近日，磨店街改造規(guī)劃細(xì)節(jié)的公布，讓合肥新站區(qū)再次成為全城焦點(diǎn)。這條全長僅1.5公里的老街，以“一帶雙街六坊十二巷”的宏大藍(lán)圖，宣告了其從傳統(tǒng)街區(qū)向文化商業(yè)地標(biāo)的跨越。隨著2.5億元資金的注入，磨店街的升級不僅是區(qū)域商業(yè)短板的破局之舉，更是新站區(qū)國際化新城建設(shè)的關(guān)鍵落子。

近年來，新站區(qū)在產(chǎn)業(yè)、地鐵、教育等配套上快速推進(jìn)，但商業(yè)始終是區(qū)域發(fā)展的“軟肋”。正榮商業(yè)項(xiàng)目停滯、禹洲銀河PARK延期等現(xiàn)實(shí)問題，讓區(qū)域商業(yè)供給與人口增長需求嚴(yán)重失衡。而磨店街的改造，恰似一劑強(qiáng)心針，與少荃體育中心花園里、新站天街等大型商業(yè)項(xiàng)目形成聯(lián)動，共同勾勒出新站區(qū)多元活力的商業(yè)新圖景。

圖片來源：合肥樓市航拍

NO.1 |壹

磨店街：文化IP+商業(yè)賦能，打造區(qū)域流量引擎

磨店街的規(guī)劃定位“一帶雙街六坊十二巷”，堪稱區(qū)域商業(yè)設(shè)計的教科書級案例。“一帶”以綠色體驗(yàn)為核心，串聯(lián)老街的自然與人文脈絡(luò)；“雙街”通過“南街煙火”與“北街潮流”的差異化定位，覆蓋全年齡段消費(fèi)需求；“六坊十二巷”則深度融合豆腐坊、曲藝坊、米酒坊等本土文化元素，以“一坊一主題”形成獨(dú)特IP吸引力。

這種“文化+商業(yè)”的模式，避免了同質(zhì)化競爭，精準(zhǔn)抓住了當(dāng)下消費(fèi)者對體驗(yàn)式、沉浸式消費(fèi)的偏好。例如，“凝云點(diǎn)玉”豆腐坊與“百麴飄香”米酒坊的搭配，既傳承了地方非遺文化，又創(chuàng)造了社交打卡場景。而“石磨迷陣”“皮影光影”等互動裝置，更讓街區(qū)成為親子娛樂與文旅傳播的天然載體。

從區(qū)域格局看，磨店街的改造將直接激活少荃湖副中心南岸的商業(yè)活力，與北岸的科創(chuàng)中心形成功能互補(bǔ)。其1.5公里的線性布局，更易于形成人流集聚效應(yīng)，成為新站區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的“黃金紐帶”。

NO.2 |貳

商業(yè)矩陣聯(lián)動：天街、花園里與三宗地塊的合力突圍

磨店街的升級只是新站商業(yè)爆發(fā)的開端。與其形成呼應(yīng)的，是少荃體育中心花園里與新站天街兩大標(biāo)桿項(xiàng)目的加速落地。前者以4.8萬平方米的體量打造體育主題綜合體，填補(bǔ)了區(qū)域運(yùn)動消費(fèi)場景的空白；后者作為龍湖在合肥的第三座天街，以15億元投資和高于前兩座的配置，直接提升區(qū)域商業(yè)能級。

更值得關(guān)注的是，新站區(qū)還有三宗商業(yè)地塊即將出讓：七里塘地塊主打“夜經(jīng)濟(jì)”街區(qū)，烈山路地塊服務(wù)產(chǎn)業(yè)人群，少荃湖地塊則計劃引入大型倉儲超市。這三宗地塊均已完成“七通一平”，具備即時開發(fā)條件，未來將與磨店街、天街等項(xiàng)目形成網(wǎng)格化布局，徹底扭轉(zhuǎn)新站商業(yè)“單點(diǎn)薄弱”的局面。

這種多節(jié)點(diǎn)、差異化的商業(yè)供給，不僅滿足居住人口的基礎(chǔ)需求，更通過特色業(yè)態(tài)吸引跨區(qū)域消費(fèi)，形成“引流—留存—輻射”的良性循環(huán)。

NO.3 |叁

政策與人口紅利：新站商業(yè)價值的底層邏輯

新站區(qū)商業(yè)的爆發(fā)并非偶然，其背后是政策導(dǎo)向與人口增長的雙重支撐。在合肥“十四五”規(guī)劃中，新站區(qū)被明確為國際化新城示范區(qū)，少荃湖副中心更被賦予科創(chuàng)與生活融合的核心職能。近年來，京東方、維信諾等龍頭企業(yè)入駐帶來大量就業(yè)人口，地鐵3號線的貫通則進(jìn)一步加速人口導(dǎo)入。

據(jù)不完全統(tǒng)計，新站區(qū)常住人口已突破50萬，且以年輕家庭、產(chǎn)業(yè)人才為主，消費(fèi)潛力旺盛。但現(xiàn)狀商業(yè)體量僅占合肥全市的約5%，供需缺口巨大。正因如此，政府對商業(yè)地塊的出讓條件也更為嚴(yán)格——例如XZ202502號地塊要求配建商超與酒店，凸顯對商業(yè)品質(zhì)的管控意圖。

從市場反饋看，房企對新站商業(yè)地塊的爭奪日趨激烈，側(cè)面印證了區(qū)域價值認(rèn)可度的提升。而磨店街等項(xiàng)目的文化賦能，更與合肥“科創(chuàng)名城”的定位形成軟硬實(shí)力的互補(bǔ)。

NO.4 |肆

結(jié)語

磨店街的改造，標(biāo)志著新站商業(yè)從“補(bǔ)短板”向“建長板”的轉(zhuǎn)變。它不再是單一的項(xiàng)目升級，而是區(qū)域商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，與天街、花園里及三宗地塊共同構(gòu)建多層次、強(qiáng)互動的商業(yè)生態(tài)。這種“文化IP+商業(yè)綜合體+特色街區(qū)”的組合模式，為合肥新興區(qū)域的商業(yè)開發(fā)提供了新范式。

第一房智庫觀點(diǎn)：

新站區(qū)的商業(yè)崛起，是合肥城市多中心發(fā)展的必然結(jié)果。其核心價值在于：

1. 差異化定位：避免與市中心商業(yè)的同質(zhì)化競爭，以文化、體育、夜經(jīng)濟(jì)等特色業(yè)態(tài)形成錯位吸引力；
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3. 產(chǎn)城融合驅(qū)動：商業(yè)布局緊密對接產(chǎn)業(yè)人口需求，實(shí)現(xiàn)“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)”；
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5. 政策精準(zhǔn)賦能：政府對地塊開發(fā)條件的精細(xì)化設(shè)計，確保商業(yè)品質(zhì)與區(qū)域功能匹配。
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未來，隨著少荃湖科創(chuàng)中心、集成電路產(chǎn)業(yè)園等重磅項(xiàng)目的落地，新站區(qū)有望成為合肥東北部的商業(yè)新高地。建議投資者與開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注文化消費(fèi)、親子娛樂、智慧零售等賽道，搶占區(qū)域紅利爆發(fā)前的窗口期。