作為北京朝青板塊近十年來唯一新增的住宅用地，紫京宸園近日入市，為區(qū)域改善型購房者提供了新的選擇。北京商報樓市頻道《看盤記》欄目記者實地探訪了解到，該項目已于10月12日開盤，主打戶型產(chǎn)品符合"好房子"標(biāo)準(zhǔn)，得房率普遍高于90%，開盤優(yōu)惠銷售單價區(qū)間為9.6萬—10.5萬元/平方米。與區(qū)域內(nèi)高端住宅標(biāo)桿北京星河灣的二手房均價8萬—12萬元/平方米相比，紫京宸園價格下限略高，上限基本持平，整體處于區(qū)域高端住宅價格區(qū)間。盡管坐擁稀缺地段，但項目南側(cè)臨路樓棟的噪音干擾與東側(cè)高壓線等問題，仍是購房者決策中無法回避的考量。

定位：契合區(qū)域改善需求，承接置換客群

作為朝青板塊內(nèi)為數(shù)不多的新房項目，紫京宸園為該區(qū)域積壓的置換客群提供了升級選擇。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，紫京宸園周邊如雅成一里、朝陽雅筑、富華家園、阿曼寓所等剛需及剛需改善型項目，樓齡普遍在20年左右；而星河灣、天鵝灣等高端住宅，樓齡也接近15年。

"朝青板塊住宅供應(yīng)稀缺，加上區(qū)域內(nèi)積壓的置換需求，使得周邊客群到訪比例較高。"紫京宸園置業(yè)顧問姚昭表示，周邊項目樓齡普遍較長，置換客群基數(shù)大。從價格來看，紫京宸園與周邊高端住宅基本持平，這也推動了置換群體的購房意愿。

中介機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，與紫京宸園同屬高端住宅的星河灣朗園，在售二手房均價為9.3萬元/平方米；星河灣暢園均價為8.9萬元/平方米；天鵝灣北區(qū)及南區(qū)均價約8萬元/平方米。

10月12日，紫京宸園已正式開盤，姚昭介紹，開盤前參與排卡的購房者，在享受1個百分點的優(yōu)惠之上，還可額外享受開盤優(yōu)惠，折后單價維持在9.6萬—10.5萬元/平方米。盡管與周邊二手房價格略有差異，但更高的得房率和更優(yōu)的園林設(shè)計仍受到置換群體的關(guān)注。

據(jù)了解，紫京宸園共規(guī)劃133平方米、148平方米、172平方米、232平方米（兩種布局）、278平方米六種戶型，以覆蓋不同改善需求。以172平方米戶型為例，在不含陽臺及電梯間等區(qū)域的情況下，得房率可達(dá)93%，高于周邊二手房水平。

隨著居住品質(zhì)與定價獲得認(rèn)可，項目排卡人數(shù)持續(xù)增加。姚昭透露，截至10月6日，排卡人數(shù)已超400組，預(yù)計開盤前可達(dá)500組，接近首批559套房源數(shù)量。他還表示，首次開盤樓棟定價較低，主要為提升市場熱度，后續(xù)樓棟價格預(yù)計將有所上調(diào)。

配套：會所規(guī)模較大，戶均配置不及周邊項目

在價格與周邊二手房相近的情況下，紫京宸園在園林設(shè)計與會所配套方面有所提升。

北京商報記者了解到，項目園林融合宋代美學(xué)與現(xiàn)代景觀理念，形成"西山行旅圖"立體景觀體系，包括下沉庭院、45米寬飛瀑、3000平方米鏡湖、2000平方米草坡及4—5米峽谷造景。

除園林外，紫京宸園還配置了5700平方米會所。姚昭表示，該會所面積在北京住宅項目中屬于前列，僅次于合生霄云路8號等項目，可提供泳池、健身房、私人宴會廳等設(shè)施與服務(wù)。

不過，從戶均面積看，紫京宸園會所配置與周邊同期項目相比不具優(yōu)勢。璞樾項目會所面積為4800平方米，對應(yīng)424戶，戶均約11.32平方米；而紫京宸園戶均會所面積約為6.99平方米，兩者相差近一倍。

此外，紫京宸園的戶型跨度也引發(fā)部分購房者對其圈層純粹性的討論。項目起步戶型為133平方米，最大為278平方米，盡管133平方米戶型僅100套，173—278平方米戶型近500套，但戶型區(qū)間較大仍在一定程度上影響圈層一致性。相比之下，相鄰的璞樾項目起步戶型為152平方米，最大258平方米，圈層更為統(tǒng)一。

短板：部分樓棟臨路、近高壓線

從區(qū)位來看，紫京宸園南臨朝陽北路，東接平房公園，北靠京城森林公園，西鄰星河灣生態(tài)公園，距朝陽大悅城約800米，距地鐵青年路站直線約900米，整體區(qū)位條件較好。

盡管周邊生態(tài)資源豐富，但南側(cè)臨近朝陽北路的12—15號樓受交通噪音影響顯著。北京商報記者實地走訪了解到，朝陽北路為雙向六車道主干道，日常車流量大，噪音問題突出。

為緩解噪音影響，紫京宸園對臨近路段的樓棟窗戶進行了升級。姚昭稱，臨近朝陽北路的小戶型窗戶升級為五層玻璃，而位置偏北的大戶型仍為三層玻璃設(shè)計。

作為同期入市的改善項目，璞樾位于紫京宸園北側(cè)，不僅規(guī)避了主干道噪音干擾，其南側(cè)樓棟還可直接觀賞紫京宸園的園林景觀。在價格相近的情況下，這一優(yōu)勢使部分購房者產(chǎn)生猶豫。

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱分析指出，紫京宸園所在的平房板塊發(fā)展較早，區(qū)域內(nèi)老公房及經(jīng)適房較多，人流密集，交通擁堵，城市界面較為凌亂，這些因素對居住品質(zhì)產(chǎn)生一定影響。

除噪音外，項目東側(cè)部分樓棟鄰近高壓線，也使部分小戶型購房者有所顧慮。對此姚昭解釋，高壓線距最近樓棟約50米，且輻射對人體健康影響較小，無需過度擔(dān)憂。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，常規(guī)噪音可通過隔音墻、綠化帶等措施緩解，以降低客戶心理預(yù)期；但高壓線影響難以根除，可行做法包括減免物業(yè)費、推出購房優(yōu)惠禮包等，以增強客戶對項目的接受度。

北京商報記者 王寅浩 李晗