的價(jià)款也將被裁判返還?？紤]到訴訟、執(zhí)行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人付出去的購(gòu)房款也存在不少難以追回的情形，部分購(gòu)房人甚至?xí)萑搿胺控?cái)兩空”的困境。因此，買房需謹(jǐn)慎，不建議跨戶籍購(gòu)買農(nóng)村宅基地的自建房。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第九條城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第六十二條第一款農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百五十五條無(wú)效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒(méi)有法律約束力。

第一百五十七條民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

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