深夜11點，上海某中介門店的燈光依然亮著。經(jīng)紀(jì)人小王面前的電腦屏幕上，二手房掛牌量數(shù)字每小時都在跳動——這是房產(chǎn)稅試點擴圍后，多套房業(yè)主集體出逃的縮影。

我經(jīng)歷過2015年的狂飆，也目睹了2023年的轉(zhuǎn)折。今天我想拋開那些宏大敘事，跟你聊聊身邊真實的故事——我的老同學(xué)張偉（化名）。

老同學(xué)張佳，在上海有4套房，還在電話那頭炫耀身家，昨天在電話里頭卻是萬般的無奈：“怎么辦？我第三套房掛了大半年，看房的人都沒幾個?！?/p>

這不是個別現(xiàn)象，數(shù)據(jù)顯示，全國二手房掛牌量突破730萬套，白城二手房價同比跌幅高達(dá)7%以上，今明兩年，像張佳這樣持有“多套房”的家庭，將不得不面對這3個問題。

01、

資產(chǎn)流動性凍結(jié)，紙上富貴難以變現(xiàn)

隨著房價下行，市場掛牌量激增，多套房持有者最先感受到的是：資產(chǎn)流動性正在迅速凍結(jié)。

銷售說，以前再差的房子掛牌一兩個星期都能快速成交，如今掛牌半年以上無人問津成為常態(tài)，有些郊區(qū)的房子甚至降幅高達(dá)50%也無人問津。

這并不是因為房子已經(jīng)沒有了價值，核心還是在于市場供需關(guān)系發(fā)生了根本性的逆轉(zhuǎn)。二手掛牌量激增與購房需求快速萎縮同時出現(xiàn)，

就拿上海來說吧，外環(huán)區(qū)域二手房掛牌量同比激增42%，杭州錢江世紀(jì)城板塊降價房源占比高達(dá)60%以上。

然而，購房主力軍卻在悄悄發(fā)生變化，90后，00后群體規(guī)模相比70后，80后足足減少了數(shù)千萬。再加上城鎮(zhèn)近40%以上的家庭擁有2套甚至更多房產(chǎn)，預(yù)示著這些年輕人當(dāng)中有很多人只要靠繼承就能解決住房難題。

張佳原本也想著自己4套房，留兩套給孩子，但孩子們卻說，“我們不需要那么多房子，一套就夠了。”供給大幅增加，需求不斷減少，讓原本供過于求的市場，變現(xiàn)難度更大了。

02、

持有成本持續(xù)攀升，現(xiàn)金流壓力陡增

這個問題是當(dāng)前很多持多套房家庭不得不面對的現(xiàn)實，房子不好賣，持房成本也在持續(xù)攀升，成為吞噬現(xiàn)金流的無底洞。

首先雖說上海、重慶房產(chǎn)稅相繼出臺政策明確，和以往的房產(chǎn)稅政策規(guī)定相比，征稅條件放寬了、變實惠了。但是行內(nèi)都以為，隨著市場趨穩(wěn)，房產(chǎn)稅可能漸行漸近。

假如家庭人均免稅面積60㎡，二套房超出部分按0.6% 稅率征收，三套房稅率跳升至1.2%。一套評估價200萬的二套房，年持有成本從房產(chǎn)稅試點前的0.3萬（僅物業(yè)費）升至4.2萬。這包含了房產(chǎn)稅1.2萬、物業(yè)費0.3萬和資金機會成本2.7萬（按4.5%理財收益率計算）。

你能擔(dān)憂的是，很多家庭都面臨著收入銳減，甚至有的人年初丟了工作，到現(xiàn)在還沒有時間再就業(yè)。但即使如此，每月的高額房貸卻一分不能少，加上物業(yè)費、電梯費、取暖費等各項費用也在物價上漲背景下水漲船高，持房壓力只增不減。

03、

心理預(yù)期逆轉(zhuǎn)，財富觀念遭遇沖擊

當(dāng)前，最讓多套房家庭困擾的問題，可能是：心理預(yù)期的根本性逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)“穩(wěn)賺不賠”的神話破滅了。

以前只要你買入房子，持有一段時間就能實現(xiàn)財富的增值，然而如今房子的賺錢效應(yīng)逐漸消退，炒房客們早已嗅到了風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，紛紛選擇離場或選擇“落袋為安”，在場外觀望。

市場預(yù)計轉(zhuǎn)變使得房產(chǎn)投資屬性變?nèi)?，曾?jīng)被視為財富象征的房子，現(xiàn)在正變成“管理負(fù)擔(dān)”。

比如身邊的朋友陳冰，他早兩年借貸資金投入160萬買入的房子，如今跌至不足110萬，雖不影響實際月供金額，但這種“負(fù)資產(chǎn)”風(fēng)險顯著加劇了持有者的心理焦慮和財務(wù)挫折感。

而且當(dāng)前年輕人的住房觀念也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，越來越多年輕人寧愿租房，也不愿意背負(fù)幾十年的房貸。他們更看重當(dāng)下的生活品質(zhì)，而非一味追求房產(chǎn)增值。

04、

面對這些挑戰(zhàn)，多套房家庭如何應(yīng)付？

該來的躲不掉，面對挑戰(zhàn)，多大方家庭需要的不是恐慌，而是應(yīng)對策略。給大家提幾個建議：

第一，轉(zhuǎn)變觀念：房產(chǎn)從“財富象征”變?yōu)椤肮芾碡?fù)擔(dān)”的風(fēng)險真實存在。主動調(diào)整、審慎評估，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，才能在市場深度調(diào)整中有效規(guī)避風(fēng)險。

第二，去劣留優(yōu)。保留核心地段、品質(zhì)好的房產(chǎn)，我們以為，所謂核心區(qū)高品質(zhì)住宅，起碼滿足“地鐵800米內(nèi)+對口省重點學(xué)校+三甲醫(yī)院3公里圈”的鐵律。

對于偏遠(yuǎn)郊區(qū)、品質(zhì)差的住宅，止損處理或許是明智之舉。

第二，考慮“以租養(yǎng)稅”/“以租養(yǎng)貸”，如果房子位于核心城市，可以通過出租來緩解壓力。但是如果是三四線多余的房產(chǎn)，年租金回報率底下持有成本反而形成缺口，以租養(yǎng)貸（稅），不如變現(xiàn)或更為明智。

從以前朋友們見面互問“買了哪個樓盤？”“漲了多少”，到現(xiàn)在一見面就是吐槽“房子不好租”、“物業(yè)費又漲了”……

這些日常對話背后，是中國城鎮(zhèn)約45%的家庭（擁有兩套及以上住房）正在經(jīng)歷的現(xiàn)實。

總之，房地產(chǎn)的終局早已寫就——從投機者的賭場變?yōu)閷I(yè)主義者的賽場。當(dāng)潮水退去，認(rèn)清“持有成本-流動性-增值潛力”三維真相的人，才能穿越周期。也許這才是房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)的必由之路——讓房子真正成為家，而不是籌碼。