甌江邊的排屋和合院，今天居然都流拍了！

今天，位于永嘉三江的錦玉潮明（備案名：潮鳴里）有5套高層以及4套合院進(jìn)入拍賣市場，其中高層建面約118-136㎡，起拍價(jià)約80-100萬元，起拍單價(jià)約0.7萬元/㎡，最終全部流拍。

合院建面約380-448㎡，起拍價(jià)約365-395萬元，起拍單價(jià)約0.9-1萬元/㎡，最終也是全部流拍。稍有不同的是，其中23幢104室有2人報(bào)名，但沒人出價(jià)，28幢101室有1人報(bào)名，也沒有出價(jià)。

江對面，位于鹿城七都的江心明月（備案名：春江明月東園），起拍價(jià)約2906萬元，起拍單價(jià)約5.14萬元/㎡，也因無人報(bào)名，而流拍了。

為什么主打高端客群的排屋和合院居然紛紛流拍？是市場的原因還是產(chǎn)品本身的原因？下面我們一起來看下。

（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規(guī)二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

01、錦玉潮明（備案名：潮鳴里）

位于永嘉縣三江街道梅園村。現(xiàn)需往西走甌越大橋或往東走北汊橋到達(dá)鹿城區(qū)，存在明顯的距離感。

西側(cè)約1.3公里處為在建的府東路過江隧道，若該隧道建成，可直達(dá)上陡門浦公園，東面就是溫州的濱江CBD，空間距離感就拉近不少。

錦玉潮明容積率≤2.2，由小高層和中式合院組成，共有住戶約1217戶，其中約30.65%戶數(shù)為安置房（高層），首層層高約3.5米，標(biāo)準(zhǔn)層層高約3.1米。

開盤于2021年，高層面積段約95-136㎡，開盤均價(jià)約1.9萬元/㎡，合院面積段約200㎡－365㎡，開盤毛坯均價(jià)約3.13萬元/㎡。

該項(xiàng)目截止2025年10月9日，已推售818套，已售403套，去化率49%，和今年4月統(tǒng)計(jì)的結(jié)果一致，沒有發(fā)生變化，即項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)。好在該小區(qū)已經(jīng)在2023年年底交付，屬于現(xiàn)房項(xiàng)目，所見即所得。

本次拍賣的房源為5套高層+4套合院產(chǎn)品。

本次拍賣的高層房源位于3、5、8幢，中低樓層居多，其中5、8幢房源采光受影響較大，3幢房源采光受影響較小，這三幢樓部分房源均有不同幅度的江景視野。

房源內(nèi)部均為毛坯狀態(tài)，已騰空。

2021年1月開盤時(shí)，這5套房源，可享受普惠96折，毛坯交付，折后毛坯總價(jià)235-358萬元，含裝單價(jià)約1.9-2.5萬元/㎡。

今天這5套房價(jià)相當(dāng)于當(dāng)初房開售價(jià)的3折，卻依舊無人問津。

2025年6-7月，錦玉潮明拍賣了22套房源，其中流拍了6套，成交了16套房源，成交單價(jià)約0.5-0.7萬元/㎡。

目前錦玉潮明小區(qū)高層報(bào)價(jià)約0.9萬元/㎡，具體受樓層、裝修、是否看廟等因素會(huì)影響價(jià)格。同時(shí)西邊的立體城不看江房源報(bào)價(jià)在1-1.2萬元/㎡。

今天這套拍賣的房源所在的樓幢位置尚可，雖然周邊配套匱乏，但從價(jià)格來看，依舊有性價(jià)比，看來地段、名聲的影響過于深遠(yuǎn)。

本次拍賣的合院產(chǎn)品，有單獨(dú)的小區(qū)入戶，小區(qū)有不錯(cuò)的中式綠化景觀，規(guī)模偏小。這次拍賣的4套合院房源位于23、25、28、29幢.

每套合院都有地下室和院子，院子大小各有不同。房源內(nèi)部為毛坯狀態(tài)。

今天拍賣的4套建面約380-448㎡，起拍單價(jià)約0.9-1萬元/㎡，相當(dāng)于2021年開盤價(jià)的3折，拍賣結(jié)果是無人出價(jià)、流拍。

今年7月，13套合院的起拍價(jià)僅為0.7-0.8萬元/㎡，以如此低的價(jià)格起拍，最終還是流拍了6套合院，成交了7套合院，成交價(jià)相當(dāng)于當(dāng)年開盤價(jià)的2折多，作為次新商品房的合院產(chǎn)品，這價(jià)格水平居然和市區(qū)的老破大房源類似了。

7月流拍的合院房源已經(jīng)重新上架拍賣平臺，價(jià)格沒變，轉(zhuǎn)為變賣，拍賣周期持續(xù)到11月24日，門檻抬高，需要全額繳納起拍價(jià)才可以競價(jià)。

目前，鹿城七都、甌海中心區(qū)、龍灣、洞頭甌江口等區(qū)域的在售合院產(chǎn)品，價(jià)格在2.8—5萬元/㎡之間。

對比而言，今天永嘉三江錦玉潮明的這批合院，價(jià)格已經(jīng)夠便宜，哪怕對比今年7月的合院價(jià)格略有上漲2000元/㎡，但這次的起拍單價(jià)也才0.9萬元/㎡左右，這種價(jià)格能買到低密的合院產(chǎn)品，放在前些年是難以想象的。

并且近期出讓的低密地塊的規(guī)劃條件還進(jìn)一步收緊了，限制了聯(lián)排合院（別墅）的出現(xiàn)，提高了原有低密產(chǎn)品的稀缺性。

理論上來講，這次的拍賣情況要比上一次好一些，然而現(xiàn)實(shí)情況是錦玉潮明合院以0.9-1萬元/㎡上架，有人報(bào)名，但最終沒有出價(jià)，無法獲得認(rèn)可。

02、多弗綠城·江心明月（備案名：春江明月西園、東園）

位于鹿城七都街道七彩路。周邊生活配套較為缺乏，僅春月江瀾、翡麗灣、鹿島甲第小區(qū)樓下有部分底商。

這個(gè)項(xiàng)目最早由萬國房開（萬川）于2004年以協(xié)議出讓方式簽訂約300畝國有土地使用權(quán)出讓合同。

原本該項(xiàng)目應(yīng)該在2004年就逐步啟動(dòng)建設(shè)的，卻遭遇了規(guī)劃調(diào)整，這一調(diào)整就是很多年，直到2011年才獲批。2012年土地部門與開發(fā)商才簽訂國有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同并履行土地交接手續(xù)。

可惜，作為溫州本土老牌房企的萬川沒能頂住2011年的金融危機(jī)，資金鏈嚴(yán)重吃緊，使得該項(xiàng)目進(jìn)度幾乎停滯不前，

直到2017年，多弗集團(tuán)響應(yīng)“溫商回歸”政策回歸故里，入駐經(jīng)開區(qū)投資多個(gè)項(xiàng)目，總投資約300億元。隨后多弗集團(tuán)就接手了這個(gè)1.0容積率，占地約206畝的住宅項(xiàng)目。

項(xiàng)目分為東西兩個(gè)地塊，本次涉及的東園地塊共規(guī)劃65幢住宅，其中5幢為沿河大雙拼面積約558m2、53幢小雙拼面積約328m2、7幢洋房面積分為93m2的平層和168m2的躍層。

本次拍賣的房源是南面沿河的63幢101室,房源內(nèi)部均為毛坯狀態(tài)，已騰空,南面擁有不錯(cuò)的規(guī)模的院子，在小區(qū)內(nèi)名列前茅。

該房源曾在今年5月拍賣過，當(dāng)時(shí)的起拍總價(jià)為2788萬元，后暫緩拍賣。

2021年7月開盤時(shí)，這套房源，無折扣，毛坯交付，折后毛坯總價(jià)3747萬元，毛坯單價(jià)約6.64萬元/㎡。

今天這套房源的起拍價(jià)相當(dāng)于當(dāng)初房開售價(jià)的78折。

據(jù)溫豪宅消息，江心明月在2024年-2025年9月沒有成交，2023年成交4套218㎡房源，成交總價(jià)約1150-1310萬元，成交單價(jià)約5.2-6萬元/㎡。

江心明月小區(qū)560㎡房源在該小區(qū)內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品，目前安居客平臺僅掛牌1套，報(bào)價(jià)約4000萬，單價(jià)7.06元/㎡，其他210㎡聯(lián)排別墅報(bào)價(jià)多在900-1000萬元，個(gè)別位置差點(diǎn)的報(bào)價(jià)700萬左右，322㎡聯(lián)排別墅報(bào)價(jià)多在1500萬元，具體受院子大小、朝向、是否瞰河等因素會(huì)影響價(jià)格。

對比而言，今天江心明月這套聯(lián)排別墅，價(jià)格相對便宜，對比小區(qū)內(nèi)其他房源區(qū)位、戶型、周邊資源都有明顯優(yōu)勢。

最終這套房源無人報(bào)名，關(guān)注度比永嘉三江錦玉潮明的合院還要低一些，顯然江心明月的價(jià)格并沒有多誘人，下次再打個(gè)折，或許會(huì)有高端改善客群入手。

另外，這次拍品來源于房開，雖然相當(dāng)于直接購買新房，稅費(fèi)會(huì)比二手房省一些，但也意味著房開可能存在一定的資金或合同糾紛問題，才會(huì)導(dǎo)致公司名下的房源被拍賣，需要關(guān)注一下。

03、其余房源拍賣成交情況

至于今天其他房源的拍賣情況，可以見下圖：

從上圖可以看出，市區(qū)范圍內(nèi)單價(jià)一萬以內(nèi)的房子，已經(jīng)是拍賣市場上的主流，比不少全新的安置房都要便宜很多。

其中位于甌海茶山的京都府（都府園）6幢801室房源，建面約89.14㎡，起拍總價(jià)為75萬，起拍單價(jià)為0.84萬元/㎡，最終成交總價(jià)約76萬元，成交單價(jià)約0.85萬元/㎡，溢價(jià)率1%；

位于鹿城仰義的阿爾勒二期（秀峰里）16幢702室房源，建面約113.15㎡，起拍總價(jià)為34萬，最終成交總價(jià)約36萬元，成交單價(jià)約0.32萬元/㎡，溢價(jià)率7%。

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