“房子的價值不能單看面積大小，“層高”才是衡量住宅檔次更為關(guān)鍵的因素?！?/p>

最近，住建部負(fù)責(zé)人就在公開場合提到，我國正在制定“好房子”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并修訂住宅項(xiàng)目規(guī)范，其中一項(xiàng)重要調(diào)整，是將住宅層高的下限提升至3米。

這意味著未來的新房，層高將普遍比過去的舊房高出0.2米。可別小看這0.2米的差距。根據(jù)建筑采光的相關(guān)測算：

層高2.8米時，房間的采光進(jìn)深約為3.92米；而層高達(dá)到3米時，采光進(jìn)深就能擴(kuò)大到4.2米。

也就是說，層高每增加一點(diǎn)，不僅提升了室內(nèi)垂直空間的高度感，也直接改善了采光范圍和通風(fēng)效果，居住舒適度自然水漲船高。

更重要的是，隨著“好房子”時代的到來，那些層高僅介于2.5米到2.8米之間的二手房，市場競爭力將進(jìn)一步減弱。

這一點(diǎn)，其實(shí)在近期的房價走勢中已有體現(xiàn)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月全國百城二手房均價為14130元/平方米，環(huán)比下跌0.51%，同比跌幅達(dá)7.22%。到了2月，這一數(shù)字繼續(xù)下滑至14071元/平方米，環(huán)比再降0.42%，同比跌幅擴(kuò)大至7.26%。

那么問題來了：為什么現(xiàn)在的房子越來越難賣？2025年房價還會繼續(xù)跌嗎？對于手中有多套房產(chǎn)的家庭，未來可能面臨哪些挑戰(zhàn)？

一、房子為何越來越難賣？

從許多普通人的購房經(jīng)歷中，我們或許能找到答案。

例如有網(wǎng)友分享，2018年傾盡全家積蓄，花164萬元在市區(qū)買的房子，如今市值縮水到70多萬元，降價幅度超過一半，卻仍難出手。

究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：

1、住房供應(yīng)過剩

過去多年房地產(chǎn)高速開發(fā)，導(dǎo)致庫存大量積壓。大城市尚且存在不少空置房，三四線城市及部分新區(qū)空置現(xiàn)象更為嚴(yán)重，有些小區(qū)入住率甚至不足30%，近乎“空城”。與此同時，保障房、人才公寓等房源也在分流商品房市場的需求。

2、購房需求減弱

我國城鎮(zhèn)化率已接近高位，增長速度明顯放緩，新增進(jìn)城人口減少。加上人口出生率持續(xù)走低，2024年新生兒預(yù)計(jì)僅約900萬，不到2016年峰值的一半。老齡化加劇，婚育帶來的剛需購房動力也隨之減弱。

3、居民購買力受限
目前居民負(fù)債率已從十多年前的17%攀升至62%以上，多數(shù)家庭資產(chǎn)集中在房產(chǎn)上，繼續(xù)加杠桿購房的空間非常有限。

4、“房價永遠(yuǎn)漲”預(yù)期改變

過去很多人敢于追高購房，是因?yàn)橄嘈欧績r“只漲不跌”。但從2021年開始，市場進(jìn)入下行周期，這一預(yù)期被打破。購房心態(tài)轉(zhuǎn)為“買漲不買跌”，越來越多人選擇觀望，導(dǎo)致二手房成交周期不斷拉長，部分城市甚至超過18個月。

5、新房與二手房競爭加劇

開發(fā)商為回籠資金不斷推出優(yōu)惠，變相降價吸引客戶，擠壓了二手房的市場空間。此外，政策也在向新房傾斜，如現(xiàn)房銷售、提高得房率、取消公攤、契稅補(bǔ)貼、低息貸款等，而二手房交易則面臨中介費(fèi)、高額個稅等成本壓力，競爭力進(jìn)一步削弱。

二、2025年手持多套房的家庭，或?qū)⒚媾R三大挑戰(zhàn)

1、持有成本持續(xù)上升

除了月供、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)等常規(guī)支出，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大也將成為潛在負(fù)擔(dān)。尤其對于房齡較長的住宅，電梯、管道等設(shè)施老化帶來的維修開支會越來越多，持有成本逐漸攀升。

2、出租難度加大

過去在大城市，房子基本“不愁租”。但隨著保障性住房供給增加、人口流動趨緩，租賃市場的供需關(guān)系正在轉(zhuǎn)變。未來租房競爭加劇，空置期拉長或?qū)⒊沙B(tài)。

3、資產(chǎn)貶值風(fēng)險

在人口流出、經(jīng)濟(jì)增速放緩的城市，房價上漲動力不足，下跌壓力增大。如果無法及時變現(xiàn)，房產(chǎn)就可能從“資產(chǎn)”變?yōu)椤皟鼋Y(jié)資產(chǎn)”，面臨價值縮水的風(fēng)險。

三、普通剛需該如何理性購房？

1、合理評估還貸能力

月供金額建議控制在家庭月收入的30%以內(nèi)。例如月收入1萬元，月供不超過3000元，這樣既能保證生活質(zhì)量，也有余力應(yīng)對突發(fā)情況。

2、預(yù)留充足的應(yīng)急資金

首付盡量爭取付到四成，以減少貸款總額和利息支出。此外，最好預(yù)留出至少12—24個月的月供金額作為應(yīng)急儲備金。

3、眼光放長遠(yuǎn)，做好中長期規(guī)劃
購房決策不僅要考慮當(dāng)前需求，也要兼顧未來5—10年的職業(yè)發(fā)展與家庭變化，例如通勤便利性、學(xué)區(qū)資源、居住空間等。

4、保持理性，不盲目跟風(fēng)

市場總有波動，漲跌本是常態(tài)。買房的核心目的是居住，只要房子滿足生活需求，經(jīng)濟(jì)壓力可控，就無需為短期價格起伏過度焦慮。